中國房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)五個(gè)轉(zhuǎn)型

　　【言為心聲】

　　建議推廣我國農(nóng)村集體土地管理制度改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在集體建設(shè)用地上從事房地產(chǎn)開發(fā),這樣做一方面可以解決我國城鎮(zhèn)化所帶來的住房短缺問題，大幅度降低我國城市房地產(chǎn)市場價(jià)格；另一方面也可以打破我國房地產(chǎn)市場的壟斷地位，防止我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷經(jīng)營局面。

　　喬新生

　　筆者認(rèn)為，解決我國房地產(chǎn)市場存在的問題，必須實(shí)現(xiàn)五個(gè)轉(zhuǎn)型。

　　第一，必須實(shí)現(xiàn)資金驅(qū)動(dòng)發(fā)展向科技驅(qū)動(dòng)發(fā)展轉(zhuǎn)型。

　　眾所周知，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有特殊的歷史背景。中國最早成立的房地產(chǎn)企業(yè)，絕大多數(shù)有政府背景。但是，房地產(chǎn)開發(fā)公司缺乏現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，一些城市房地產(chǎn)開發(fā)，完全照搬中國香港特別行政區(qū)的發(fā)展模式，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)市場領(lǐng)域資金密集，但是科技匱乏。

　　更主要的是，由于我國房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營過程中，試圖依靠資本的力量，進(jìn)行房地產(chǎn)市場博弈，結(jié)果導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場很快變成了金融市場。房地產(chǎn)市場的金融交易，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)市場本身。

　　一些房地產(chǎn)專業(yè)人士的測算，中國房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)投資收入利潤保持在5%到7%左右，一些房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率只有3%左右，房地產(chǎn)開發(fā)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，成本增加，房地產(chǎn)開發(fā)商就會面臨虧損的局面。正因?yàn)槿绱�，房地產(chǎn)開發(fā)商把主要精力用于資本經(jīng)營方面，試圖借助于房地產(chǎn)這個(gè)重要的抵押物，在資本市場閃轉(zhuǎn)騰挪，獲取金融投資利潤。

　　解決房地產(chǎn)市場存在的問題，必須改變傳統(tǒng)的資金驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式，把房地產(chǎn)金融市場和資本市場，轉(zhuǎn)化為科技創(chuàng)新市場，通過科技投入，大幅度降低開發(fā)成本，確保我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　事實(shí)上，我國上海、蘇州等地企業(yè)已經(jīng)探索出現(xiàn)代打印房地產(chǎn)開發(fā)模式，借助于現(xiàn)代打印技術(shù)，將鋼鐵工業(yè)廢料，采用現(xiàn)代打印生產(chǎn)圖紙建造價(jià)廉物美的住房。這樣做一方面可以解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中的環(huán)境污染與浪費(fèi)現(xiàn)象；另一方面，也可以大幅度降低我國房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　第二，我國房地產(chǎn)業(yè)必須盡快從現(xiàn)有的利益分配型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代制造型產(chǎn)業(yè)�？赡芎芏嗳瞬恢�道，我國許多房地產(chǎn)開發(fā)商類似皮包公司，它們擁有房地產(chǎn)開發(fā)的一切配套手續(xù)和資格證明，但是，他們所擁有的一切資格都是為了出租。中國50%以上房地產(chǎn)開發(fā)商，都是通過收取管理費(fèi)維持自己的生計(jì)。

　　部分上市公司的資金來源更為特殊，它們公然違反國家的規(guī)定，要求施工企業(yè)必須墊付資金，承包建筑施工項(xiàng)目。上市公司提供所有虛假資質(zhì)證明，收取管理費(fèi)用。如果施工企業(yè)經(jīng)營管理不善，出現(xiàn)虧損，責(zé)任由施工企業(yè)承擔(dān)，房地產(chǎn)開發(fā)商不承擔(dān)任何法律責(zé)任。

