深圳閃電出臺(tái)二手房參考價(jià) 市場(chǎng)翹盼細(xì)則落地

　　2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，提出建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)。

　　“太突然了！”8日中午，證券時(shí)報(bào)記者在深圳羅湖紅嶺北片區(qū)采訪時(shí)，多位房產(chǎn)中介均表示，雖然傳聞已久，但沒想到會(huì)趕在農(nóng)歷新年前就推出。

　　參考價(jià)普遍低于市場(chǎng)掛牌價(jià)和真實(shí)成交價(jià)，部分小區(qū)樓盤的參考價(jià)甚至達(dá)到“腰斬”水平。著急、觀望與不知所措的感覺，在受訪的房產(chǎn)中介經(jīng)理和購(gòu)房者圈中普遍存在。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究部部長(zhǎng)華洪認(rèn)為，參考價(jià)的本意是為了穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。從目前情況看，只是分區(qū)出臺(tái)了指導(dǎo)價(jià)格，參考價(jià)之上的部分尚未公布具體操作執(zhí)行的細(xì)則，還得持續(xù)觀察。指導(dǎo)價(jià)與顯示中的房源報(bào)價(jià)的確存在差額，這將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生直接影響，即觀望氛圍再起。對(duì)于賣方而言，撤盤、惜售可能會(huì)在未來(lái)集中出現(xiàn)，當(dāng)然這也屬于政策后的市場(chǎng)波動(dòng)。不過總體看，市場(chǎng)的具體反響還得待相應(yīng)執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)，以及隨后銀行金融端如何跟進(jìn)才能見分曉。

　　市場(chǎng)觀望情緒濃厚

　　上述《通知》自發(fā)布之日起施行，官方也發(fā)布了對(duì)于此次政策的解讀。對(duì)于二手住房成交參考價(jià)格，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　對(duì)于此次發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，不少購(gòu)房者表示，參考價(jià)普遍低于市場(chǎng)掛牌價(jià)和成交價(jià)，特別是高價(jià)豪宅和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的“價(jià)差”更為明顯。

　　例如，位于福田百花片區(qū)的學(xué)區(qū)房國(guó)城花園，在房產(chǎn)中介平臺(tái)顯示的均價(jià)為每平方米220562元，小戶型單價(jià)更高，但參考價(jià)為每平方米131000元。位于南山的豪宅恒裕濱城二期，在房產(chǎn)中介平臺(tái)顯示的均價(jià)為每平方米287320元，但參考價(jià)為每平方米132000元。在羅湖筍崗片區(qū)，房產(chǎn)中介也普遍表示，參考價(jià)與實(shí)際成交價(jià)有每平方米1萬(wàn)元到3萬(wàn)元的差價(jià)。

　　證券時(shí)報(bào)記者采訪多位購(gòu)房者和房產(chǎn)中介，得到的回應(yīng)是目前還沒得到業(yè)主主動(dòng)調(diào)低價(jià)格的反饋。不過，有房產(chǎn)中介擔(dān)心，往后向購(gòu)房者推售二手房是否會(huì)受到影響，例如不能向購(gòu)房者推售高于參考價(jià)的房源。有準(zhǔn)備購(gòu)房的購(gòu)房者表示，現(xiàn)在正著急等待具體操作細(xì)則，更要看銀行如何執(zhí)行；如果銀行按照參考價(jià)來(lái)評(píng)估放貸，會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)形成巨大沖擊，擔(dān)心影響自己的過戶程序以及首付款的增加。如果首付款增加，更有購(gòu)房者擔(dān)心，深圳二手房交易的陰陽(yáng)合同情況又會(huì)“死灰復(fù)燃”。

　　“如果從金融端入手調(diào)整樓市，深圳的二手房市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一段超長(zhǎng)的橫盤期�！庇匈�(gòu)房者如是說(shuō)。

　　是參考價(jià)不是指導(dǎo)價(jià)

　　掛牌價(jià)虛高，頻繁調(diào)價(jià)，抱團(tuán)漲價(jià)……2020年，深圳二手房市場(chǎng)亂象頻出。早在去年，市場(chǎng)就已傳出深圳將推出二手房?jī)r(jià)格參考機(jī)制。去年開始，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)就已在選取部分熱點(diǎn)區(qū)域樓盤為觀察對(duì)象，收集各大機(jī)構(gòu)平臺(tái)線上發(fā)布的房源信息，形成“深圳熱點(diǎn)片區(qū)樣本樓盤項(xiàng)目報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)觀察表”，并在每個(gè)月定期發(fā)布。

　　深圳二手房市場(chǎng)到底有多熱？據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析，2020年全年深圳二手房網(wǎng)簽（含自助）120295套，同比高出17.3%。如剔除自助網(wǎng)簽的部分，2020年網(wǎng)簽量更是創(chuàng)下自2016年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的新高。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳住建局提出的是“成交參考價(jià)”，而不是“指導(dǎo)價(jià)”，政策還是有很強(qiáng)的落地彈性。在參考價(jià)基礎(chǔ)上，政府可以監(jiān)測(cè)到房?jī)r(jià)漲幅是否過快，有助于后續(xù)的調(diào)控，而不是強(qiáng)制要求市場(chǎng)按參考價(jià)去成交，這也不是政策初衷。“十四五”期間，一手房?jī)r(jià)格、二手房?jī)r(jià)格、租賃價(jià)格和土地價(jià)格將會(huì)形成更完備的價(jià)格披露制度，四個(gè)價(jià)格披露制度形成，將真正確保房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展。