毛利率下滑成房地產(chǎn)行業(yè)共識(shí)

　　在樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)的背景下，一些房企前些年高溢價(jià)率獲取的地塊，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間拉長(zhǎng)，利潤(rùn)率普遍受到較大影響。重點(diǎn)房企2020年平均毛利率為26.2%，相比歷史高位下滑超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。從目前實(shí)行“兩集中”土地出讓制度的情況看，土地溢價(jià)率下降，而其他配建需求增加，房企的土地、建設(shè)成本并未大幅降低，利潤(rùn)率提升的可能性不大。

　　分化進(jìn)一步加劇

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下滑已成共識(shí)，并呈現(xiàn)加速下滑態(tài)勢(shì)。

　　多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“十四五”期間，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率仍有一定下探空間，但目前毛利率水平仍高于多數(shù)行業(yè)。

　　據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，重點(diǎn)房企2020年平均毛利率達(dá)到26.2%，相比歷史高位下滑超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。除了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)，也和過(guò)去幾年房企重點(diǎn)拿地地區(qū)密集出臺(tái)調(diào)控政策有關(guān)。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，2016年至2018年，房企拿地意愿高漲，“地王”頻現(xiàn)，土地溢價(jià)率高企。隨后，多地因城施策，相繼執(zhí)行限價(jià)調(diào)控。該階段獲得的地塊轉(zhuǎn)化貨值近兩三年進(jìn)入集中結(jié)算周期，多數(shù)房企的盈利受到擠壓。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1400億元，同比增長(zhǎng)13.7%，增速較上年回落4.2個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值同比增長(zhǎng)13.8%至2333.0億元，增速較上年回落7.0個(gè)百分點(diǎn)。上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)增速創(chuàng)近幾年新低，行業(yè)分化進(jìn)一步加劇。

　　房地產(chǎn)上市公司市值呈下跌態(tài)勢(shì)。截至2020年年底，滬深及在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司市值均值分別為184.6億元、237.0億元，同比分別下降12.2%、31.2%。

　　融資難度加大

　　中指研究院院長(zhǎng)莫天全對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，近年來(lái)房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊，監(jiān)管政策趨嚴(yán)。2020年8月，提出試點(diǎn)房企實(shí)施融資新規(guī)，即“三道紅線”。10月，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展新一輪房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)專項(xiàng)排查的通知》，要求繼續(xù)嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模，嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2020年年底，央行發(fā)布了銀行“兩道紅線”，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款額度進(jìn)行限制。從房地產(chǎn)貸款方面看，2020年，房地產(chǎn)貸款余額49.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.7%，低于同期人民幣各項(xiàng)貸款余額增速1.1個(gè)百分點(diǎn)，8年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速。

　　莫天全指出，在“兩集中”制度下，房企短借資金需要規(guī)范。一方面，防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。另一方面，有利于防范風(fēng)險(xiǎn)。有的房企為獲取土地項(xiàng)目，短借大量資金，一旦項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，容易導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

　　值得注意的是，“三道紅線”提出以來(lái)，房企負(fù)債情況得到較為明顯的改善。2020年，房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債水平有所下降。滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均值分別同比下降0.4個(gè)、0.2個(gè)百分點(diǎn)至68.8%、76.2%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為63.5%、70.6%，較上年分別下降0.1、0.7個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率分別為75.6%、81.9%，較上年分別下降9.1個(gè)、26.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　探索多元化發(fā)展

　　從目前實(shí)行的“兩集中”土地出讓制度情況看，土地溢價(jià)率下降的同時(shí)，其他配建需求不斷增加，房企提升利潤(rùn)率的可能性不大。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下滑態(tài)勢(shì)仍會(huì)延續(xù)，房企要適應(yīng)新的行業(yè)邏輯。在此背景下，一些房企積極探索多元化發(fā)展，已達(dá)到對(duì)沖地產(chǎn)主業(yè)利潤(rùn)率逐漸降低的效果。

　　對(duì)于房企的破局之道，莫天全指出，多元化發(fā)展有利于企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，融資環(huán)境趨緊，企業(yè)利用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行融資會(huì)有諸多限制。通過(guò)多元化布局，可在一定程度上對(duì)沖房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，可以利用非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行融資，有利于緩解企業(yè)融資困難的局面。