　　如果房地產(chǎn)開發(fā)商資金出現(xiàn)困難，房地產(chǎn)開發(fā)商還會要求施工企業(yè)承擔(dān)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)開發(fā)商擔(dān)保借款。我國建筑施工企業(yè)之所以愿意成為“被奴役”的對象，根本原因就在于，他們在房地產(chǎn)開發(fā)市場根本拿不到項(xiàng)目，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)商獲得施工項(xiàng)目。

　　一些房地產(chǎn)開發(fā)商將項(xiàng)目交給施工單位之后，施工企業(yè)為了減少成本，層層轉(zhuǎn)包，一些大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，名義上是房地產(chǎn)開發(fā)公司自己經(jīng)營，實(shí)際上是一個(gè)又一個(gè)小包工頭現(xiàn)場施工。如果包工頭在經(jīng)營中出現(xiàn)虧損，就會拖欠農(nóng)民工的工資。

　　為了解決農(nóng)民工工資問題，地方政府采取一系列措施，中央出臺宏觀調(diào)控政策，要求施工單位必須繳納保證金。國家為此他們修改法律，在我國民事訴訟法中，為農(nóng)民工討要工錢提供的綠色通道。

　　但是，所有這些對于那些施工企業(yè)來說，根本不會傷筋動(dòng)骨。究其原因就在于，一些施工企業(yè)早就想到了金蟬脫殼之計(jì)，不論是企業(yè)的法人代表，還是企業(yè)的現(xiàn)有資產(chǎn)，早已進(jìn)行技術(shù)化處理。即使司法機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施，也難以讓施工單位實(shí)際負(fù)責(zé)人承擔(dān)法律責(zé)任。雖然我國民法典照搬了合同法規(guī)定，賦予了施工企業(yè)拍賣項(xiàng)目優(yōu)先受償權(quán)，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房地產(chǎn)開發(fā)商早已將開發(fā)的項(xiàng)目抵押或者轉(zhuǎn)讓給他人。因此，我國民法典一切制度設(shè)計(jì)，在現(xiàn)實(shí)生活中不好操作。

　　應(yīng)規(guī)定，所有房地產(chǎn)開發(fā)商都必須承擔(dān)施工任務(wù)，只有這樣，才能確保我國房地產(chǎn)開發(fā)市場真正成為一個(gè)責(zé)權(quán)利相統(tǒng)一的市場。

　　第三，必須把地方政府“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)化為“效益財(cái)政”。中央政府出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策之所以在執(zhí)行過程中不斷被扭曲，其中一個(gè)重要原因就在于，地方政府陽奉陰違。地方政府把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，依靠土地出讓增加財(cái)政收入。中央政府宏觀調(diào)控政策，客觀上導(dǎo)致地方政府財(cái)政捉襟見肘。地方政府為了擺脫困難，明修棧道暗度陳倉，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

　　絕大多數(shù)地方政府財(cái)政與房地產(chǎn)開發(fā)商緊密捆綁在一起。解決這個(gè)問題的根本出路就在于，必須徹底改變地方政府的財(cái)政觀念，要求地方政府必須高度重視房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題，采取切實(shí)有效措施，解決地方政府與民爭利的現(xiàn)象。

　　地方政府土地儲備必須公開，接受社會各界檢驗(yàn)。如果地方政府繼續(xù)征收集體土地，囤積居奇，牟取暴利，地方人大應(yīng)當(dāng)加以監(jiān)督，防止地方政府和地方政府官員借助于土地財(cái)政，從事關(guān)聯(lián)交易等腐敗活動(dòng)。

　　地方政府執(zhí)行中央廉租房建設(shè)政策時(shí)，不能把自己的責(zé)任推卸給房地產(chǎn)開發(fā)商，與房地產(chǎn)開發(fā)商“共同”修建廉租房。地方政府必須擔(dān)負(fù)起自己應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，在廉租房建設(shè)方面，做到“丁是丁卯是卯”，不得偷梁換柱，不得假公濟(jì)私。

