下半年剛開始，房地產(chǎn)市場就開啟了全面嚴(yán)打模式。近期，樓市發(fā)生三件大事，都會對房價走勢產(chǎn)生影響。
第一，7月以來，已有20余城發(fā)布樓市政策或執(zhí)法結(jié)果，個別城市還設(shè)置了房價“漲停板”；第二，在北京、上海等30個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象，重點打擊投機炒房團(tuán)伙；第三，住建部表態(tài)，要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。
個別城市房價設(shè)定“漲停板”
據(jù)不完全統(tǒng)計，7月以來，已有20余城發(fā)布樓市政策或執(zhí)法結(jié)果，個別城市還設(shè)置了房價“漲停板”。
7月10日，福建寧德市發(fā)布通知，中心城區(qū)新建商品住房均價在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎(chǔ)上，每年漲幅控制在6%以內(nèi)，普通高層住宅(毛坯)預(yù)售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內(nèi)。
無獨有偶，云南昆明和大理也出臺了類似政策，為房價漲幅設(shè)定上限。
“對漲幅設(shè)限其實是不少地方政府會在調(diào)控過程中采用的手段，但是，直接以比例的方式明確下來卻較為鮮見。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。
那么，這些限價令有用嗎？
張波認(rèn)為，其一，可以控制市場對房價的合理預(yù)期，不但會影響商品房上市價格，還會間接影響土地價格；其二，可以弱化住宅的投資屬性，減少住宅房源的投資需求。
但他同時指出，這種“一刀切”的做法值得商榷，因為用行政手段取代市場手段的方式一般適用短期調(diào)控。
資料圖：69輛“春季看房團(tuán)”大巴載著南京及周邊城市3300多人分線路開赴64家樓盤。 朱曉穎攝
七部門在30城打擊炒房團(tuán)
進(jìn)入7月，一個重磅行動悄然開始。從7月初至12月底，住建部等七部門會在30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。
重點打擊對象有四個方面：投機炒房團(tuán)伙、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、虛假房地產(chǎn)廣告。
名單中的30個城市包括：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、?？凇幉?、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，30城主要是一二線和部分三四線熱點城市，它們是房地產(chǎn)調(diào)控的“牛鼻子”，這些城市平穩(wěn)了，全國房地產(chǎn)市場也就平穩(wěn)了。
棚改貨幣化安置將迎來調(diào)整
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)司局負(fù)責(zé)人7月12日表示，要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。
該負(fù)責(zé)人說，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。
資料圖：2017年8月，呼和浩特某棚戶區(qū)居民收到首批征拆補償款。中新社記者劉文華攝
所謂“棚改”即棚戶區(qū)改造，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。它是城市更新的重要組成部分，也是三四線城市房地產(chǎn)去庫存的重要因素之一。
2015年，國務(wù)院推出棚改三年計劃，要求積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫存。棚改規(guī)則逐漸轉(zhuǎn)向為貨幣化安置，也就是說拆遷之后不給房子給現(xiàn)金，拆遷戶自己再去買房子。
以后這種貨幣化安置可能會變少。因為，住建部此次要求，各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，切實評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍。
“目前看，整體市場對棚改政策非常敏感，因為這是支撐最近幾年樓市最關(guān)鍵的因素，特別是三四線城市，嚴(yán)重依賴棚改的貨幣化安置?！睆埓髠フf。
他認(rèn)為，貨幣化安置逐漸收緊是大勢所趨。貨幣化安置造成了大量的購房需求，而部分城市的庫存不足，這些需求放大了購房緊張情緒。必須明確的是，棚改的數(shù)量將減少，這是2018年的政策要求。
雖然海外融資成本明顯上漲，還要疊加匯率的波動，但房企在資金壓力下，對融資的需求量依然非常大。隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲。
“現(xiàn)在房企融資環(huán)境非常嚴(yán)峻。我們公司一個星期借了10個億，但都是小額度高成本的短期過橋借貸。有的是兩三千萬一筆，有的是一兩個億一筆。但成本都很高，有些成本已經(jīng)高達(dá)15%，并且設(shè)置了嚴(yán)苛的還款條件。如果逾期，借款方可以變賣抵押物。”一家中小房企融資負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者。
隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大。尤其是中小房企，面臨嚴(yán)峻的生存環(huán)境。
