平安基金李華平：公募REITs啟航 打造優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)上市平臺(tái)

　　李華平，中南大學(xué)管理學(xué)碩士，現(xiàn)任平安基金REITs投資中心高級(jí)副總監(jiān)。曾是注冊(cè)會(huì)計(jì)師和專職律師，先后在香港路勁基建有限公司和平安信托有限責(zé)任公司從事16年的高速公路投資和運(yùn)營管理工作，對(duì)高速公路的投資、運(yùn)營、風(fēng)控管理具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。

　　首批9只公募REITs試水“萬億”藍(lán)海市場，平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“平安廣州交投廣河高速公路REITs”）的募集規(guī)�；蚩蛇_(dá)91.14億元，是首批REITs中規(guī)模最大的一只。

　　在近日接受中國證券報(bào)記者專訪時(shí)，平安基金REITs投資中心高級(jí)副總監(jiān)李華平指出，基于對(duì)公募REITs發(fā)展前景的堅(jiān)定看好，平安基金在相關(guān)領(lǐng)域已進(jìn)行了多年布局。通過基金發(fā)行上市與未來可能的擴(kuò)募方式購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將基金打造成收益穩(wěn)定、聚焦優(yōu)質(zhì)高速公路的資產(chǎn)上市平臺(tái)。

　　盤活存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

　　李華平指出，中國的公募REITs具有以下特點(diǎn)：結(jié)構(gòu)上采用“公募基金+ABS的結(jié)構(gòu)”，80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額；基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)；基金管理人主動(dòng)運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的；采取封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。這些設(shè)置從制度上保證了公募REITS能為投資者帶來相對(duì)穩(wěn)定的投資回報(bào)。

　　“比如，投資于高速公路資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品，負(fù)責(zé)公路運(yùn)營的就是當(dāng)?shù)氐慕煌都瘓F(tuán)或者其子公司。經(jīng)過多年的制度改革，大多數(shù)省份的高速公路主體已經(jīng)完成集中化管理，各地均擁有一家占據(jù)主導(dǎo)地位的高速公路經(jīng)營主體，業(yè)務(wù)占比較高，具有明顯的集聚特征。一般來說，這些原始權(quán)益人多為地方國企，具備豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，他們有強(qiáng)制配售比例要求和持有期限制，以保證運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)盡職盡責(zé)管理底層資產(chǎn)。”李華平說。

　　根據(jù)上述框架，平安廣州交投廣河高速公路REITs首次募集的資金將全部用于投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目廣河高速公路（廣州-河源）廣州段。據(jù)李華平介紹，該項(xiàng)目位于粵港澳大灣區(qū)一線城市核心區(qū)域，已運(yùn)營超過9年，近三年年均營業(yè)收入超過6.4億元，2017年-2019年標(biāo)準(zhǔn)車流量年均復(fù)合增長率達(dá)13.43%，整體收益較為穩(wěn)定，是比較優(yōu)質(zhì)的高速公路資產(chǎn)。據(jù)悉，廣河項(xiàng)目的特許經(jīng)營權(quán)將于2036年12月16日到期，該產(chǎn)品的凈值會(huì)隨著特許經(jīng)營權(quán)剩余期限的縮短而不斷遞減，基金分紅中包含對(duì)投資者初始投資資金的返還，產(chǎn)品到期后無需償還本金。

　　平安廣州交投廣河高速公路REITs于5月25日啟動(dòng)了網(wǎng)下詢價(jià)，擬認(rèn)購數(shù)量為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的4.56倍，最終發(fā)售價(jià)格確定為13.020元/份，該基金的募集總份額為7億份，基金發(fā)行規(guī)�；蚩蛇_(dá)91.14億元，是首批9只公募REITs中募集規(guī)模最大的一只產(chǎn)品，由平安基金擔(dān)任基金管理人，平安證券擔(dān)任資產(chǎn)支持證券管理人和財(cái)務(wù)顧問，廣州交通投資集團(tuán)（下稱“廣州交投”）作為原始權(quán)益人及運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)。

　　根據(jù)平安廣州交投廣河高速公路REITs6月2日公告，該基金在回?fù)軝C(jī)制啟動(dòng)后，本次發(fā)售數(shù)量的1.31%(915.73萬份)將由網(wǎng)下投資者回?fù)苤凉�眾投資者，網(wǎng)下最終發(fā)售份額為10303.37萬份，有效認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例為20.03%；公眾投資者最終發(fā)售份額為4415.73萬份，有效認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例為10.80%。

