近日，一封“1500萬(wàn)年薪”的人事任命通知刷爆了朋友圈，讓身為“網(wǎng)紅”的任澤平再火了一把。
這份“紅頭文件”由恒大集團(tuán)主席許家印親自簽發(fā)，知名經(jīng)濟(jì)分析師任澤平月薪125萬(wàn)元入職恒大集團(tuán)，擔(dān)任恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家（副總裁級(jí)）兼恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)。
隨后，任澤平稍早之前一篇訪談也火爆刷屏，談話中他在分享理財(cái)心得時(shí)建議，“明年買股，后年買房”。
問(wèn)：2018年如果按照五類大資產(chǎn)（股市房市債市匯市商品），建議做什么呢？
任：那很簡(jiǎn)單，17、18年炒股票，19、20年買房。17、18年炒有基本面的股票；19、20年買人口流入地方的房子。
任澤平可謂是“知行合一”的分析師。比如，他說(shuō)“2014年我看好‘5000點(diǎn)不是夢(mèng)’，就辭掉處長(zhǎng)下海了。2015年，預(yù)測(cè)‘一線房?jī)r(jià)翻一倍’，就加杠桿買房了。今年我們看好新周期，就推周期推金融�！�
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大部房地產(chǎn)觀點(diǎn)是錯(cuò)的
任澤平表示，他宏觀研究了十年房地產(chǎn)，覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)上能把房地產(chǎn)說(shuō)清楚的人屈指可數(shù)，甚至大部分流行的觀點(diǎn)都是錯(cuò)的。為什么很多人對(duì)房地產(chǎn)看錯(cuò)呢？
第一，不了解房地產(chǎn)政策。比如，很多人講房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，誰(shuí)告訴你房地產(chǎn)就是一個(gè)市場(chǎng)？中國(guó)土地供給都是管制的，市場(chǎng)起碼是要有供求的對(duì)吧？分析的邏輯框架就錯(cuò)了，還在那分析什么。所以，那么多人過(guò)去十多年不停在看空，結(jié)果漲成這樣，所以說(shuō)你首先要了解政策。
第二，試圖用單一邏輯來(lái)解釋。比如說(shuō)大家經(jīng)常講“中國(guó)要人口老齡化了，所以房?jī)r(jià)漲不動(dòng)了”。老齡化這個(gè)話題講了多少年了，房?jī)r(jià)還是無(wú)畏無(wú)懼地上漲。
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判斷房?jī)r(jià)記住一句話就夠了
房地產(chǎn)怎么去判斷？任澤平認(rèn)為，概括一句話叫長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融。
1）房地產(chǎn)是大家討論最多的話題，討論多了有時(shí)候發(fā)現(xiàn)，把簡(jiǎn)單的問(wèn)題復(fù)雜化了，房地產(chǎn)我們追蹤了這么多年，大家記住一句話就夠了，"長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融"。
2）長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)人口流入的地方有潛力，因?yàn)?strong>人才是房子的最終需求，人都跑了，這個(gè)地方房地產(chǎn)肯定沒(méi)有投資價(jià)值長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)。短期炒一把，后來(lái)會(huì)跌得很慘。
3）什么地方房?jī)r(jià)會(huì)漲？人流入的，庫(kù)存低的城市。什么地方房?jī)r(jià)漲不動(dòng)？庫(kù)存高的，人口流出的城市。這就是為什么過(guò)去一二線城市房?jī)r(jià)大漲，東北的房?jī)r(jià)不漲的原因。
4）房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。房子最重要的是什么？地段。第一是地段第二是地段第三是地段，所以判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)也要記得它是有區(qū)域?qū)傩缘摹?/p>
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未來(lái)中國(guó)人往哪里流動(dòng)？
未來(lái)中國(guó)人口往哪里流動(dòng)呢？
