百城住宅庫存規(guī)模創(chuàng)五年來新高 多城施策滿足合理住房需求

　　上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《全國百城住宅庫存報(bào)告》顯示，全國100個(gè)城市當(dāng)前新建商品住宅庫存總量為2016年8月份以來的最高值，其中三四線城市庫存積壓較為明顯。據(jù)中國證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近期至少有19個(gè)城市及地區(qū)出臺(tái)鼓勵(lì)性購房政策，激活剛需和改善型購房需求，緩解庫存壓力。

　　庫存增長(zhǎng)

　　12月10日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《全國百城住宅庫存報(bào)告》。截至11月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.1%，同比增長(zhǎng)2.1%；連續(xù)4個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)，連續(xù)36個(gè)月同比增長(zhǎng)。當(dāng)前百城庫存規(guī)模為2016年8月份以來的最高值，創(chuàng)5年來新高。

　　截至11月底，100個(gè)城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅庫存總量分別為3052萬、26571萬和22487萬平方米，環(huán)比增速分別為3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。三四線城市庫存攀升明顯，連續(xù)37個(gè)月庫存同比增長(zhǎng)。

　　從庫存去化周期看，11月，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比，即庫存去化周期為12.5個(gè)月。2016年8月以來，百城去化周期在10個(gè)月上下波動(dòng)；今年下半年開始，存銷比出現(xiàn)拉升。其中，一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比分別為10.2、11.9和13.8個(gè)月。

　　激活需求

　　近期，湖南衡陽、江蘇海安、重慶萬州等19個(gè)城市和地區(qū)出臺(tái)鼓勵(lì)性的購房政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，主要通過三種方式激活剛需和改善型購房需求。

　　部分城市推出購房補(bǔ)貼，并設(shè)置了一定期限。以湖南衡陽為例，根據(jù)衡陽12月10日發(fā)布的方案，2021年12月1日至2022年5月31日，在衡陽城區(qū)購買新建商品住房或地下車位，辦理了網(wǎng)簽備案并繳納契稅，根據(jù)情況不同享受不同的財(cái)政補(bǔ)貼額度。

　　具體看，對(duì)2021年12月1日-2022年1月31日期間購買新建商品住房的，補(bǔ)貼所交契稅的50%。對(duì)2022年2月1日-3月31日期間購買新建商品住房的，補(bǔ)貼所交契稅的30%。對(duì)2022年4月1日-5月31日期間購買新建商品住房的，補(bǔ)貼所交契稅的15%。對(duì)2021年12月1日-2022年5月31日期間購買地下車位的，補(bǔ)貼所交契稅的80%。

　　有的城市調(diào)整限購政策。12月8日，西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整限價(jià)商品房上市交易有關(guān)條款的通知》明確，限價(jià)商品房自購買合同網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)，不得上市交易、不得購買其它住房。網(wǎng)簽備案5年，可購買其他住房。根據(jù)西安2018年發(fā)布的政策規(guī)定，限價(jià)商品房自不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記之日起5年內(nèi)，不得上市交易、不得購買其他住房。對(duì)比來看，過去以產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間為起點(diǎn)，現(xiàn)在則以合同網(wǎng)簽備案為起點(diǎn)。該政策客觀上為限價(jià)房購房者認(rèn)購商品房降低了相關(guān)條件。

　　11月30日，《保定市全面推進(jìn)被動(dòng)式超低能耗建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)施方案》發(fā)布。方案明確，為積極促進(jìn)市場(chǎng)需求，對(duì)被動(dòng)式超低能耗建筑商品房項(xiàng)目取消銷售價(jià)格限制。購買被動(dòng)式超低能耗商品住宅可不受區(qū)域性商品住房限購政策的限制。此外，使用住房公積金貸款購買被動(dòng)式超低能耗建筑自住住宅的，貸款額度上浮20%。

　　有的城市給予人才購房補(bǔ)貼。根據(jù)《蕪湖市青年英才購房補(bǔ)貼發(fā)放實(shí)施細(xì)則》，對(duì)符合條件的青年英才給予購房款最高10%的補(bǔ)貼。其中，青年英才購、租房補(bǔ)貼不同時(shí)享受。12月7日，江蘇南通下轄海安市發(fā)布通知稱，可最高按每平方米600元、最低每平方米300元標(biāo)準(zhǔn)給予購房補(bǔ)貼。具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)按照人才層次劃分。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，12月份和明年一季度，三四線城市將在購房政策方面進(jìn)一步松綁，以激活剛需和改善型購房需求，緩解去庫存壓力。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)，以穩(wěn)定市場(chǎng)。部分市場(chǎng)調(diào)整較大、去庫存壓力較大的城市會(huì)發(fā)放購房補(bǔ)貼、提升公積金貸款額度，或采取其他措施促進(jìn)成交。樓市調(diào)控政策存在邊際放松預(yù)期，但大幅放松的可能性很小。

　　房貸利率回落

　　從房貸利率看，11月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的100多個(gè)城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個(gè)基點(diǎn)，二套房利率為5.96%，較上月回落3個(gè)基點(diǎn)。11月平均放款周期為68天，較上月縮短5天。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，自10月房貸利率出現(xiàn)年內(nèi)首次環(huán)比回調(diào)后，11月利率再次下降，信貸環(huán)境繼續(xù)改善；放款周期自4月以來首次縮短，銀行放款力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理資金需求正得到滿足。當(dāng)前，部分城市房貸利率較高，放款周期超過4個(gè)月，在滿足合理資金需求的導(dǎo)向下，后期有向下調(diào)整的空間，預(yù)計(jì)下月市場(chǎng)房貸利率繼續(xù)回調(diào)，放款速度加快，利于改善購房預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)成交筑底回升。預(yù)計(jì)明年房貸供需關(guān)系將回歸正常，有利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。