　　李華平進(jìn)一步說道，平安廣州交投廣河高速公路REITs的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目廣河高速（廣州段）全長70.754公里，雙向六車道，自2011年12月17日開始運(yùn)營。廣河高速（廣州段）位于國家中心城市廣州和粵港澳大灣區(qū)，擁有多元化的出行需求，具有廣佛都市圈至河源、梅州、潮汕揭及福建、浙江南部地區(qū)大通道功能，是連接廣州至上述區(qū)域的最優(yōu)通道。同時(shí)，廣河高速連接廣佛核心區(qū)至黃埔北部，途經(jīng)國家級(jí)雙邊合作項(xiàng)目——中新知識(shí)城，具有城市通勤交通。此外，其還途經(jīng)擁有豐富旅游資源的增城中北部，可帶動(dòng)周邊游出行需求。廣東省人口規(guī)模持續(xù)攀升、城鎮(zhèn)化率逐步提高、人流和物流出行需求的持續(xù)增長，將為廣河高速路費(fèi)收入增長帶來強(qiáng)勁支撐。

　　“廣州交投通過這種模式把存量資產(chǎn)盤活了，借助REITs產(chǎn)品的發(fā)行，可打通廣州交投在‘投、融、建、管’全生命周期的發(fā)展與投融資鏈條，在優(yōu)化商業(yè)模式的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的利潤貢獻(xiàn)，促進(jìn)項(xiàng)目持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)營。從長遠(yuǎn)來看，這種做法有生命力，符合中國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展趨勢。”李華平說。

　　適合長期投資

　　根據(jù)基金合同，平安廣州交投廣河高速公路REITs應(yīng)當(dāng)將不低于合并后年度可供分配金額的95%以現(xiàn)金形式分配給投資者，且收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。另外，滿足上市交易條件后將在深交所上市交易，場內(nèi)普通投資者可以在交易所進(jìn)行基金份額買賣，場外投資者可以將基金份額跨系統(tǒng)轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)進(jìn)行交易。

　　談及上述分紅依據(jù)，李華平介紹道，2020年7月31日發(fā)改委與證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》指出，項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%。在符合分配條件的情況下，公募REITs的分配每年不得少于1次，且要把基礎(chǔ)設(shè)施基金年度可供分配金額的90%以上分配給投資者。

　　李華平認(rèn)為，這類產(chǎn)品的面世，將會(huì)極大豐富公募市場的產(chǎn)品品類。一直以來，市場上在低風(fēng)險(xiǎn)和高風(fēng)險(xiǎn)之間存在一個(gè)斷層。公募REITs的面世，有望給中國的大類資產(chǎn)類別補(bǔ)上一個(gè)缺口。根據(jù)相關(guān)預(yù)測，中國存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)大概有380萬億元人民幣，其中30%-40%屬于有經(jīng)營性收入的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。這么大的存量資產(chǎn)需要通過一定的方式盤活，推向資本市場。從企業(yè)層面來看，以基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)發(fā)行REITs，可以在不增加債務(wù)的情況下收回前期投資，募集的資金可用于歸還其他債務(wù)或補(bǔ)充其他投資項(xiàng)目的資本金，從而降低其資產(chǎn)負(fù)債率。

　　“在我國現(xiàn)階段客觀國情下，現(xiàn)行REITs機(jī)制安排實(shí)現(xiàn)了金融端與產(chǎn)業(yè)端較為有效的融合與平衡。基金管理人將向項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)人員，對(duì)項(xiàng)目公司的印章、證照、銀行賬戶、資金、賬冊(cè)合同、檔案等進(jìn)行管理。”李華平說。

　　“投資者可持續(xù)的收益回報(bào)主要來源于基金底層優(yōu)秀資產(chǎn)收益�！崩钊A平表示，好的資產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該具有“權(quán)屬清晰”“可轉(zhuǎn)讓”等特征，其次是資產(chǎn)的收益穩(wěn)定且可持續(xù)。以廣河項(xiàng)目為例，李華平說道，當(dāng)初在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行考察時(shí)，平安基金的REITs團(tuán)隊(duì)分別從區(qū)位、人口凈流入、未來交通規(guī)劃等各方面進(jìn)行了投資價(jià)值判斷，并進(jìn)一步通過專業(yè)的數(shù)據(jù)模型考察其收益和現(xiàn)金流是否穩(wěn)定可持續(xù)。

