這體現(xiàn)了較為務(wù)實的樓市關(guān)懷導(dǎo)向，有助于降低糾紛，同時也防范購房者資金損失的風(fēng)險。
鄭偉（化名）看到“4·28”政策之后，大大松了一口氣。
3月8日，鄭偉在北京購買了一套總價1138萬元的房屋，但令他意外的是，突如其來的北京新政讓他這單交易格局瞬間發(fā)生了變化。按照3月17日北京樓市新政，鄭偉的購房首付比例需要提升至80%。在賣家不愿解約的情況下，首付款的增加讓鄭偉一家人陷入了接近兩個月的焦慮狀態(tài)。
日前，北京住建委等三部門明確，因“3·17新政”影響導(dǎo)致商品住房交易無法進行的，法院依據(jù)雙方舉證判定解除合同，不承擔(dān)違約責(zé)任。
據(jù)中央電視臺報道，北京市住建委、北京市高級人民法院、北京市規(guī)劃國土委明確說明，對房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證其確因調(diào)控政策出臺導(dǎo)致首付款比例提高、無法支付首付款項，因而無履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，法院可以支持。
鄭偉決定，依據(jù)該政策，他將繼續(xù)向賣家協(xié)商解約。
焦慮的買家賣家
盡管已經(jīng)焦慮兩個月，鄭偉仍然有些慶幸。
“我一個朋友在3·17新政出臺后，她想解約，賣家不同意。然后她低價賣了燕郊房子才能繼續(xù)履行合同。要是當(dāng)時有這個政策，她肯定愿意解約�！�
作為既買又賣，鄭偉近兩個月過得并不輕松。今年3月份，因家庭第二個孩子的出現(xiàn)，鄭偉一家人決定將原來兩套面積較小的房子置換成一套大面積的房子。
3月6日和3月13日，鄭偉成功將兩套房源出售，并分別與買家簽訂了合同。兩套房源共售價約為700萬元。與此同時，鄭偉一家人也看上了望京一套140多平方米的商品住宅，并于3月8日當(dāng)天和房東簽訂了合同，成交總價為1138萬元。
3·17新政之前，由于對貸款的界定為認房不認貸。因此，鄭偉賣掉兩套房屋之后仍可算做首套房貸款。所以，鄭偉這700萬首付款購置新的房屋綽綽有余。但按照3·17新政，銀行對房貸的界定標(biāo)準(zhǔn)為認房又認貸。因此，鄭偉的首付需要提升至80%。也就是說，首付款需要增加約210萬，首付款共計約為910萬。因賣家不肯解約，鄭偉一家人決定四處借款210萬補上缺口。
然而，令鄭偉倍感壓力的是，他出售的兩套房屋買家均同時提出解約�！耙患姨岢龊推浇饧s，而另一位買家認為房子買貴了，提出降價20萬。這樣下來，我的首付款也無法支付，產(chǎn)生了缺口。目前，我已經(jīng)和一位買家和平解約，另一賣家因為賣了房子還在和我們進行協(xié)商，而賣我們房子的房主也不想解約，要求我們繼續(xù)購買，否則不退還定金。”
“我們這筆交易牽涉四個合同，變故太多了。雖然有一些指導(dǎo)意見，我們估計也會僵持很久，甚至打官司。目前就盼著趕緊解決�！编崅o奈表示。
違約糾紛
由于3·17新政的生效節(jié)點是以網(wǎng)簽為準(zhǔn)，這使得北京市不少在途交易陷入首付提高的窘狀中。
“3·17新政對于像鄭偉這樣的連環(huán)單影響非常大。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示。根據(jù)他估算，新政至少會將北京市在途的一萬套房屋交易陷入違約糾紛中。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者試圖向北京住建委了解受新政影響的購房群體比例。北京市住建委一位相關(guān)人士稱，“目前數(shù)據(jù)不在我們掌握范圍。如果有糾紛，大多數(shù)購房者會選擇走訴訟或者其他程序�！�
鏈家給予21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者的回復(fù)是，“3·17及其以后的政策，由于限購和限貸造成的違約情況，限購的話就沒有辦法，只能夠協(xié)商解決；受限貸款影響的，買家可能會自己湊湊首付。受影響比例目前手里沒有具體數(shù)據(jù)，有的部分還在解決的過程中。”
北京兩高律師事務(wù)所律師王柏接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，“因為3·17新政導(dǎo)致一方或雙方無法繼續(xù)履行買賣合同，進而引發(fā)一些交解約、毀約甚至訴訟糾紛是很多的。據(jù)我的接觸和觀察而言，新政后的糾紛數(shù)量比新政前至少多了50%。”
據(jù)他觀察，造成合同沒法履行的情況有兩種。第一是新政出來，購房者沒有購房資格，產(chǎn)生了定金是否返還的違約責(zé)任。第二種情況，也是最多的，就是購房者因為首付的提升沒有了支付能力，特別是牽涉到一些“連環(huán)單”，賣了房以后難以支付首付，就很有可能涉及違約。
政策補救
4月28日，北京住建委等三部門明確，因“3·17新政”影響導(dǎo)致商品住房交易無法進行的，法院依據(jù)雙方舉證判定解除合同，不承擔(dān)違約責(zé)任。該政策讓鄭偉徹底松了一口氣。他決定，堅決向賣家提出解約。
張大偉認為，北京是樓市調(diào)控政策力度最大的城市，的確有比較多的在途單違約現(xiàn)象，這個政策主要是維護政策影響下的雙方權(quán)益，可以自動解約也體現(xiàn)了調(diào)控政策的力度。但從政策落地細則看，包括連環(huán)單的非主動違約責(zé)任認定等依然需要一案一議。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，對于糾紛中各類“公說公有理”的現(xiàn)象，目前可以得到更好的解決，從這個角度看，此類規(guī)定明確了解決思路，相對來說使得處于弱勢地位的購房者具備更大的權(quán)力，從這個角度看，這是值得肯定的地方，這有利于后續(xù)買賣之間關(guān)系的融洽和矛盾的快速解決。
嚴(yán)躍進認為，北京此類政策，也說明當(dāng)前隨著認房又認貸等政策的推進，部分市場交易被迫中止，各類購房糾紛增加。實際的案例也有很多，類似交付了20萬元首付款后發(fā)現(xiàn)交易無力完成需毀約，這個時候是否退還此類定金也是有爭議的。但從房地產(chǎn)交易的公平性來說，購房者本身沒有太多的過錯，所以類似政策也給予了支持，允許在合理的情況下退款。這也體現(xiàn)了較為務(wù)實的樓市關(guān)懷導(dǎo)向，有助于降低糾紛，同時也防范購房者資金損失的風(fēng)險。
嚴(yán)躍進表示，政策思路是明確的，即對于受3月17日購房政策影響的各類交易都是適用的，所以此類違約金是可以要回來的。但是在具體操作過程中，建議房地產(chǎn)相關(guān)管理部門近期針對此類現(xiàn)象做一次重點的摸底和問題解決，盡量降低各類負面影響。對于中介費來說，傭金也可以要求退還，因為本身沒有交易成功，不過從中介自身經(jīng)營的角度看，可以根據(jù)耗費的成本和精力適當(dāng)收費，這是比較關(guān)鍵的一點。
