上海樓市量價齊升：外環(huán)剛需火熱 內(nèi)環(huán)豪宅分化

　　9月29日晚間，“滬七條”新政發(fā)布，至今已滿3周。本次新政組合拳對樓市釋放“誠意”，市場也很快“買單”。新政后，上海樓市出現(xiàn)了節(jié)后日均成交也基本在900套上下的熱度攀升局面，最高突破1300套。

　　同策研究院數(shù)據(jù)顯示，新政對上海二手房影響較為明顯，新政后二手房日均成交量超過2023年同期。除國慶7天無法正常網(wǎng)簽外，10月7日至10月20日的兩周，日均成交超過900套，遠超新政前日均542套的水平。新房方面，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周（10月14日—10月20日）上海新建商品住宅成交面積12.71萬平方米，環(huán)比增加25.32%。

　　10月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年9月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅總體趨穩(wěn)、同比降幅擴大。但在北京、廣州、深圳等一線城市新房價格環(huán)比分別下降的同時，上海新房價格依舊領(lǐng)跑全國市場，環(huán)比上漲0.6%。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，上海新房的價格韌性十足。受到政策利好推動，樓市成交開始好轉(zhuǎn)。不過基于市場投放節(jié)奏等影響，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)略有滯后，成交反應(yīng)速度沒有二手房市場那么迅速。隨著上周供應(yīng)在穩(wěn)步提升，后續(xù)成交數(shù)據(jù)也會順勢而上。

　　新政托舉樓市

　　此次上海樓市在新政后復(fù)蘇明顯，尤其是二手房。新政后首周（9月30日-10月6日），上海鏈家成交了1186套二手房，這一數(shù)據(jù)是該公司前一周的1.3倍，環(huán)比漲幅33%。

　　二手房的熱度提升，在一定程度上傳導(dǎo)到了新房市場。第三方平臺數(shù)據(jù)顯示，上周上海新房成交面積為13.44萬平方米，環(huán)比增長38.03%。

　　同策研究院數(shù)據(jù)顯示，“9·29新政”屬于組合型政策，從三大維度對購房者進行了政策支持，包括“調(diào)整住房限購政策”“優(yōu)化住房信貸政策”“調(diào)整住房稅收政策”等。從政策細節(jié)來看，本次政策對剛需市場的利好更強。

　　劉小圓（化名）在新政后幾乎每天都能接到中介邀請看房的電話。劉小圓印象最深的是，在某天下班后，由中介帶看萬科某項目，當時已是晚上7、8點了，還有另一組客戶也是去看同一套掛牌房源。而在外環(huán)外部分中介門店，她看到業(yè)務(wù)員不是在打電話，就是準備出門去接客戶。

　　同策研究院數(shù)據(jù)顯示，新政后新房日均來訪環(huán)比大漲131%。分區(qū)域來看，外環(huán)外來訪、認購增長遠超過外環(huán)內(nèi)項目。

　　據(jù)部分中介業(yè)務(wù)員反饋，新房、二手房的帶看量、認購轉(zhuǎn)換率提升，成交量隨之增長，主要原因在于新政“首付比例下降、社保3年改1年”。而據(jù)同策研究院的統(tǒng)計，上海外環(huán)外項目來訪客戶中，約40%為受新政影響驅(qū)動看房，約31%客戶受新政影響而認購。

　　相比之下，外環(huán)內(nèi)新房來訪客戶中，僅5%為受新政影響驅(qū)動看房，新政對外環(huán)內(nèi)市場影響較弱。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，“9·29新政”進一步降低了限購門檻，增加信貸支持。政策對新房、二手房成交量均有利好。

　　不過，同策研究院也指出，從新政后周成交量數(shù)據(jù)來看，新政效果仍有待釋放。新政后首周上海成交新房756套，第二周成交641套，第三周成交1260套，遠超9月同期日均水平。但與去年同期相比，仍有約17.4%的跌幅。

　　豪宅去化壓力漸顯

　　據(jù)中介業(yè)務(wù)員反饋，二手房成交快速上漲，有賴于議價空間的擴大。盡管也有少部分房東下架了房源，但部分房東卻想趁機給買家讓利，盡快套現(xiàn)。

　　房東的這一心態(tài)轉(zhuǎn)換，與郊區(qū)成交量、供應(yīng)量同步上漲有關(guān)。有中介業(yè)務(wù)員指出，置換意愿強烈的房東會先把手中房源賣掉，然后再看置換型的二手房或者新房。中介業(yè)務(wù)員石云（化名）對此感受頗深，他手中的一名客戶將房子賣掉之后，最近在看置換房源，但石云明顯感受到客戶對房源的挑剔與觀望，并不著急下手。

　　石云也發(fā)現(xiàn)，新政刺激了高總價房源的價格上調(diào)。500萬-1000萬元、1000萬-2000萬元、2000萬元以上這三個價段的房源，房東漲價比例都超過50%，都高于500萬元以下房源的漲幅。而他手中的客戶，賣掉的是一套500多萬元的房源，想看的是800萬元左右的房源。

　　新房方面，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，近期500萬-600萬的改善型產(chǎn)品銷售較為活躍。從成交前十榜單中看出，有7個樓盤是此類產(chǎn)品。相比之下，前期交易勢頭活躍的高價房項目并不怎么活躍，榜單上只有一個單價超過10萬元的樓盤。

　　新政第三周（10月14日-10月20日），上海共6個項目開盤入市，供應(yīng)房源906套，供應(yīng)面積11.26萬平方米，其中供應(yīng)最大的項目是青浦區(qū)新城板塊的盛青云錦，供應(yīng)面積3.5萬平方米。該盤主力房源的總價區(qū)間就在500萬元-600萬元。

　　值得關(guān)注的是，隨著高端置換的二手房源的價格上調(diào)，上海豪宅新盤近期因為供應(yīng)量變大，也出現(xiàn)了微妙的變化。今年以來，上海千萬級別的豪宅市場頻傳日光現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海總價3000萬元-5000萬元的高端住宅成交1236套，同比增長192.6%。而總價5000萬元以上的住宅成交308套，同比增長422%。

　　10月中下旬，中海領(lǐng)邸選擇將新一期組團共552套建面約102平方米-143平方米的房源一次性入市，總價在1200萬元-1300萬元起步。中海想借新政的東風(fēng)一次性出貨，卻要面臨周邊多個豪宅新盤的競爭，比如將在年底入市的綠城徐匯濱江項目、太古地產(chǎn)太古源源邸等。這兩個豪宅項目總價最低在3000萬元以上。此外，中海領(lǐng)邸還要與周邊二手豪宅競爭。數(shù)據(jù)顯示，中海領(lǐng)邸周邊豪宅二手房均價在12萬元-13萬元/平方米左右，且社區(qū)配套相對完善與成熟。

　　分析人士指出，中海領(lǐng)邸面臨的情況僅僅是上海新增豪宅的一個縮影，隨著上海高端住宅預(yù)售價格天花板的不斷被突破，一二手房價差逐漸消失，新增豪宅與存量豪宅之間也存在競爭。在上海市大力推動城市更新背景下，一批風(fēng)貌改造項目將在未來兩年集中入市。

　　一邊是外環(huán)外新房供應(yīng)量大增，另一邊是內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅項目競爭激烈，上海新政對樓市回暖的效應(yīng)能持續(xù)多久？尚待市場檢驗。