“從去年底開始，央行進(jìn)行了窗口指導(dǎo)，要求住房按揭貸款每月較上個(gè)月環(huán)比不能增加太多，目前按揭貸款量已經(jīng)有所下降，增量也不多。另外，加上去年10月份開始實(shí)施的買房社保需滿5年的政策�？傮w來(lái)看，目前深圳房?jī)r(jià)和成交量較去年也已經(jīng)出現(xiàn)下降�！蹦硣�(guó)有大行深圳分行信貸部人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，不過(guò)，目前深圳首套房貸款利率仍按9折執(zhí)行，月底最新數(shù)據(jù)即將出臺(tái)，一旦房?jī)r(jià)和成交量再次抬頭，不排除貸款利率將恢復(fù)到基準(zhǔn)利率。
恒豐銀行研究院執(zhí)行院長(zhǎng)董希淼對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》表示，對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市，整體上應(yīng)嚴(yán)格控制貸款總量，主動(dòng)上調(diào)貸款利率，適當(dāng)收緊貸款條件，并提高貸款首付比例。
91金融CEO許澤瑋對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，無(wú)論是通過(guò)調(diào)高首付比例，還是調(diào)高貸款利率，都是在進(jìn)一步提升炒房者的投資成本，尤其是調(diào)高買房首付比例后，這使得購(gòu)房者需要拿出更多的資金來(lái)買房，實(shí)現(xiàn)了去杠桿化。對(duì)于炒房者而言，一方面，提高首付比例，需要有一大筆資金去買房，很難有炒房者有那么大的實(shí)力去支付如此多的資金；另一方面，提高首付比例，降低了買房的杠桿，這對(duì)投資者而言，就并不能實(shí)現(xiàn)以小資金撬動(dòng)大收益，炒房就不再劃算。同時(shí)，監(jiān)管層還對(duì)購(gòu)房者身份設(shè)定了很多限制，這無(wú)疑讓炒房者手里的房產(chǎn)很難脫手，以此實(shí)現(xiàn)抑制房?jī)r(jià)瘋漲。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵的因素在于“能否獲得貸款或是能不能早獲得貸款”，這主要決定于各銀行的信貸投放政策，從今年的形勢(shì)來(lái)看，今年各家銀行的按揭貸款規(guī)�？隙ū热ツ甑�，年初按揭貸款會(huì)呈現(xiàn)偏緊態(tài)勢(shì)。同時(shí)，考慮到當(dāng)前供求關(guān)系較緊，偏緊的趨勢(shì)或一直持續(xù)到二季度。
今年以來(lái)，央行貨幣政策邊際收緊跡象明顯，如春節(jié)前推出臨時(shí)流動(dòng)性便利(TLF)，上調(diào)中期借貸便利(MLF)利率；春節(jié)后上調(diào)常備借貸便利(SLF)利率，逆回購(gòu)招標(biāo)利率同步上揚(yáng)，同時(shí)從今年起將表外理財(cái)納入宏觀審慎評(píng)估(MPA)考核，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些傳導(dǎo)效應(yīng)呢？
董希淼認(rèn)為，近期，央行通過(guò)MPA、窗口指導(dǎo)等措施，引導(dǎo)商業(yè)銀行信貸增長(zhǎng)保持在合理水平。同時(shí)，熱點(diǎn)城市的住房信貸政策逐步收緊。從價(jià)格看，今年以來(lái)，央行通過(guò)調(diào)節(jié)貨幣政策操作工具，適時(shí)對(duì)貨幣市場(chǎng)資金成本進(jìn)行調(diào)節(jié)。這向市場(chǎng)傳遞了推動(dòng)去杠桿和防風(fēng)險(xiǎn)的決心。
許澤瑋表示，在此輪房產(chǎn)調(diào)控中，可以明顯看到監(jiān)管層決心。房?jī)r(jià)的漲跌其實(shí)和貨幣政策的松緊有關(guān)，貨幣政策放松，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。將表外理財(cái)納入MPA考核，央行將合意信貸規(guī)模的控制升級(jí)為對(duì)廣義信貸規(guī)模的控制，目的是為了控制信貸，根據(jù)銀行實(shí)踐和市場(chǎng)變化，調(diào)整原有控制的工具和手段，進(jìn)而增強(qiáng)調(diào)控的有效性。
“為了抑制泡沫和降杠桿，當(dāng)前貨幣政策相對(duì)去年已經(jīng)適度收緊，但是考慮到經(jīng)濟(jì)仍存在下行壓力，因此，貨幣政策不宜收緊過(guò)快，應(yīng)保持柔性收緊的態(tài)勢(shì)，需給予一個(gè)平緩臺(tái)階，慢慢向前推進(jìn)。否則將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)沖擊，部分實(shí)體企業(yè)也將難以維持�！边B平認(rèn)為，住房信貸政策不宜搞“一刀切”。
日前銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星強(qiáng)調(diào)，將繼續(xù)采取差別化信貸政策，對(duì)部分房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市，將采取審慎的房貸政策；對(duì)一些有去庫(kù)存需求的三、四線城市，還是會(huì)給予必要的信貸支持。那么，未來(lái)差別化信貸政策應(yīng)如何進(jìn)一步體現(xiàn)？
對(duì)多數(shù)三四線城市而言，董希淼認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量居高不下，去庫(kù)存壓力仍然較大。商業(yè)銀行應(yīng)在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，合理發(fā)揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面繼續(xù)加大對(duì)居民合理購(gòu)房的支持力度。
不過(guò)，連平提醒，最近部分三四線城市的房?jī)r(jià)有進(jìn)一步上漲的苗頭。目前來(lái)看，在主要城市群周邊或中間的三四線城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大，未來(lái)將成趨勢(shì)，因此，可通過(guò)對(duì)國(guó)有大型商業(yè)銀行出臺(tái)相應(yīng)的政策進(jìn)行指導(dǎo)，以房?jī)r(jià)水平為依據(jù)，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市及時(shí)進(jìn)行信貸收緊政策。