　　從詢價(jià)情況來看，李華平表示，平安廣州交投廣河高速公路REITs的戰(zhàn)略投資比例接近80%，各類投資者對(duì)公募REITs的認(rèn)可度非常高。其中，廣州市高速公路有限公司、中國平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司、東興證券股份有限公司、中信建投證券股份有限公司、廣州銀行股份有限公司、中銀理財(cái)有限責(zé)任公司、易方達(dá)基金管理有限公司、華潤深國投信托有限公司等17家機(jī)構(gòu)簽署了戰(zhàn)略投資協(xié)議，合計(jì)占比為基金份額發(fā)售總量的78.97%。從機(jī)構(gòu)角度來看，在未來全球無風(fēng)險(xiǎn)利率持續(xù)下行背景下，REITs產(chǎn)品能給他們提供相對(duì)較好的穩(wěn)健收益，適合進(jìn)行長期投資。

　　深耕REITs領(lǐng)域

　　李華平表示，從產(chǎn)品形態(tài)上看，平安廣州交投廣河高速公路REITs是一個(gè)存續(xù)期限為99年的基金產(chǎn)品�！霸O(shè)定足夠長的期限，就是想以此為契機(jī)，將基金打造成穩(wěn)定的、聚焦高速公路的資產(chǎn)上市平臺(tái)�！�

　　據(jù)李華平介紹，此項(xiàng)目是平安基金公募REITs團(tuán)隊(duì)多年準(zhǔn)備后的厚積薄發(fā)。實(shí)際上，平安基金早在2015年就開始了資產(chǎn)證券化類業(yè)務(wù)，且在業(yè)內(nèi)的規(guī)模排名一直處于前列。而為了開展基礎(chǔ)設(shè)施基金業(yè)務(wù)，平安基金已設(shè)置獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部門，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）投資中心（簡稱“REITs投資中心”），REITs投資中心下設(shè)產(chǎn)品部與投資運(yùn)營部，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目執(zhí)行與投資運(yùn)營，已建立超過10人的專職REITs業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)。

　　李華平說道，平安基金很早就留意到了國內(nèi)公募REITs的發(fā)展前景�！肮�募REITs也算是證券化業(yè)務(wù)的一個(gè)分支。早在2016年時(shí)，我們就和有關(guān)部門開展了相關(guān)的課題研究。同時(shí)，基于平安集團(tuán)的牌照和資源優(yōu)勢，我們從那時(shí)候起就開始了一些前瞻性的業(yè)務(wù)布局�！�

　　“有信心做這么大的布局，是基于我們對(duì)公募REITs發(fā)展前景的堅(jiān)定看好，更是我們基于自身多年以來的持續(xù)布局和資源優(yōu)勢所做出的預(yù)判�！崩钊A平介紹，廣河項(xiàng)目于2020年7月正式啟動(dòng)，平安基金不僅集合了內(nèi)部的投研、運(yùn)營、產(chǎn)品、合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)等部門力量，還和外部的做市商、財(cái)務(wù)顧問、ABS管理人、委托運(yùn)營機(jī)構(gòu)、原始權(quán)益人等各方進(jìn)行了大量溝通，這些既是首批項(xiàng)目的寶貴經(jīng)驗(yàn)，更是為以后的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

　　“我們將繼續(xù)依托平安集團(tuán)綜合金融服務(wù)優(yōu)勢，充分發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，繼續(xù)深耕基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs領(lǐng)域，努力為我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制創(chuàng)新、資源配置優(yōu)化、存量資產(chǎn)盤活和構(gòu)建雙循環(huán)發(fā)展的新格局繼續(xù)貢獻(xiàn)力量。除了廣州交投項(xiàng)目外，目前我們還儲(chǔ)備了其他項(xiàng)目，并且項(xiàng)目會(huì)一直增加。在未來合適的時(shí)機(jī)，會(huì)逐漸推向公開市場�！崩钊A平對(duì)記者說。