范劍平：房地產(chǎn)調(diào)控需中長(zhǎng)期化

　　國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家范劍平：房地產(chǎn)調(diào)控需中長(zhǎng)期化

　　各位來(lái)賓大家早上好。我想今天重點(diǎn)談一談當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。大家都知道從2011年3月開(kāi)始，中國(guó)開(kāi)始了這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，從房地產(chǎn)調(diào)控短期目標(biāo)來(lái)講，就是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　在去年的9月份，應(yīng)該說(shuō)初步達(dá)到了這樣一個(gè)調(diào)控目標(biāo)，到11月份為止，我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，已經(jīng)有65個(gè)城市房?jī)r(jià)與上一輪相比為零或者為負(fù)，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始停漲了。在這樣的時(shí)候提出促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，合理調(diào)整這么一個(gè)新的要求。房地產(chǎn)的調(diào)控，如果僅僅說(shuō)就房?jī)r(jià)而言，很多人都在爭(zhēng)論合理調(diào)整，合理回歸，到底應(yīng)該多大幅度更合適。

　　但是，就中國(guó)現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的必要性來(lái)講，我覺(jué)得不僅僅是一個(gè)房?jī)r(jià)問(wèn)題，更主要是這幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中間所存在的一些問(wèn)題，已經(jīng)對(duì)我國(guó)戰(zhàn)略性挑戰(zhàn)的方向產(chǎn)生干擾。這幾年房地產(chǎn)過(guò)于火爆吸引大量資金進(jìn)入這個(gè)行業(yè)來(lái)投資，甚至投機(jī)。一個(gè)很明顯特點(diǎn)，帶動(dòng)了像鋼鐵、有色、化工、建材這些行業(yè)，產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題更加嚴(yán)重。由于這些行業(yè)感覺(jué)到房地產(chǎn)火爆給他們銷路帶來(lái)促動(dòng)，過(guò)去一致認(rèn)為應(yīng)該淘汰落后產(chǎn)能的任務(wù)沒(méi)有完成，這幾年產(chǎn)能還在繼續(xù)膨脹，我國(guó)鋼鐵產(chǎn)能比如現(xiàn)在粗鋼產(chǎn)量產(chǎn)能已經(jīng)接近18億噸，最后造成的結(jié)果就是我國(guó)節(jié)能減排的目標(biāo)很難完成。

　　去年，作為我們“十一五”規(guī)劃最后一年，原定要讓我國(guó)萬(wàn)元GDP能耗5年下降20%左右任務(wù)完成的非常艱難。在很多地方不得不動(dòng)用行政措施情況下，我們也只是勉強(qiáng)完成19%多一點(diǎn)。今年，我們前三個(gè)季度萬(wàn)元GDP能耗僅僅下降1.6%，而今年年終目標(biāo)應(yīng)該是下降3.5%，這樣敞開(kāi)消耗能源來(lái)支持房地產(chǎn)的繁榮，火爆，對(duì)我們國(guó)家未來(lái)的隱患是非常大的。

　　有的人講，節(jié)能目標(biāo)是不是自己束縛了自己的手腳。但是大家沒(méi)有看到，一個(gè)13億人口國(guó)家的國(guó)家，我們現(xiàn)在能源每年新增量在世界上應(yīng)該說(shuō)是非常驚人的，尤其是考慮到金融危機(jī)以后，甚至連美國(guó)都在調(diào)整自己的能源戰(zhàn)略，美國(guó)已經(jīng)明確自己盡可能開(kāi)發(fā)石油，他們本國(guó)自己的石油，天然氣各種能源資源比我們國(guó)家豐富的多。隨著美國(guó)能源自給能力不斷提高，迅速，美國(guó)已經(jīng)成為產(chǎn)品油進(jìn)出口國(guó)家，如果按照這樣戰(zhàn)略安排，美國(guó)5年之后將可以實(shí)現(xiàn)能源自給，10年以后將可能會(huì)成為能源進(jìn)出口國(guó)家，這和中國(guó)形成一個(gè)巨大反差。因?yàn)�，中�?guó)對(duì)外國(guó)能源依賴程度繼續(xù)在不斷提高，過(guò)去因?yàn)橹袊?guó)和美國(guó)都是世界上最大的能源進(jìn)口國(guó)，所以在能源很多問(wèn)題上，立場(chǎng)是一致的。