據(jù)統(tǒng)計，今年5月房企共完成融資金額451.17 億元，這一規(guī)模比去年4月769.12 億元的融資規(guī)模減少了41.34%，融資總額創(chuàng)下近一年以來的最低額。一些房企正在或擬發(fā)行的債券、資產(chǎn)支持計劃，開始主動收縮融資規(guī)?；蚪K止了發(fā)行。據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，今年房企約有總計近2000億到期的房企債務(wù)。而三四季度將迎來高峰，在債務(wù)到期大潮到來之際，房企融資規(guī)模卻出現(xiàn)收縮，考驗著開發(fā)商的資金安全。
同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為，房企融資渠道緊縮，監(jiān)管趨嚴(yán)，融資情況不容樂觀。具體來看，6月房企融資金額雖較上月呈現(xiàn)較大幅度的上升，但多為已過審公司發(fā)行的第二期、第三期公司債券，發(fā)債仍面臨嚴(yán)峻考驗；另外，6月境內(nèi)銀行貸款融資金額繼續(xù)上漲，信托貸款金額略有下降，融資金額分別位于本月第二、第三，這意味著在發(fā)債難度增加的情況下，房企只能通過貸款方式尋求融資。
融資成本日益上漲
今年1-6月，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規(guī)模化競爭格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切。
根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到7月13日，今年內(nèi)地房企發(fā)行的海外債券達(dá)86只，計劃發(fā)行總額合計為720.07億元，與2017年同期的207.54億元相比增幅達(dá)246.95%；根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到7月13日，今年房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地發(fā)行債券達(dá)566只，發(fā)行金額為4559.95億元，較2017年同期上漲146.23%。2017年同期，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券188只，發(fā)行金額為1851.88億元。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，房企融資成本日益增長。7月12日，雅居樂集團(tuán)控股有限公司公告，宣布該公司本金總額為2億美元的優(yōu)先票據(jù)發(fā)行。2018年票據(jù)發(fā)行的本金總額為2億美元，扣除包銷費用、傭金及其他估計開支后，此次票據(jù)發(fā)行所得款項凈額將約為1.98億美元，發(fā)售價將為2018年票據(jù)本金額的100%，且票據(jù)將按年利率8.5%計息，每半年派息一次，自2019年1月18日起每年于1月18日及7月18日支付前期利息；7月11日，融信中國控股有限公司公告披露，公司擬發(fā)行于2021年到期的額外2.25億美元的8.25%優(yōu)先票據(jù)，且將與于2021年到期的4.25億美元的8.25%優(yōu)先票據(jù)合并及構(gòu)成單一系列。
就整體融資形勢而言，據(jù)同策研究院監(jiān)測，6月債權(quán)融資額為499.75億元，占房企融資總量的98.60%，環(huán)比上月債權(quán)融資所占總?cè)谫Y額百分比（99.75%）下降1.15個百分點；股權(quán)融資額為7.10億元，占總?cè)谫Y金額比重為1.40%，環(huán)比上月股權(quán)融資所占總?cè)谫Y額百分比（0.25%）上升1.15個百分點，除華夏幸福間接全資子公司的一筆境內(nèi)再融資，其余均為港股上市公司執(zhí)行股票期權(quán)計劃。
融資成本方面，在已披露的數(shù)據(jù)中，6月融資成本最低的一筆是萬科于2018年6月29日發(fā)行的2018年度第二期超短期融資券，發(fā)行金額為20億元，利率為4.25%。此外，萬科發(fā)行的第一期超短期融資券的利率為4.6%。其次，招商蛇口面向合格投資者發(fā)行了第二期公司債券，品種一實際發(fā)行規(guī)模為人民幣18.4億元，最終票面利率為5.25%，品種二實際發(fā)行規(guī)模為人民幣21.6億元，最終票面利率為4.97%。 融資成本最高的是陽光城于2018年6月7日發(fā)行的10億元2018年度第一期中期票據(jù)（永續(xù)中票），利率為8%。由此可見，市場化融資渠道融資成本較高，普遍為5.5%-7.5%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，雖然海外融資成本明顯上漲，還要疊加匯率的波動，但房企在資金壓力下，對融資的需求量依然非常大。隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲?，F(xiàn)在看，2018年，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是降低杠桿率。
中小房企“生死關(guān)”
新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，當(dāng)前，防范債務(wù)風(fēng)險仍是必須打贏的一場戰(zhàn)役，維持房地產(chǎn)流動性適度偏緊將是政策新常態(tài)。在上述背景下，房企融資不會輕松。
