“滬十條”落地兩周：上海樓市“火”氣漸消

    由于一、二手房的價格倒掛，即使在樓市新政出臺之后，一手新盤依然受到追捧。

　　盡管1月份成交量較高，但隨著新政效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，上海一手房的成交量應(yīng)會有所下降。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，即使是周末，二手房中介門店也顯得分外冷清，到訪客戶大幅減少，買賣雙方的心態(tài)已發(fā)生變化。

　　“房價可能真的要調(diào)整了，因?yàn)榉繓|又來找我們要去網(wǎng)簽了�！毙∶羟捌谠谫徺I二手房的過程中，一直困擾于房東的“跳價”毀約，如今終于有了轉(zhuǎn)機(jī)。

　　“滬十條”新政發(fā)布已有近兩周的時間，上海樓市究竟發(fā)生了哪些變化？上海證券報記者近日走訪了解到，相對于一手房的熱度不減，上海的二手房市場已漸趨平穩(wěn)。銀行放貸速度變緩，加之年關(guān)將至，無論是購房者抑或是房主均放慢了自己的“腳步”，寄希望于3、4月份新政細(xì)則出臺后再作打算，市場觀望氣氛濃厚。

　　一手新盤仍受追捧

　　一、二手房的價格倒掛，讓上海中心城區(qū)的一手房成為購房者競相追逐的“香餑餑”。即使在樓市新政出臺之后，一手新盤依然受到追捧。

　　上海市東方公證處官網(wǎng)顯示，上海1月21日發(fā)布“滬十條”之后，共有4個商品住房項(xiàng)目實(shí)施了開盤銷售搖號排序活動，分別是位于崇明的金悅逸庭、位于徐匯的寶能華庭、位于嘉定的匯景華庭以及位于青浦的境秋華庭。

　　匯景華庭項(xiàng)目距離地鐵11號線終點(diǎn)站嘉定北，約需步行15分鐘。該項(xiàng)目1月25日開盤，均價約41000元/平方米，300套房源獲270組客戶認(rèn)籌�！拔覀冺�(xiàng)目最大的賣點(diǎn)就在于價格優(yōu)勢，現(xiàn)在周邊二手房均價已經(jīng)達(dá)到約4.4萬元/平方米�！眳R景華庭銷售人員告訴記者，“前段時間上海出臺了樓市新政，像匯景華庭這樣的續(xù)銷樓盤，你可以直接認(rèn)購，買起來比較容易。如果要去參與搖新盤，那么無房戶優(yōu)先，你就只能排在第二批了。”

　　該銷售人員表示，現(xiàn)在項(xiàng)目還剩幾十套房源，買房要抓緊。“我們下一批房源價格應(yīng)該會往上調(diào)。這里區(qū)域價值已經(jīng)提升，現(xiàn)在二手房房東都惜售，等將來軌道交通嘉閔線一開通，價格肯定要漲�！�

　　在嘉定區(qū)某別墅項(xiàng)目，記者看到，售樓處客流絡(luò)繹不絕，外面臨時搭建的大棚內(nèi)坐著不少簽約客戶。“現(xiàn)在房子很好賣，你看我們售樓處就知道了。項(xiàng)目1月23日開盤，255套別墅一次全開，總價在570萬元至700萬元之間，現(xiàn)在還剩140套左右，除邊套外，可選擇的房源還是挺多的�！�

　　上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月上海樓市共有27個樓盤推出房源，面積共計(jì)78.8萬平方米，環(huán)比減少41.74%。盡管環(huán)比回調(diào)幅度較大，但從絕對量來看，幾乎和平時供應(yīng)量相仿，淡季不淡特征明顯。從成交量來看，1月最后一周上海市場一手房成交量達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的64萬平方米，幾乎相當(dāng)于1個月的交易量。

　　“盡管1月份成交量較高，但在搖號之前其實(shí)新盤已完成認(rèn)籌，反映到最后的簽約數(shù)據(jù)至少會有1至2周的延遲。因此，雖然數(shù)據(jù)亮眼，但可能也只是最后一波行情。隨著新政效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，上海一手房的成交量應(yīng)會有所下降�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)的市場分析師盧文曦稱。

　　二手房市場初現(xiàn)成效

　　在“滬十條”出臺后，上海樓市一、二手房熱度的同頻共振出現(xiàn)了明顯分化。

　　記者走訪了滬上多個區(qū)域的二手房中介門店發(fā)現(xiàn)，即使是周末，門店也顯得分外冷清，到訪客戶大幅減少，買賣雙方的心態(tài)已發(fā)生變化。

　　林新陽是普陀區(qū)中潭路上一家中介門店的高級店董。他告訴記者：“政府出臺政策是為了給市場降溫，現(xiàn)在銀行貸款審批、放款慢了，我們的一個客戶去年12月底過戶，今年1月初拿到產(chǎn)證，估計(jì)銀行要到年后才能放款。相較于之前的火爆行情，這一周多來二手房市場是蠻清淡的，市場漸趨平穩(wěn)，觀望的人多了起來。”