任澤平指出，研究了十幾個(gè)經(jīng)濟(jì)體，不管什么樣的經(jīng)濟(jì)體，人不斷往大的都市圈流入，是最基本的規(guī)律和趨勢(shì)。中國(guó)過(guò)去也是這樣的趨勢(shì)，人口從東北、西北、小城鎮(zhèn)往大的都市圈遷移，不僅過(guò)去十年，未來(lái)二十年仍然如此。
1）人繼續(xù)往大的都市圈遷移，這個(gè)趨勢(shì)是不可逆的，為什么？因?yàn)榇蟮亩际腥Ω?jié)約土地，更節(jié)約資源，更有活力，這是幾百年來(lái)城市的勝利。這也就是我們過(guò)去的西部造城運(yùn)動(dòng)，小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略注定失敗的原因。
2）什么人流入��？有才華的年輕人，他帶著夢(mèng)想來(lái)；還有那些財(cái)富凈值人士，他帶著財(cái)富來(lái)這個(gè)地方，它有活力，它有希望，那這個(gè)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)它未來(lái)就是有潛力的。
在此前10月份報(bào)告中，任澤平指出，在未來(lái)中國(guó)的人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續(xù)集聚，城市之間、地區(qū)之間的人口集聚態(tài)勢(shì)將分化明顯：
在東部地區(qū)，北上廣深津等大城市將可能繼續(xù)呈現(xiàn)大量人口凈遷入；其他城市，特別是外來(lái)人口眾多的中小城市，人口增長(zhǎng)有可能放緩甚至停滯。在中西部地區(qū)，重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長(zhǎng)沙等區(qū)域中心城市人口將快速增長(zhǎng)。
由于大量人口遷入，一二線城市房?jī)r(jià)不是由當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨經(jīng)Q定的，而是由經(jīng)濟(jì)體整體財(cái)富、貧富分化水平、富有階層遷入、房屋供應(yīng)能力等決定的。因此，一二線城市房?jī)r(jià)收入比難以衡量支付能力。
海通證券姜超團(tuán)隊(duì)也認(rèn)為，近年來(lái)，人口從三四線城市向一二線城市集中的趨勢(shì)仍然沒(méi)有變化。人口遷移實(shí)際上相當(dāng)于一次用腳投票的選擇。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城市化進(jìn)程中，人口都是持續(xù)向大都市圈集聚。
人口集聚的背后其實(shí)是產(chǎn)業(yè)和資源的集聚，驅(qū)動(dòng)人口流動(dòng)最主要的因素是追求更好的生活，具體而言包括工作、收入、環(huán)境、社會(huì)資源等等，在這些方面大城市無(wú)疑具有明顯的優(yōu)勢(shì)。
根據(jù)姜超團(tuán)隊(duì)報(bào)告，二線城市，中部地區(qū)人口增長(zhǎng)較強(qiáng)。天津、長(zhǎng)沙、鄭州、武漢、銀川、廈門最近三年的常住人口累計(jì)增幅在5%以上。
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絕不配置海外市場(chǎng)
在被問(wèn)到“海外資產(chǎn)配置做不做？怎么看海外市場(chǎng)時(shí)？”時(shí)，任澤平表示，“我本人絕不配置海外市場(chǎng)”：
為什么呢？因?yàn)槲乙恢庇X(jué)得最好的投資機(jī)會(huì)就在中國(guó)，14億人市場(chǎng)，過(guò)去一年百分之十幾，現(xiàn)在也有6到7，名義GDP今年有11。這么大的市場(chǎng)，這么高的成長(zhǎng)，在中國(guó)你都掙不到錢、你都找不到投資機(jī)會(huì)，你還到國(guó)外去？人家都來(lái)我們這尋找中國(guó)的機(jī)會(huì)，和中國(guó)市場(chǎng)一起成長(zhǎng)。我們跑到他那個(gè)地方人口老齡化一年增長(zhǎng)2%，有什么意思？我覺(jué)得最好的投資機(jī)會(huì)就在中國(guó)，我對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)改革轉(zhuǎn)型前景我堅(jiān)定看好。
在2016年末的一場(chǎng)演講中，任澤平提到，“不要說(shuō)過(guò)去30多年提供的財(cái)富機(jī)會(huì)，過(guò)去兩年能抓住就不得了了。假如說(shuō)能夠在2014年-2015年上半年炒股票，2015年賣了股票買房子，今年（2016）一開(kāi)始你炒點(diǎn)螺紋鋼和煤炭，你就不用來(lái)開(kāi)會(huì)了，你就可以退休了。”
最后，任澤平提醒“投資有風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需要理性”，并送大家王陽(yáng)明的一句話——“