歐陽捷觀察到，中小房企事實上已經(jīng)失去了更多傳統(tǒng)金融渠道的支持，也沒有發(fā)債的可能性，除了銷售回款、部分信托和高利貸，幾乎喪失了融資能力。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者也從銀行人士那里驗證了歐陽捷的說法。該人士表示，目前開發(fā)商在銀行這里獲得貸款非常難?！耙蟮禺a(chǎn)前100強準(zhǔn)入，不過就算批了也不見得有規(guī)模?！?/p>
張大偉認(rèn)為，從資金情況看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度的收緊。從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計房企的資金還會受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對房企來說，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。
不過，歐陽捷認(rèn)為，大房企的發(fā)債依然沒有關(guān)門，盡管主要是防范房企債務(wù)違約，但實際上為房企注入了流動性，顯示出并非所有房企融資都難，資源仍然會向大房企和優(yōu)勢房企集中，包括有限的銀行貸款額度會優(yōu)先傾斜大房企，基金尋求與大房企的并購合作，戰(zhàn)略投資者參與房企股權(quán)融資，大小房企融資“難”不能一概而論。
張大偉的判斷是，中小房企將面臨“生死關(guān)”。在2017年的國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控周期內(nèi)，全國已經(jīng)有110多個城市出臺了超過270多次調(diào)控政策，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸開始影響房企銷售。龍頭房企壓力不大，但市場的中小房企在2018年將面臨全面困境，預(yù)計2018年將還會出現(xiàn)多宗股權(quán)融資，中小企業(yè)被兼并。
另外，值得注意的是，企業(yè)外債的重大改革限制了境外發(fā)債投資境內(nèi)房地產(chǎn)，房企尋求境外融資難度系數(shù)繼續(xù)攀升。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年6月房企融資仍以人民幣為主，美元次之、港元第三。外幣融資總額在4月份大幅上升、5月大幅下降的情況下，6月呈持續(xù)下降趨勢，環(huán)比5月外幣融資總額93.24億元下降51.62%，僅占比融資總額8.9%。其中，美元融資總額43.01億元人民幣（6.5億美元），環(huán)比上月美元融資金額92.11億元人民幣下降53.31%；港元融資總額為2.10億元人民幣（2.49億港元），占比0.41%；6月沒有以新加坡元為貨幣單位的融資行為。由此可見，外幣融資與上月相比絕對值、占比均呈大幅度下降。
在融資愈發(fā)艱難之下，創(chuàng)新融資方式在6月呈多樣化，除了典型的與金融機構(gòu)合作尋求貸款支持，房企還通過發(fā)行短期債券、債權(quán)或收益權(quán)轉(zhuǎn)讓以及設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃進(jìn)行融資。值得一提的是，6月金科股份發(fā)行的2018年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)所募集的資金已全部到賬，募集金額為16億元；另外，在租購并舉的政策環(huán)境下，ABS/REITs類產(chǎn)品亦有所發(fā)展。此前保利、碧桂園、越秀等企業(yè)都已申請發(fā)行住房租賃類REITs產(chǎn)品，7月5日，由恒大發(fā)行的資產(chǎn)支持證券-ABS產(chǎn)品“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”通過了發(fā)審會，未來將在上交所發(fā)行。（21世紀(jì)經(jīng)濟報道 王營）
年初以來，多地樓市升溫，“凌晨排隊” “冒雨驗資” “萬人搖號” “庫存告急”等瘋狂的購房現(xiàn)象再度登臨各大門戶網(wǎng)站新聞首頁，“一房難求”的非普遍現(xiàn)象讓供需緊張情緒持續(xù)蔓延。從海南自貿(mào)港到遼寧丹東，從粵港澳大灣區(qū)到杭州、成都、西安，房地產(chǎn)投資客絡(luò)繹不絕，忙碌打探樓市 “商機”。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1月至6月，全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)超過180次，累計73個城市進(jìn)行了調(diào)控，出臺了135條限購政策，176條限貸政策，51個城市及海南全省實行了限售。從調(diào)控效果看，房價波動趨緩，熱點城市房地產(chǎn)市場調(diào)控效果漸顯。但另一方面，非調(diào)控?zé)狳c城市卻不斷加入本輪漲價大軍。同時，隨著時間的推移，中國樓市對頻繁調(diào)控已產(chǎn)生抗體，短期行政性調(diào)控作用正在減弱。
頻繁調(diào)控難抵樓市熱情
今年以來，在一線城市房價受抑制的同時，部分二三四線城市卻在“輪番上漲”。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，5月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有61個，漲幅最高的丹東達(dá)到5.3%。