　　如果將來(lái)美國(guó)變成一個(gè)能源出口國(guó)，而中國(guó)是世界上最大的能源進(jìn)口國(guó)，那個(gè)時(shí)候可能就會(huì)產(chǎn)生這種戰(zhàn)略上的意義沖突。如果美國(guó)由于自己能源可以進(jìn)口，他對(duì)中東撒手不管，把自己戰(zhàn)略重點(diǎn)更多布局到亞太地區(qū)來(lái)，將來(lái)中東亂局就會(huì)造成石油價(jià)格不斷攀升，甚至爆發(fā)新一輪石油危機(jī)。那么高的能源價(jià)格，對(duì)于我國(guó)這些高耗能產(chǎn)業(yè)來(lái)講，將來(lái)投資回報(bào)前景應(yīng)該說(shuō)極其不容樂(lè)觀。

　　大家對(duì)于我國(guó)節(jié)能問(wèn)題要眼光放的更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，只有讓它回歸到占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重一個(gè)正常的水平，而不是像現(xiàn)在這樣過(guò)高的水平。而對(duì)于那些由于房地產(chǎn)過(guò)于火爆而帶來(lái)的產(chǎn)能擴(kuò)張行業(yè)，這一次房地產(chǎn)調(diào)整對(duì)這些行業(yè)而言，不僅僅會(huì)帶來(lái)去庫(kù)存化壓力，甚至要帶來(lái)去產(chǎn)能化壓力。長(zhǎng)期以來(lái)，我們一直說(shuō)要淘汰這些高耗能行業(yè)落后產(chǎn)能，在這1、2年將會(huì)真正開(kāi)始實(shí)施新的步伐。

　　那么，對(duì)于我們國(guó)家來(lái)說(shuō)，從長(zhǎng)期的戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整來(lái)講，這是我們必須付出的結(jié)構(gòu)性調(diào)整代價(jià)。但是從短期來(lái)看，這些行業(yè)去庫(kù)存化，去產(chǎn)能化，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，當(dāng)然會(huì)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。11月份開(kāi)始，我們已經(jīng)有一些鋼鐵企業(yè)由于虧損非常嚴(yán)重，庫(kù)存過(guò)高，已經(jīng)開(kāi)始不得不停產(chǎn)檢修，帶來(lái)了我國(guó)電力供應(yīng)設(shè)施的逆轉(zhuǎn)。前面10個(gè)月一直講電力供不應(yīng)求，但11月份開(kāi)始，已經(jīng)開(kāi)始有一些省份電力需求大下降，煤炭?jī)r(jià)格曾經(jīng)連續(xù)6星期開(kāi)始回落。這應(yīng)該說(shuō)，我們結(jié)構(gòu)性調(diào)整剛剛開(kāi)始，還只是一個(gè)起步。

