野心與焦慮：集中供地制度下的連鎖反應

　　集中供地使大型房企的綜合優(yōu)勢進一步凸顯，但在這種不確定的市場中，“黑馬”仍有逆襲的機會。

　　“雙集中供地”：新常態(tài)，新格局

　　2021年，是“雙集中供地“開啟的元年。自2月底自然資源部相關會議定調(diào)“雙集中供地”以來，截至5月12日，全國已有長春、廣州、杭州、北京等近10城完成了首批集中供地�！半p集中供地”模式下，土地市場“冰火兩重天”：杭州、無錫、廣州等地表現(xiàn)火熱，北京相對理性，長春、沈陽等地則表現(xiàn)平淡。集中供地后，土拍格局有新變化？房企如何應對新常態(tài)？

　　5月10日，北京市首次集中供地正式進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)。在首宗土地“朝陽區(qū)金盞小店村3005-02地塊”的拍賣中，卓越集團以“總價39.27億元、競政府產(chǎn)權13%”的代價競得，當最終落槌時，現(xiàn)場的卓越地產(chǎn)工作人員發(fā)出一陣歡呼。而觀摩大廳的卓越集團人員起立歡呼，并鼓掌慶祝。

　　即使拋開“拔得頭籌”的象征性意義，卓越集團的興奮也容易理解。按照這項全新的土拍制度，首次土拍前，房企的焦慮情緒不斷累積，并最終在現(xiàn)場得以釋放。

　　土地集中出讓制度于今年2月推出，按照監(jiān)管部門的要求，22個重要城市將集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，集中出讓的節(jié)奏原則上一年最多進行三次。這也被一些從業(yè)者稱為“零售改批發(fā)”。

　　截至5月12日，已經(jīng)有超過10個城市開展了土地集中出讓。雖然不同城市的推地數(shù)量、土地品質(zhì)、激烈程度、出讓結(jié)果各不相同，但開發(fā)商的好奇、慎重和焦慮是一致的。

　　事實上，集中土拍已經(jīng)帶來了不小的連鎖反應，從前期的歸集資金、制作文件，到拿地時的通盤考量，再到后續(xù)開發(fā)階段的“同題競爭”，房企的各項策略都在調(diào)整。未來，這一制度還將對市場格局帶來潛在影響。

　　“饑餓營銷”

　　“要是從去年開始算，我們已經(jīng)有一年沒在北京拿地了�！痹�5月10日的北京土地拍賣現(xiàn)場，一家規(guī)模在千億的房企工作人員向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。由于土地集中出讓政策，今年以來，房企尚未在北京獲取土地，開發(fā)商存在幾個月到幾年不等的拿地“空窗期”。

　　與此同時，近期北京樓市交易旺盛，開發(fā)商補倉的意愿較強。因此，在土地拍賣之前，焦慮情緒已經(jīng)普遍存在。有開發(fā)商將這一情況稱為“饑餓營銷”。

　　“饑餓營銷”帶來的連鎖反應，還體現(xiàn)在前期的資金歸集過程。以北京為例，首批掛牌的30宗土地總價超過1000億元。按照20%的保證金比例來看，若參加全部的土地競拍，開發(fā)商需至少準備200億元的競買保證金。即使參與半數(shù)土地競買，也需準備100億元的保證金。

　　對于大多數(shù)房企而言，要在一個城市中歸集100億元資金已非易事，若算上拿地后的付款和開發(fā)，需要的資金量還將增加。若再算上“高標準商品住宅建設方案”的要求，所需的資金還會繼續(xù)提高。

　　21世紀經(jīng)濟報道集中了解到，為做準備，大量房企從3月開始在內(nèi)部調(diào)動資金，原則是區(qū)域內(nèi)的中小城市支持核心城市。若不能給予足夠的支持，則選擇跨區(qū)域調(diào)動，或調(diào)動金融資源。