在此情況下，各地房地產(chǎn)調(diào)控全面升級。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，僅5月份即有超過40個城市發(fā)布50次調(diào)控政策。 “當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控已明顯由一二線城市向三四線城市全面鋪開?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉介紹，5月份發(fā)布調(diào)控政策的城市主要是房價上漲壓力較大的二三四線城市。
限購、限貸、限售仍是各地祭出的高招。如成都要求提高非戶籍購房家庭繳納社保年限，并規(guī)定新購住房3年限售；太原對戶籍、非戶籍家庭實行差別化限購政策，實行差別化信貸政策，并擴大限售范圍；丹東提高非戶籍居民貸款首付比例，并要求新房5年限售。
此外，多地還加強價格管理和市場監(jiān)管。威海、聊城規(guī)定新房3個月內(nèi)不得漲價；武漢、江門、佛山、海南、贛州等地先后出臺監(jiān)管措施。
半月談記者暗訪了解到，天津市南開區(qū)、西青區(qū)一些二手房中介稱，在收取數(shù)萬元“好處費”后，可為不具有購房資格的外地購房者偽造手續(xù)，辦理購房資質(zhì)。6月5日，天津市發(fā)布通知，要求加強購房人購房資格審查，對不符合調(diào)控政策規(guī)定者，不予辦理相關(guān)購房手續(xù)。
警惕購房亂象擾動購房預(yù)期
在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的背景下，種種非理性跡象依然不斷涌現(xiàn)。買房人不挑戶型、不選樓層，新房一上市即被“秒殺”；杭州一位98歲高齡老奶奶坐著輪椅參與搖號；長沙剛需房12歲孩子中簽……市場之瘋狂可見一斑。
比市場更瘋狂的，是人們的預(yù)期。今年4月下旬，南京橋北板塊的明發(fā)濱江新城小區(qū)發(fā)布《告明發(fā)業(yè)主同志意見書》，要求從今年5月1日起，2077戶業(yè)主的二手房報價往上提升7000元~10000元/㎡不等。
種種房地產(chǎn)亂象，讓本已漸穩(wěn)的市場再度蠢蠢欲動。同時，頻現(xiàn)的“人才新政”“搖號買房”等現(xiàn)象更明顯地刺激了市場神經(jīng)。今年以來，南昌、呼和浩特、山東、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、鄭州、溫州等地先后出臺吸引人才政策，一些省市還加大對高層次人才的補貼力度?！叭瞬判抡币齺淼膮s是“炒房客”。張大偉表示，西安4月份房價環(huán)比上漲1.6%，與寬松的人才引進(jìn)政策有很大關(guān)系。
“人才新政”變相降低了限購門檻，使部分城市房地產(chǎn)市場的供給更為緊張，并帶來上漲預(yù)期。如天津推出“海河英才”計劃后就迅速引發(fā)“買房潮”。天津市民李先生告訴半月談記者，自己看好的一套價值240萬元的二手房，在“海河英才”計劃公布后“坐地起價”，一天就漲了10萬。
除此之外，因行政性限價形成新房、二手房價格倒掛，購買新房者可獲得巨額利差，更讓投機人群看到了“價值”。目前，已有南京、上海、長沙、成都、武漢、西安、杭州和深圳等多個城市實施“搖號購房”政策，一些搖號樓盤甚至出現(xiàn)“搶房大戰(zhàn)”現(xiàn)象。
張大偉認(rèn)為，“搖號買房”讓購房者產(chǎn)生“買到即是賺到”的投機心理，購房者不減反增。“幾萬人排隊搶幾百套房”的現(xiàn)象幾經(jīng)炒作，進(jìn)一步刺激了市場的投機情緒。
遏制投機，讓住房回歸居住屬性
有人說，如果一二線樓市在10年間見證了中國房價從底層到登頂?shù)倪^程，那么如今卻有更多的城市在更短的時間內(nèi)見證了中國房地產(chǎn)市場需求爆發(fā)的猛烈程度。
按照西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心（CHFS）發(fā)布的《2018年城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)指數(shù)一季度報告》，2018年一季度城鎮(zhèn)新購房中，僅有30.8%為首套房，而第二套房及第三套房占比高達(dá)69.2%。
近10年來，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，讓房企與投機者賺得盆缽滿溢，這也是各種亂象頻現(xiàn)的主要原因。對此，業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)加快建立房地產(chǎn)長效機制，遏制投機高額獲利。
此前深圳發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》征求意見稿，明確提出未來保障類住房比例將不低于60%，并將嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地，同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。
值得一提的是，對于安居型商品房，深圳將實行一定年限內(nèi)的封閉流轉(zhuǎn)，購房人在產(chǎn)權(quán)封閉期內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓給其他符合條件的購房對象或由政府回購。若購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年，或滿60周歲且購房滿10年，則可以申請向政府繳納一定比例增值收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。
張大偉表示，深圳安居型商品房，將有效降低政府的保障成本，降低購買住房的門檻，滿足城鎮(zhèn)住房困難家庭多層次住房需求。更為重要的是，由于從購買到出售形成閉環(huán)，有效壓縮牟利空間，降低房地產(chǎn)的投資屬性，打擊投機行為，影響短期獲利的可能性，促使住房向居住屬性回歸。（半月談 鄧中豪、鄭鈞天 ）