樓市重磅！剛剛，成都出手封堵“網(wǎng)紅盤”，熱點(diǎn)樓盤無(wú)房居民優(yōu)先！專家解讀來了
成都市終于再次出手完善調(diào)控政策，推出了新一輪的搖號(hào)購(gòu)房政策，核心即為熱點(diǎn)樓盤優(yōu)先向無(wú)房居民家庭銷售。
今年以來，成都樓市呈現(xiàn)出兩極分化，部分熱點(diǎn)樓盤風(fēng)起云涌，上萬(wàn)人甚至幾萬(wàn)人同時(shí)搖號(hào)搶購(gòu)一個(gè)樓盤的“盛況”屢見不鮮；而價(jià)格相對(duì)較高，沒有新舊二手房“剪刀差”的新盤卻門可羅雀，無(wú)人問津。
在這樣的局面里，懷揣“打新”秒賺百萬(wàn)的跟風(fēng)炒房者，進(jìn)入了“無(wú)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)”、“無(wú)居住需求”、“無(wú)報(bào)名成本”的“社會(huì)搖”狂歡之中；面對(duì)搖號(hào)大軍，極低的新房中簽率，讓真正的無(wú)房“剛需”購(gòu)房者卻焦頭爛額、黯然神傷。
針對(duì)上述情況，11月24日，成都市終于再次出手完善調(diào)控政策，推出了新一輪的搖號(hào)購(gòu)房政策，核心即為熱點(diǎn)樓盤優(yōu)先向無(wú)房居民家庭銷售。按照新政要求，登記購(gòu)房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的，全部房源僅向已報(bào)名登記的無(wú)房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售。
對(duì)此，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，“新政”針對(duì)性很明顯，這是專門針對(duì)這些“網(wǎng)紅盤”進(jìn)行堵漏，是對(duì)以前相關(guān)政策在操作中遇到的一些細(xì)節(jié)問題進(jìn)行了完善。
“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”！近年來，成都市一再?gòu)?qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，相關(guān)部門也在不斷努力，多次查漏補(bǔ)缺、完善抑制炒房的政策；此次搖號(hào)購(gòu)房新政的出爐，也讓“真正無(wú)房剛需”看到了安居希望。
萬(wàn)人“搶購(gòu)”樓盤頻現(xiàn) 報(bào)名系統(tǒng)一度被“擠爆”
2020年以來，成都樓市依舊維持著不錯(cuò)熱度，部分新房樓盤持續(xù)火爆、一房難求。
3月，成都恒大天府半島、自在軒等多個(gè)樓盤報(bào)名搖號(hào)人數(shù)超萬(wàn)人規(guī)模，普通購(gòu)房者中簽率在1%左右；4月中旬，成都新盤凱德卓錦萬(wàn)黛超2.2萬(wàn)人搶194套房，普通購(gòu)房者中簽率0.3%。4月26日，成都新房樓盤川發(fā)天府上城取得項(xiàng)目預(yù)售證，共推出786套房源，參與該樓盤網(wǎng)上報(bào)名搖號(hào)的人數(shù)超過4萬(wàn)，創(chuàng)下年內(nèi)單個(gè)新盤搖號(hào)購(gòu)房人數(shù)新高，普通購(gòu)房者搖中概率僅0.7%；成都凱德卓錦萬(wàn)黛樓盤于7月13日取得預(yù)售證，此次推出774套房源。7月14日~15日，凱德卓錦萬(wàn)黛登記報(bào)名搖號(hào)，報(bào)名搖號(hào)人數(shù)超過58000人，普通購(gòu)房者中簽率僅為0.48%。
11月，成都天府新區(qū)萬(wàn)達(dá)華庭取得銷售許可證，并于11月13日開始預(yù)售購(gòu)買登記。證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，在登記報(bào)名期間，眾多市民反應(yīng)成都住建局系統(tǒng)無(wú)法收到手機(jī)驗(yàn)證碼導(dǎo)致無(wú)法報(bào)名。