　　第四，必須盡快修改我國現(xiàn)有的法律制度體系，逐漸消除集體所有與國家所有土地之間的制度落差，真正做到“土地面前人人平等”。

　　正如人們所知道的那樣，我國對集體土地實(shí)施嚴(yán)格管理，集體土地分為集體耕地和建設(shè)用地。集體建設(shè)用地開發(fā)必須實(shí)施嚴(yán)格的報(bào)批手續(xù)，地方政府可以通過征收方式，將農(nóng)村建設(shè)用地變?yōu)閲�有土地，可是，決不允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用建設(shè)用地從事房地產(chǎn)開發(fā)。

　　中央政府已經(jīng)意識到問題的嚴(yán)重性，要求在一些地方實(shí)施土地改革，在現(xiàn)有土地管理法基礎(chǔ)上，允許試點(diǎn)地方農(nóng)村集體建設(shè)用地直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)廉租房。這是在我國現(xiàn)有土地制度中打開一個(gè)口子，對于解決我國土地制度中存在的不平等現(xiàn)象具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　建議推廣我國農(nóng)村集體土地管理制度改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在集體建設(shè)用地上從事房地產(chǎn)開發(fā),這樣做一方面可以解決我國城鎮(zhèn)化所帶來的住房短缺問題，大幅度降低我國城市房地產(chǎn)市場價(jià)格；另一方面也可以打破我國房地產(chǎn)市場的壟斷地位，防止我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷經(jīng)營局面。

　　當(dāng)務(wù)之急，是要采取斷然措施，徹底解決我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的壟斷問題。地方政府不得壟斷土地開發(fā)，應(yīng)當(dāng)允許集體經(jīng)濟(jì)組織從事房地產(chǎn)開發(fā)；少數(shù)大型房地產(chǎn)公司不得壟斷房地產(chǎn)市場，應(yīng)當(dāng)允許更多企業(yè)建設(shè)商品房。只有增加供給，才能確保我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　第五，必須改變我國房地產(chǎn)市場粗放式的經(jīng)營模式，以內(nèi)涵式的發(fā)展解決我國房地產(chǎn)市場存在的深層次問題。

　　雖然我國房地產(chǎn)市場各個(gè)環(huán)節(jié)高度透明，房地產(chǎn)建設(shè)安裝成本、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)利潤都已經(jīng)公開，但是，正如人們所看到的那樣，由于我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)不再是建筑消費(fèi)市場，而是一個(gè)金融市場。因此，大量交易轉(zhuǎn)移到金融市場，我國房地產(chǎn)市場處于極不透明狀態(tài)。

　　我國房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)改變市場監(jiān)管模式，對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施全面管理。如果只是進(jìn)行市場準(zhǔn)入資格審查，或者只是對我國建筑質(zhì)量實(shí)施施工管理，那么，我國房地產(chǎn)市場的許多內(nèi)幕都難以掀開。

　　房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)積極配合中央政府相關(guān)部門，對我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面審計(jì)，并在此基礎(chǔ)之上，發(fā)現(xiàn)帶有規(guī)律性和普遍性問題，制定科學(xué)的管理辦法。

　　筆者建議，我國房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)向中央請求，由國家審計(jì)署牽頭，對我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行行業(yè)審計(jì)，對我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的深層次問題包括資金問題、結(jié)構(gòu)問題、財(cái)經(jīng)違法問題進(jìn)行審計(jì)調(diào)查，并且向中央審計(jì)委員會提交報(bào)告，由中央財(cái)經(jīng)委員會作出決定，對一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人實(shí)施監(jiān)管措施，必要的時(shí)候由紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)介入，將那些從事關(guān)聯(lián)交易和影響力犯罪的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人繩之以法，因?yàn)橹挥羞@樣，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展，才會逐漸地步入正軌。

　　（作者系中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授）

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