　　一家北京本地房企負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，此次北京推出的土地質(zhì)量頗高，公司本來想多參與幾宗競拍，但由于“現(xiàn)實情況”，只能舍棄一些較為熱門的地塊，轉(zhuǎn)攻相對冷門的土地，從而提高成功率。

　　事實上，在這場集中競拍中，房企普遍將自身感興趣的地塊分成三六九等。資金實力雄厚的大型房企和央企參與度較高，往往更關注熱門地塊，但中小房企會更加務實地將重點放在非熱門地塊上。

　　盡管如此，“黑馬”仍然出現(xiàn)。在北京的首場集中土拍中，總部位于深圳的卓越集團競得四宗土地，與首開并列成為拿地最多的房企。另一家名不見經(jīng)傳的房企天時湯山也異軍突起，競得昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)的一宗地塊。而在已經(jīng)確定買家的20宗土地中，萬科、中海等大型房企尚未有斬獲。

　　這也在很大程度上反映出不同房企的策略不一。卓越與中交聯(lián)合斬獲的昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)馬連店地塊，就被不少房企認為“沒得賺”，但對于卓越發(fā)力趕超和占據(jù)戰(zhàn)略高點的意圖，業(yè)界又紛紛表示理解。

　　同題競爭

　　對于房企而言，拿地固然值得慶賀，但困難也才剛剛開始。

　　5月12日，一位北京本地的房企人士向記者表示，此次北京推出的土地質(zhì)量較高，超過一半位于“城六區(qū)”。但大部分地塊都被設置了較多的限制條件，包括房屋最高限價、配建共有產(chǎn)權住房、實施“套內(nèi)70／90”政策、競爭高標準住宅建設方案等，使得利潤空間被壓縮。

　　他認為，從最終的交易結(jié)果來看，真正具有合理盈利空間的地塊不超過5家。按照他的測算，其余項目只能獲得“微利”，有兩個項目甚至“看不到盈利的可能”。

　　北京是對土地設置限制條件最多的城市，但設置限制條件的現(xiàn)象，并非只有北京一城。今年4月，無錫推出的16宗土地中，有15宗突破了最高限價。由于剛開始的4宗土地舉牌競價異常激烈，拍賣工作甚至延長了一天。此后的重慶、廣州，也出現(xiàn)土地被爭搶的情況。

　　這也引起了政策層面的調(diào)整，后續(xù)的城市紛紛采取措施控制溢價率，諸如設置最高限價，要求競爭自持比例等。但即便如此，由于土地品質(zhì)、市場熱度等不同，仍然出現(xiàn)冷熱不均等情況。

　　5月12日，青島集中供地首日推出的17宗住宅用地中，有1宗流拍，15宗底價成交。當日同樣迎來集中供地的福州，14宗土地中有8宗觸頂搖號，僅有3宗底價成交。

　　即使在集中供地制度下，好區(qū)域、好地塊仍然更受歡迎，這也使得區(qū)域分化的情況會繼續(xù)存在。但房企除了關注土地本身的品質(zhì)外，另一個重要關注點在于同區(qū)域內(nèi)的供地情況。

　　“集中供地本身就容易引發(fā)后面的項目集中上市；如果是同區(qū)域內(nèi)的連片供地，將來就會形成強烈的同質(zhì)化競爭�！备＝�某大型房企相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，公司在拿地的時候會盡量避開連片供應的土地，但很多城市都有這樣的土地供應，因此可供選擇的范圍并不多。

　　他認為，可以預期的是，集中供地容易造成產(chǎn)品的“同題競爭”，對于一些連片供地的區(qū)域來說，競爭更為激烈。因此，項目的利潤率將大概率被壓縮。

　　該人士表示，集中供地會給企業(yè)運營帶來諸多潛在影響，除融資、拿地策略外，還涉及產(chǎn)品策略和開發(fā)節(jié)奏的把控。他認為，集中供地使得行業(yè)競爭進一步白熱化，大型房企的綜合優(yōu)勢將進一步凸顯。但在這種不確定的市場中，“黑馬”仍會出現(xiàn)，中型房企存在逆襲的機會。