房企并購票據(jù)擬獲發(fā)行，地產(chǎn)瞄準“良性循環(huán)”
行業(yè)出清、良性發(fā)展。
21世紀經(jīng)濟報道記者 孔海麗 北京報道
房企融資環(huán)境的轉(zhuǎn)暖又迎來一個好消息。
12月8日，據(jù)證券時報消息，招商蛇口等企業(yè)擬在銀行間債市注冊發(fā)行并購票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項目的兼并收購。這與近日證監(jiān)會支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于兼并收購出險企業(yè)項目的態(tài)度一脈相承，此舉也被視為房企融資再獲“網(wǎng)開一面”。
近期以來，監(jiān)管層頻繁發(fā)聲，表態(tài)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。業(yè)界認為，房地產(chǎn)行業(yè)政策端和融資端的“至暗時刻”已過，適度放松逐步顯現(xiàn)。
房企融資數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢。貝殼研究院指出，房企11月境內(nèi)融資規(guī)模環(huán)比修復性上漲125.1%；中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額終結了連續(xù)三個月的環(huán)比下滑，融資規(guī)模上升，融資成本降低。
但房企融資環(huán)境的改善并非“全面開閘”，而是針對財務穩(wěn)健、信用優(yōu)質(zhì)房企的有序解凍，并且強調(diào)“支持合理融資”。
告別以往粗放的發(fā)展模式，高杠桿-高負債的邏輯再也無法走通，房地產(chǎn)行業(yè)的賽道已經(jīng)切換為“良性循環(huán)”，在符合房地產(chǎn)金融宏觀審慎的框架下，良性出清，走向更為規(guī)范的平穩(wěn)健康發(fā)展期。
融資新變化
房企融資的邊際放松體現(xiàn)在多個方面，無論是融資規(guī)模正增長、融資利率環(huán)比下降，還是房企發(fā)債提速、股權融資不斷，都是近期的正向動態(tài)，而支持并購貸款的發(fā)放則是另一種延伸。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為707.8億元，環(huán)比上升33.1%，為8月以來融資規(guī)模的首次正增長，為行業(yè)融資環(huán)境的修復帶來一些信心。與此同時，行業(yè)平均利率為5.01%，較上月下降1.03個百分點，房企融資成本壓力開始呈現(xiàn)出緩解趨勢。
房企發(fā)債提速的消息變得頻繁。11月起，多家城投公司及國企央企宣布發(fā)行中期票據(jù)、超短融資券，保利發(fā)展、中海在11月分別公告計劃發(fā)行98億元和50億元的公司債，且12月初，碧桂園、龍湖的中票發(fā)行計劃以及龍光的公司債發(fā)行計劃也得到受理，房企境內(nèi)發(fā)債持續(xù)回暖。
除此之外，融創(chuàng)中國、世茂集團、龍光集團等房企以及碧桂園服務、融創(chuàng)服務等物業(yè)企業(yè)均進行了配股融資，以緩解資金狀況。
而監(jiān)管層對并購貸款的支持傳達出新的信號。
接近房企并購票據(jù)發(fā)行內(nèi)幕的知情人士表示，支持招商蛇口等優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券用于兼并收購，有利于推動行業(yè)整合，增強房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性；銀行間市場將繼續(xù)落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控目標，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
這并非是針對房企并購貸款的首次發(fā)聲。其實早在12月3日，銀保監(jiān)會就已指出，將重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
同日，監(jiān)管人士也釋放了證監(jiān)會支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于兼并收購出險企業(yè)項目的消息。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，這一動向表明監(jiān)管部門在適度釋放流動性來緩解房企流動性壓力之外，還希望支持一些優(yōu)質(zhì)房企能夠通過同業(yè)并購來解決一些已經(jīng)出險或者可能會陷入困境的房企，以此來化解房企出險可能引發(fā)的金融風險和社會問題。
天風證券分析師鮑榮富則指出，行業(yè)收并購既能提升出險房企的償債能力，同時也能妥善安置這部分資產(chǎn)的后續(xù)建設和交付，有望成為化解此輪信用風險的主要路徑。
