表外負(fù)債最多900億元？遭UBS看空后 頭部房企回應(yīng)

　　瑞銀證券3月14日研報認(rèn)為，旭輝控股面臨的主要風(fēng)險是合作項目多，或受合作伙伴財務(wù)狀況惡化的拖累。瑞銀證券對旭輝控股2021年半年報中披露的400多個項目進(jìn)行了股權(quán)分析，并指出：1、旭輝控股有80%的項目（按未售建筑面積）是非全資擁有的；2、非全資項目中，估計旭輝控股、民營開發(fā)商、國企+香港開發(fā)商、金融機構(gòu)的持股比例分別為44%、38%、12%、6%。3、在民營開發(fā)商38%的股份中，有5%的比例由違約和風(fēng)險開發(fā)商持有，18%由有未償還債券的民營開發(fā)商持有，另外15%由無債券的民營開發(fā)商持有。

　　瑞銀證券認(rèn)為，假設(shè)沒有重大政策寬松措施，預(yù)計由于到期債券數(shù)量集中增加，以及各方對開發(fā)商缺乏信心，會有更多開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流將會惡化。旭輝控股的表外債務(wù)總額約600-900億元人民幣，公司可能不得不購買民企合作伙伴和金融機構(gòu)的股份，這部分現(xiàn)金負(fù)擔(dān)預(yù)計可能高達(dá)570億元，相當(dāng)于旭輝控股2022年合同銷售額的25%。

　　3月16日晚間，旭輝控股在港交所發(fā)布澄清公告。對于合作方風(fēng)險問題，旭輝控股表示，去年已啟動風(fēng)險合作方分類管理，項目層面的現(xiàn)金流管控和股權(quán)層面的歸邊，對出險公司項目已基本完成談判，如北京花樣年項目，及時退出規(guī)避風(fēng)險，盤活資金。據(jù)旭輝控股內(nèi)部統(tǒng)計，涉及發(fā)生債務(wù)展期合作方的合作項目共21個，占旭輝控股總項目的占比不到5%，旭輝控股的平均股比約30%。這21個項目中，已交付、無融資的尾盤項目14個。其余7個項目的銷售和回款工作均正常有序展開。個別項目正積極溝通合作方，不排除未來采用并購形式化解項目風(fēng)險。

　　對于需要支付100-570億元人民幣進(jìn)行收購化解合作方風(fēng)險的問題，旭輝控股表示，這是不切實際的假設(shè)。首先，合作方主體出現(xiàn)債券展期或違約，并不等于項目公司出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險。實際操作中，合作項目都有嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管機制，監(jiān)管資金足以支付未來開發(fā)支出，保障建設(shè)推進(jìn)。 其次，旭輝控股并沒有義務(wù)去收購合作方的股權(quán)。旭輝控股對合作項目公司（聯(lián)合營公司）按照股權(quán)比例提供擔(dān)保，2021年的中期經(jīng)審閱的擔(dān)保金額是170.1億元，與570億元存在巨大差距。

　　對于旭輝控股存在600-900億元表外負(fù)債的問題，旭輝控股表示，公司在手項目的并表比例約56%，而非35-45%。對于合作項目，旭輝控股只需要承擔(dān)對應(yīng)自身股比的負(fù)債，而非所有負(fù)債，600-900億元負(fù)債是基于所有項目負(fù)債推導(dǎo)得出，實際上，旭輝控股非并表項目權(quán)益后負(fù)債為251.3億元，且無超股比擔(dān)保。