長租公寓站上風(fēng)口
近幾年,瞄準一二線城市龐大的租房人群,長租公寓這種新的房屋租賃形式得到越來越多的租房人士青睞。尤其是2017年以來,鼓勵發(fā)展租賃市場的各種政策集中出臺,面對長租扶持政策利好,各長租公寓品牌得到了井噴式的發(fā)展。房地產(chǎn)商、中介服務(wù)商、酒店運營商以及創(chuàng)業(yè)型公司等多方力量紛紛涌入這一新的戰(zhàn)區(qū)。長租公寓市場加速邁入群雄逐鹿的戰(zhàn)國時代。
解決行業(yè)痛點
公開數(shù)據(jù)顯示,2017年,我國租房市場總規(guī)模在1.38萬億左右。根據(jù)鏈家研究院預(yù)測,到2020年,租房人數(shù)將達到1.9億;到2025年,中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。
與廣闊的市場前景并不匹配的是,傳統(tǒng)租房體驗屢受詬病。租賃市場信息不對稱,房屋質(zhì)量參差不齊,配套不全、隨意漲價等亂象迭出,租戶的居住權(quán)益時常受到侵犯。長租公寓的出現(xiàn)正是瞄準這些行業(yè)痛點來挖掘商機。
房屋業(yè)主唐先生告訴記者,他在2011年就把自己的一套房屋委托給鏈家旗下的自如友家進行長租,是最早一批試水長租公寓的房屋業(yè)主�！捌綍r由其服務(wù)人員進行維修管理。我不用擔(dān)心房屋被群組和家具設(shè)備出現(xiàn)損壞�！�
對于出租方唐先生來說,長租公寓讓他“省心”。而對于租戶張羽來說,長租公寓感覺“干凈、穩(wěn)定”。
供職于北京某互聯(lián)網(wǎng)公司的張羽,去年8月租下了一間長租公寓。“之前租住的是一間老房子,家具老舊,墻面脫落,合租到期后,房東通知租金每月要提高800元,價格還沒得商量�！卑徇M長租公寓后,雖然形式上仍舊是合租,但房屋有統(tǒng)一的裝飾風(fēng)格,房間干凈,新式家具也很簡潔。“房子一簽一年,到期后續(xù)租。每套房屋配有管家對房屋進行管理;每半個月,有保潔上門免費收拾廚房、客廳�！睆堄鸶嬖V記者。
張羽租住的公寓屬于分散式長租公寓,即租賃平臺運營商從分散的房東手中取得房源,經(jīng)過標準化改造或裝修后,統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。
相對于分散式而言,另一種則是集中式長租公寓,其為租賃平臺通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(quán)(通常為整棟或整棟中的幾層),統(tǒng)一進行改造后出租的一種租賃公寓模式。
據(jù)記者了解,目前分散式長租公寓市場份額最大的是鏈家旗下的自如,其他品牌有我愛我家旗下相寓、青客公寓、蛋殼等。集中式長租公寓品牌則有魔方、YOU+、泊寓等。
北京熊貓公寓北工大店是集中式長租公寓,記者近日走訪發(fā)現(xiàn),該公寓出租的房屋主打面積為25~45平方米,房間內(nèi)帶有獨立衛(wèi)生間,有床、桌子、衣柜、沙發(fā)、洗衣機、冰箱、空調(diào)、電視等配置。整體裝飾色彩淡雅,溫馨中不乏現(xiàn)代感。工作人員告訴記者,該店去年5月開業(yè),月租金均價在2500元至4000元左右,現(xiàn)在基本是滿租狀態(tài)。
北京泊寓勁松店是萬科旗下的集中式長租公寓,記者近日在該店看到,地下一層公共空間設(shè)有健身房、閱讀區(qū)、會客區(qū),租戶可免費試用。租戶王先生告訴記者:“這里定期舉辦住客社群活動。不僅是住的地方,還是一個生活圈,可以交很多朋友�！�
企業(yè)規(guī)�；季�
十九大報告提出,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。而不久前結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議提出,要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益,支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。
住房租賃市場不斷增長,與政策紅利疊加產(chǎn)生共振效應(yīng),幾乎所有的長租公寓品牌都加快腳步搶灘市場。
據(jù)記者了解,長租公寓領(lǐng)域主要有四類參與者,開發(fā)商類、中介類、酒店類和創(chuàng)業(yè)類。
目前,中國排名前30位的房地產(chǎn)商中,已有三分之一以上的企業(yè)涉足長租公寓,開始規(guī)模化布局。以萬科為例,2016年,萬科推出長租公寓品牌泊寓,截至2017年中,萬科泊寓累計獲取房間數(shù)超7萬間,計劃三年拓展45萬間。此外,碧桂園獲得中信銀行提供的300億元保障性基金,計劃三年達到100萬間的規(guī)模;佳兆業(yè)計劃三年內(nèi)打造10萬間長租公寓,保利地產(chǎn)也計劃三年內(nèi)完成30萬套長租公寓房間。
而中介公司鏈家自2011年發(fā)展長租公寓品牌自如,自如的目標是2017年的增長率超過100%, 管理資產(chǎn)規(guī)模超過6000億元。
此外,酒店和互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)等也大舉進入該領(lǐng)域。如家、華住和鉑濤均推出長租公寓業(yè)務(wù);青客、魔方、YOU+等初創(chuàng)企業(yè)推出了品牌長租公寓,并占領(lǐng)了一定的市場規(guī)模。據(jù)了解,魔方已完成C輪融資;創(chuàng)業(yè)公司灣流融資4億元,搶灘長租市場份額。
金融機構(gòu)也聞風(fēng)而動。2017年10月11日,國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃在深交所發(fā)行。
盈利模式待突破
高歌猛進中,也不乏質(zhì)疑的聲音。記者在走訪北京熊貓公寓北工大店期間,正在咨詢的王女士表示,公寓的配套社區(qū)環(huán)境、交通等方面條件不錯,但就是價格比周邊小區(qū)高了大約500元左右,自己打算到周邊小區(qū)找一找,綜合對比之下再做決定。
據(jù)記者了解,由于提供統(tǒng)一裝修及日常保潔和家電維修等服務(wù),長租公寓租金普遍比市場價高出15%~20%。
但即便租金較高,燒錢容易賺錢難仍是長租公寓最大的困局。行業(yè)專家認為,前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期較長是這個行業(yè)共同的痛點。
市場公開數(shù)據(jù)顯示,長租公寓的長期盈利目標設(shè)置在6%~7%,但當(dāng)前大多數(shù)品牌的回報率不及1%。冠寓CEO韓石此前接受媒體采訪時表示,龍湖集團對長租公寓業(yè)務(wù)更關(guān)注的是把產(chǎn)品做好,三年內(nèi)不考慮盈利問題。
為了解決盈利難題,長租公寓在創(chuàng)新方面不斷試水,如REITs為代表的商業(yè)地產(chǎn)證券化金融創(chuàng)新。同時差異化經(jīng)營也開始嶄露頭角。比如自如2018年將推出單身公寓項目,允許租客養(yǎng)貓狗等寵物。泊寓正在設(shè)計家庭型公寓,預(yù)計2019年推出。
“政府的政策扶持,如在稅收上的減免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等,都可以在一定程度減輕運營負擔(dān)。盈利模式會隨著政策進一步落實而逐步形成。一旦形成大規(guī)模的租客,企業(yè)租金收益可能超過同樣體量房屋銷售的收益。”有行業(yè)專家認為,長租公寓市場剛剛拉開帷幕,未來租房領(lǐng)域一定會誕生獨角獸企業(yè),而且不止一家。
