追求穩(wěn)中求進，避免炒作縣城房地產(chǎn)

　　馮奎（民盟中央經(jīng)濟委副主任）

　　中辦、國辦發(fā)文，要求推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。作為與城鎮(zhèn)化相伴相隨的縣城房地產(chǎn)，成為熱點問題。綜合多方面分析來看，縣城房地產(chǎn)應(yīng)以穩(wěn)為主，穩(wěn)中有進。對于縣城的房地產(chǎn)，要從多方面分析，且看到不同方向的力量正在綜合發(fā)生作用，這是縣城房地產(chǎn)以穩(wěn)為主、穩(wěn)中有進的基本依據(jù)。

　　從政策方向看，一方面，國家支持縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化。多個部委緊鑼密鼓出臺統(tǒng)籌推進縣城補短板強弱項的制度安排、政策設(shè)計、項目實施和資金安排。國家發(fā)展改革委制訂出臺了縣城補短板強弱項“1+N+X”系列政策文件，商務(wù)部等多個部委都有實實在在的政策跟進。另一方面，有關(guān)部門明確提出，不能以縣城建設(shè)為名炒作房地產(chǎn)，未來，過度炒作的行為勢必受到制約。

　　從支撐縣城房地產(chǎn)的價值基礎(chǔ)來看，縣城人均市政公用設(shè)施投資為城市的1/2左右。隨著大量投資進入縣城，縣城基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)得以改善，房地產(chǎn)價值會提升。但另一方面來看，縣城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、消費收入提升等都是慢變量，短期內(nèi)難以突破性增長。

　　從人口增減來看，需要注意兩種效應(yīng)的影響。一是擠出效應(yīng)。異地進城人口，因為異地的大城市就業(yè)壓力大、生活成本高等原因，相當比例表示愿意回到家鄉(xiāng)購房，當然這個家鄉(xiāng)包括縣城，也包括家鄉(xiāng)的地級和省會城市。另一方面是虹吸效應(yīng)，也就是大中城市仍然發(fā)揮著集聚效應(yīng)，在從縣城吸收優(yōu)質(zhì)勞動力資源。

　　從當前房地產(chǎn)的形勢來看，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降近20%。另外，占開發(fā)商資金來源一半的銷售回款也處于近年來的低位。這意味著當前房地產(chǎn)下沉的力量較重。未來，房地產(chǎn)溫和上行，且熱點在多個都市圈、縣城分散，全局看恐難以大幅上漲。

　　以穩(wěn)為主、穩(wěn)中求進是縣城房地產(chǎn)最應(yīng)該追求的一種局面。這有利于逐步顯現(xiàn)縣城的價值，吸引人口特別是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口安居樂業(yè)。這也有利于制造業(yè)以適宜的成本進駐，為縣域發(fā)展打下基礎(chǔ)�？h城所構(gòu)成的中國房地產(chǎn)的超級大盤，是未來一種強大的力量，其中蘊含著巨大的內(nèi)需潛力，值得充分發(fā)掘利用好。

　　如何實現(xiàn)縣城房地產(chǎn)健康發(fā)展，在我看來，有三個方面的關(guān)鍵點：

　　一是更好服務(wù)于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進程。國家為什么支持縣城發(fā)展？直接目的是推動城鎮(zhèn)化。而所謂城鎮(zhèn)化，最主要的任務(wù)就是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市、城鎮(zhèn)安居樂業(yè)，享受較好的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)，實現(xiàn)更好的發(fā)展。2000-2020年，縣（市、旗）數(shù)量由2074個減少為1881個�？h城在城鎮(zhèn)中能否發(fā)揮作用，關(guān)鍵要靠它能否吸納人口，能否促進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。中國有農(nóng)民工2.9億人，同時還有幾億農(nóng)村人口未來需要從農(nóng)業(yè)中轉(zhuǎn)移出去。他們未必都去縣城，但是縣城一定是承載農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口主要空間。國家設(shè)計的多項政策，基本依據(jù)就是縣城要吸納人口，要為市民提供更好的服務(wù)，所以國家要政策重心下移，支持縣城發(fā)展�？h城房地產(chǎn)如果抓住農(nóng)民落戶這一主題，就會獲得較為持久的動力和政策助力。但如果房價過高，也可能阻礙農(nóng)民或農(nóng)民工落戶，不利于縣城房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　二是更好地服務(wù)于引進各類產(chǎn)業(yè)，特別是制造業(yè)。國內(nèi)外經(jīng)驗都表明，制造業(yè)選擇中小城市及小城鎮(zhèn)有多方面考慮。其中一個重要原因就是成本較低。隨著縣城與主要城市的聯(lián)系越來越緊密，交通成本越來越低，縣城在制造業(yè)選址方面的優(yōu)勢更加明顯，比如廠房用地有保障、地價較低、勞動力有一定保障等等。華為等科技巨頭遷往東莞等城市，就反映了這個趨勢。

　　縣城與大城市在產(chǎn)業(yè)競爭中，不敵之處是缺乏成熟的配套條件，缺乏創(chuàng)新創(chuàng)意體系等，這使得縣城的金融、商貿(mào)、文化創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)難以發(fā)展起來。但縣城也有優(yōu)勢，就是它對于制造業(yè)具有綜合服務(wù)優(yōu)勢。我國以縣城為空間載體的產(chǎn)業(yè)集群大量存在，處于轉(zhuǎn)型升級過程。同時，縣城正在引進新的制造業(yè)集群。在此過程中，房地產(chǎn)的重要任務(wù)是為新產(chǎn)業(yè)工人提供較好的居住生活條件，特別是房地產(chǎn)要與實體經(jīng)濟聯(lián)動起來長遠發(fā)展，成為打造縣城綜合服務(wù)優(yōu)勢中重要組成部分。

　　三是更好地服務(wù)于城鄉(xiāng)生活品質(zhì)的改善提升。城市群、都市圈是未來城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)。我國19大城市群內(nèi)包括一千多個縣及縣級市。這些縣城相當一部分與大城市已經(jīng)實現(xiàn)一體化，并在加速同城化。比如上海與蘇州，成都、德陽、眉州、資陽，廣州和佛山等同城化進程都在不斷提速。這些區(qū)域的縣城現(xiàn)代化水平與中心城市差距越來越小，田園特色優(yōu)勢越來越突出。住在這些地方的縣城，既可以在樓下喝到星巴克，又可以推窗看到油菜花，小區(qū)還有健身房、游樂場等。未來縣城的房地產(chǎn)開發(fā)，可能比城市開發(fā)挑戰(zhàn)更大。在交通通訊如此發(fā)達的年代，縣城人都見過世面。因為有各類大城市吸引他們，所以對本地居住的“粘性”并不一定就非常之高。在這個意義上，縣城的房地產(chǎn)市場絕非是品質(zhì)上的“次一級”市場，而是獨特區(qū)位、獨特優(yōu)勢有待展現(xiàn)的市場。