　　另外房地產(chǎn)過(guò)于火爆，甚至干預(yù)到整個(gè)社會(huì)資金流向，大量資金追逐房地產(chǎn)暴利，不僅是民間資本這樣做，甚至連我們很多國(guó)企、央企也爭(zhēng)著去當(dāng)?shù)赝�，�?shí)體經(jīng)濟(jì)吸引不到利潤(rùn)，很多地區(qū)過(guò)早出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化，甚至連我國(guó)科技創(chuàng)新都吸引不到應(yīng)有的資金。我們十一五規(guī)劃有22個(gè)重要指標(biāo)，其中有一個(gè)就是希望我們?cè)凇笆�一五”時(shí)期科技研發(fā)占GDP比重能夠在去年年末達(dá)到2%，但非常遺憾5年下來(lái)沒(méi)有完成任務(wù)，僅僅達(dá)到1.75%。作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整一項(xiàng)非常重要指標(biāo)，“十一五”居然沒(méi)有完成任務(wù)。是中國(guó)沒(méi)有錢嗎？不是，是錢流到不應(yīng)該流的地方去，應(yīng)該流的地方?jīng)]有吸引到資金。不可質(zhì)疑，一個(gè)國(guó)家能靠炒房地產(chǎn)從一個(gè)經(jīng)濟(jì)大國(guó)轉(zhuǎn)變成一個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)嗎？任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)應(yīng)該建立在科技創(chuàng)新上。而我們國(guó)家這種結(jié)構(gòu)調(diào)整方向，與我們國(guó)家5年規(guī)劃，與國(guó)家建立創(chuàng)新型國(guó)家目標(biāo)完全是背道而馳。

　　所以，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是短期調(diào)控房?jī)r(jià)問(wèn)題，更重要要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整方向，讓我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，朝著我們宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。所以，房地產(chǎn)調(diào)控，可能還需要中期化，甚至長(zhǎng)期化。

　　在這么一個(gè)調(diào)整期間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)在經(jīng)歷一場(chǎng)考驗(yàn)。到去年我們說(shuō)有可能在今年我國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)開(kāi)始合理調(diào)節(jié)，上半年甚至?xí)�有一輪急跌過(guò)程，因此對(duì)房地產(chǎn)融資大門，我們一扇一扇慢慢關(guān)上，最后關(guān)上一扇門，就是根據(jù)現(xiàn)有政策，房地產(chǎn)吸引資金，很難通過(guò)借新還舊來(lái)解決。今年上半年有很多開(kāi)發(fā)商的資金，必須要還給銀行，這個(gè)時(shí)候可能是開(kāi)發(fā)商資金鏈最緊的時(shí)候，也是我們房?jī)r(jià)需要調(diào)整的時(shí)候。

　　但是，我們應(yīng)該看到如果沒(méi)有外部極端因素影響，我們房地產(chǎn)的調(diào)整應(yīng)該說(shuō)幅度還是可以在合理的范圍之內(nèi)。會(huì)有一定的調(diào)整，但是出現(xiàn)房?jī)r(jià)的暴跌，應(yīng)該說(shuō)可能性并不大。因?yàn)楣┣箨P(guān)系已經(jīng)自己在進(jìn)行調(diào)整。去年我國(guó)住宅用地出讓已經(jīng)下降了55%，而住房新開(kāi)工面積在11月份也開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)。我們的住宅新開(kāi)工面積在8月份之前，由于有政府1千萬(wàn)套保障房開(kāi)工，一直保持在30%以上高速增長(zhǎng)。但是，9月份隨著政府保障房開(kāi)工任務(wù)的完成，這個(gè)指標(biāo)就降到8.9%，10月份降大2.2%，11月份開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)。

　　如果說(shuō)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商不拿地，或者少拿地，不開(kāi)工，或者少開(kāi)工，還帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，2年以后，可能我們新房供給量就會(huì)回落，搞不好會(huì)引起2年以后我們的房?jī)r(jià)反彈。所以，對(duì)宏觀調(diào)控來(lái)講，我們不僅要讓房?jī)r(jià)能夠合理回歸，而且在相應(yīng)水平上能夠穩(wěn)的住。2012年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策并不是沒(méi)有變化，大家現(xiàn)在更多關(guān)注我們房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，不變化，主要是指是抑制投資性需求政策不動(dòng)搖，不改變，限購(gòu)限貸政策繼續(xù)執(zhí)行。