　　上海鏈家研究院的資深分析師楊雨蕾表示，從上周（1月25日至31日）上海鏈家的各項(xiàng)二手房指標(biāo)來看，環(huán)比均出現(xiàn)下滑。其中，成交套數(shù)下降26%，成交均價下降2%，掛牌量下降16%，帶看量下降11%，新增客戶量下降8%，新政對需求端的抑制作用初現(xiàn)成效。

　　“新政出臺后，我們門店到訪客戶大約少了60%�，F(xiàn)在市場比較平淡，加之有業(yè)務(wù)員回家過年，所以基本沒什么人了�！彼山�九亭地鐵站附近一家中介門店的經(jīng)理稱，“最近我們這邊掛牌量并沒有增加，撤掛牌的情況倒是有，主要是不滿5年的，要不就把價格往下降一些，但也不會降很多�，F(xiàn)在滿5年的房源優(yōu)勢凸顯出來了。”

　　在浦東新區(qū)塘橋地區(qū)的一家中介門店，有業(yè)務(wù)員向記者表示，新政后二手房房價并沒有明顯上漲，但個別滿五唯一的房東因?yàn)榉孔游恢煤蜆菍佣己芎�，心態(tài)自然好一些，就會提一提價格。“目前來看市場還沒有轉(zhuǎn)淡，仍然有房子掛出來，只要滿5年，位置樓層不是很差，還是不愁賣。主要是貸款卡得太死，導(dǎo)致有些房東只接受一次性付款的客戶�！�

　　記者在走訪中還了解到，由于新政將增值稅征免年限從2年提高到5年，導(dǎo)致二手房交易成本大幅提高，有不少房東干脆直接將未滿2年的次新房源掛牌，部分區(qū)域的優(yōu)質(zhì)二手房最近有逐步開始釋放出來的跡象，房東對后市的預(yù)期已有一定的轉(zhuǎn)變。

　　“增值稅征免年限提高到5年，對市場還是有些影響的。所以，有些房東尤其是即將滿2年的有置換需求的房東不愿再等，直接將房子掛牌了。”普陀區(qū)長征板塊的一家中介門店店主說。

　　等待新政細(xì)則落地

　　“新政前接待的客戶只要誠心且購房預(yù)算差不多就能促成成交，而現(xiàn)在想要做成單子已經(jīng)開始有難度了，一是因?yàn)闆]房子掛出來賣，二是因?yàn)橛行┛蛻糍彿款A(yù)算加不上來�！碧翗虻貐^(qū)一家中介門店的業(yè)務(wù)員透露，自己手上的3個剛需客戶都是首套置業(yè)，去年7、8月份就在看房了，一直沒有合適的房源，這一波房價上漲之后，他們現(xiàn)在都在觀望上海是否會出臺新的調(diào)控政策，好讓房價跌一跌。

　　出于改善需求，小敏夫婦在“滬十條”出臺前看中了一套三房，和房東簽署了居間合同，并已付了相當(dāng)數(shù)額的定金。然而，面對不斷上漲的二手房價，房東卻變卦了，不愿配合小敏夫婦網(wǎng)簽，并提出了解約的要求。小敏夫婦自然不同意解約，房東又將房子總價提高10%掛牌，事情就此僵持。

　　小敏告訴記者，自己本來不準(zhǔn)備買二手房，但新房搖不到號，所以只能轉(zhuǎn)道二手房市場�！捌鋵�(shí)有很多購房者屬于剛需置換，他們將自己的老房子賣掉，拿著現(xiàn)金等著搖新房。但是，新政之后市區(qū)新房幾乎進(jìn)入空檔期，所以著急買房的人只能選擇買二手房�！�

　　“搖新房也有問題。新政中關(guān)于無房家庭究竟該如何認(rèn)定，目前還沒有出臺相關(guān)細(xì)則。對于我而言，新政后搖到新房的概率恐怕也不大，因?yàn)闊o房優(yōu)先，我只能排第二批�！毙∶粽f。

　　也有購房者因?yàn)樽宰髀斆鞫�痛失購房資格。有房產(chǎn)中介告訴記者：“我這個客戶夫妻雙方名下各有一套房。新政出臺之前，男方賣了自己的房子想要置換，結(jié)果下家提出幫忙省個稅的請求。于是，夫妻倆辦了假離婚，男方名下的房子滿五唯一。誰曾料想，新政出臺精準(zhǔn)打擊假離婚購房，男方因此失去了購房資格，悔不當(dāng)初�！�

　　在小敏看來，“滬十條”最有力度的地方在于降杠桿，明確要求嚴(yán)格審核首付款資金來源和償債能力，切實(shí)加強(qiáng)信貸資金用途管理，防止消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。另外，大幅提高二手房交易成本，拉長交易周期，其信號意義在于堅(jiān)持“房住不炒”定位，保障首套剛需的住房需求。（張良）