實際上，監(jiān)管層對并購貸款的支持也應該歸納為房企融資的重要一環(huán)。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌曾坦承“目前并購市場是不存在的”，他說，行業(yè)整體控制融資、降負債的大背景下，每個企業(yè)都有負債總額限制，凡是出現(xiàn)問題的公司都有大量存量債，并購后就并購了存量債，企業(yè)的負債規(guī)模也就超出了負債上限。
“疊加今年下半年以來愈發(fā)明顯的信貸收緊，房企紛紛開啟了保衛(wèi)現(xiàn)金流之戰(zhàn)，自身就已經(jīng)難保，更難進行大規(guī)模的收并購�！币晃徊辉妇呙纳鲜蟹科筘攧站�負責人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，面對出現(xiàn)流動性危機的房企處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，即便頭部房企也愈發(fā)謹慎，并購貸款的放松為這部分操作帶來了可能性。
11月中旬，亦有央企向監(jiān)管層提建議，要求不再將并購貸款納入三條紅線，但該消息未獲證實。
瑞銀發(fā)表研究報告認為，監(jiān)管機構支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債券及并購貸款的立場，對房地產(chǎn)行業(yè)有正面影響，將有助提振債券投資者信心及推動內(nèi)房債券恢復發(fā)行，對財務實力雄厚的開發(fā)商有利。
支持良性循環(huán)
監(jiān)管層的一系列表態(tài)均指向追求房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。
12月3日，證監(jiān)會表示，將積極發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務，探索推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）支持保障性住房等租賃住房行業(yè)健康發(fā)展，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型。同時，金融市場也將繼續(xù)為房地產(chǎn)提供融資渠道，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進房地產(chǎn)和金融形成良性循環(huán)。
12月6日，中央政治局會議指出，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
近日，劉鶴副總理發(fā)表的《必須實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》一文中，亦提到“促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。
支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行并購貸款用于出險房企項目收并購的舉措背后，依然是對房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)的扣題。
“通過合理的債務重組、并購支持、再融資政策等控制好市場出清節(jié)奏，扭轉(zhuǎn)部分房企盲目順周期加杠桿的激進預期，建立真正、規(guī)范、健康發(fā)展的長效機制�！滨U榮富認為，此輪監(jiān)管層表態(tài)確立了市場化的出清節(jié)奏，將繼續(xù)引導行業(yè)中長期走向更為規(guī)范的平穩(wěn)健康發(fā)展期。
實際上，房企融資也驗證了“良性循環(huán)”的邏輯。
中指研究院指出，11月信用債發(fā)行出現(xiàn)了兩極分化的特征，即發(fā)行主力為國企央企，民企尚未重歸發(fā)行舞臺。部分房企的融資需求得到滿足，為業(yè)內(nèi)其他企業(yè)起到了很好的示范作用，即財務健康、信用良好、經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)，在當前環(huán)境中仍可脫穎而出，有很大機會獲得資本認可。
貝殼研究院同步強調(diào)：“境內(nèi)債市發(fā)債利率下降、期限延長是由優(yōu)質(zhì)發(fā)債主體主導的結構性影響�！必悮ぱ芯繑�(shù)據(jù)顯示，11月發(fā)行的46筆債券中，44筆發(fā)債主體為中央或地方型國有企業(yè)，占比約96%，其余兩筆發(fā)債主體為萬科旗下的印力集團，優(yōu)質(zhì)發(fā)債主體優(yōu)勢愈加顯著。
國泰君安分析師謝皓宇則認為，和以往“以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具”不同，本次沒有對所有房企進行寬松，而是在不新增融資渠道的情況下，采用了結構性的融資政策，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企進行并購，也就意味著行業(yè)的淘汰依然會成為常態(tài)，且被淘汰企業(yè)依然無法通過再次融資重返市場，行業(yè)門檻將得到極大提升。