　　但是，2012年我們?cè)谠黾雍侠砉┙o，有效供給這方面，應(yīng)該說(shuō)政策已經(jīng)有所變化。因?yàn)椋�如�?012年不動(dòng)手來(lái)促進(jìn)我國(guó)住宅合理增長(zhǎng)，那么兩年以后，市場(chǎng)的供求關(guān)系又會(huì)使房?jī)r(jià)問(wèn)題再次成為熱點(diǎn)。2012年我們重點(diǎn)支持的合理供給指保障房和中等價(jià)位，中小戶型普通商品房，主要滿足中等收入者自住需要，真正滿足消費(fèi)需求這種住房供給。2012年，將會(huì)在土地，資金和其他各方面政策上給予支持，促進(jìn)這些房地產(chǎn)項(xiàng)目正常開(kāi)工。這個(gè)政策調(diào)整短期內(nèi)有利于我們穩(wěn)定房地產(chǎn)投資總量，有利于穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度，也有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度平穩(wěn)。

　　從長(zhǎng)期看，他可以使我國(guó)住房供給結(jié)構(gòu)出現(xiàn)良性變化。過(guò)去由于我國(guó)地價(jià)過(guò)高，開(kāi)發(fā)區(qū)拿到土地之后都熱衷于在上面開(kāi)放中高檔的樓盤，一直到目前為止，我國(guó)所能供給的住房平均每一套面積仍然大于100平米，而國(guó)家在幾年前就已經(jīng)提出來(lái)，要爭(zhēng)取讓90平米以下中小戶型房子占到整個(gè)住房供應(yīng)量的70%。我們多年來(lái)一直沒(méi)能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，2年以后更多面對(duì)滿足中低收入者，更多小戶型房子建出來(lái)，這樣我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅價(jià)格上，總量上逐步回歸正常，更重要的是結(jié)構(gòu)也更加符合廣大消費(fèi)者，這種消費(fèi)類住房需求，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠慢慢的進(jìn)入長(zhǎng)期、健康、穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期。

　　所以，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，第一我們不用去太擔(dān)心我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)這種暴跌，甚至為了讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)能夠獲得一個(gè)穩(wěn)定的宏觀環(huán)境。最近我們國(guó)家在人民幣具有貶值空間情況下，我們并沒(méi)有選擇讓人民幣大幅貶值，有很多人講，現(xiàn)在讓人民幣大幅貶值一下，將來(lái)再慢慢升就完了。但是這樣做，雖然從短期來(lái)看，可能對(duì)出口貿(mào)易方面有一點(diǎn)小的好處，但是如果人民幣大幅貶值，也可能帶來(lái)另外一個(gè)負(fù)作用，就是容易讓人聯(lián)想起在泰國(guó)在亞洲金融危機(jī)發(fā)生初期的情況，聯(lián)想起巴西在拉丁美洲金融危機(jī)初期的情況。這兩次金融危機(jī)都曾經(jīng)在初期表現(xiàn)為所謂的熱錢在短時(shí)間內(nèi)大量撤離，本幣遭受貶值壓力。由于這些國(guó)家外匯儲(chǔ)備不足，最后本幣被迫大幅貶值，造成金融恐慌。而在金融恐慌影響下，股價(jià)暴跌，房?jī)r(jià)暴跌，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)陷入簫條，最后企業(yè)倒閉，大量人失業(yè)，人們生活水平倒退10年。對(duì)中國(guó)來(lái)講，我們維護(hù)人民幣匯率基本穩(wěn)定，有利于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大局，也有利于穩(wěn)定我國(guó)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)大局。在這樣一個(gè)匯率機(jī)制安排下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)既要實(shí)現(xiàn)合理調(diào)整，又要防止出現(xiàn)這種非理性房?jī)r(jià)下跌，給我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)所造成的干擾。

　　所以，從最近我們國(guó)家所采取的這種比較適合我國(guó)國(guó)情房地產(chǎn)調(diào)控政策和匯率政策組合來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸，為我國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)回落當(dāng)中加快調(diào)整，爭(zhēng)取早日回到快速增長(zhǎng)軌道，提供了很多有利的條件。對(duì)這一點(diǎn)，我們大家要充滿信心。謝謝大家。