有購(gòu)房者通過網(wǎng)絡(luò)問政平臺(tái)反映：因意向報(bào)名人數(shù)眾多，波及面甚廣，眾多購(gòu)房群和新浪微博出現(xiàn)了質(zhì)疑聲音，因住建局網(wǎng)站提供的各種投訴電話不是無(wú)人接聽就是搪塞推諉，直至?xí)r間截止還無(wú)法正常報(bào)名，眾多購(gòu)房市民質(zhì)疑是否存在暗箱操作。眾多購(gòu)房者認(rèn)為，如果不存在暗箱操作只是網(wǎng)站技術(shù)原因，住建局應(yīng)當(dāng)在解決問題后將報(bào)名時(shí)間延長(zhǎng)。
針對(duì)這樣的質(zhì)疑，成都相關(guān)部門回復(fù)稱：“已將您反映的問題轉(zhuǎn)相關(guān)部門進(jìn)行處理，處理情況我們會(huì)及時(shí)與您進(jìn)行溝通�！�
在另一份回復(fù)中，成都住建局則表示，收到相關(guān)情況反映后，該局高度重視，并立即組織工作人員跟蹤排查。查明：萬(wàn)達(dá)華庭項(xiàng)目報(bào)名時(shí)段正值周末，報(bào)名群眾踴躍且集中，造成報(bào)名系統(tǒng)借口調(diào)用堵塞，造成部分報(bào)名群眾無(wú)法及時(shí)收到驗(yàn)證碼，反復(fù)登錄提交申請(qǐng)，進(jìn)一步加劇系統(tǒng)借口調(diào)用堵塞。經(jīng)技術(shù)人員全力搶修，11月15日16:00該報(bào)名系統(tǒng)恢復(fù)正常。因《銷售公告》中明確報(bào)名時(shí)間為11月15日17:00截止，故無(wú)法對(duì)報(bào)名進(jìn)行延期。對(duì)此，成都住建局深表歉意，近期還將繼續(xù)推出其他樓盤上市，歡迎購(gòu)房者關(guān)注。
針對(duì)部分樓盤“搶購(gòu)”的情況，有行業(yè)人士對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，成都土地拍賣成交價(jià)格的走高，擔(dān)憂房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的恐慌情緒蔓延，促使一部分此前為考慮買房或者買房意愿不強(qiáng)的人，加入到“打新?lián)尡阋恕钡年?duì)伍中來，這是一部分重要增量。
需要指出的是，今年7月2日，成都新都區(qū)和高新區(qū)有兩宗地塊公開拍賣，競(jìng)拍持續(xù)火爆激烈。其中，二號(hào)宗地位于高新區(qū)中和街道會(huì)龍社區(qū)7組(原會(huì)龍村12社)、勁松社區(qū)10組(原勁松村12社、13社、14社)，其土地面積約41.88畝，是一宗純住宅用地。
證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，此次土地拍賣采取“設(shè)定最高限價(jià)+競(jìng)向政府無(wú)償移交租賃住房建筑面積比例”方式進(jìn)行拍賣，土地起拍樓面地價(jià)為14800元每平米。此次土拍是高新區(qū)最高起拍價(jià)，也是成都第二高。最終，由渝太地產(chǎn)以成交樓面價(jià)20700元每平米競(jìng)得二號(hào)宗地，溢價(jià)率達(dá)到39.86%，成交總價(jià)則為11.56億元。需要指出的是，高新區(qū)此次土拍刷新了成都土地最高成交單價(jià)，也讓成都住宅土拍樓面價(jià)首次突破了每平米兩萬(wàn)元的大關(guān)。
成都重申“房住不炒”實(shí)行購(gòu)房資格預(yù)審
11月24日，成都市重申“始終堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，該市住建局、司法局聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于完善商品住房公證搖號(hào)排序選房有關(guān)規(guī)定的補(bǔ)充通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。
《通知》具體指出：一、實(shí)行購(gòu)房資格預(yù)審，“一戶一碼、憑碼報(bào)名”。
經(jīng)預(yù)審具備購(gòu)房資格的無(wú)房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶及普通購(gòu)房家庭，可憑“購(gòu)房資格預(yù)審碼”報(bào)名登記，報(bào)名登記時(shí)間不少于2天。未取得“購(gòu)房資格預(yù)審碼”的，購(gòu)房登記系統(tǒng)不接受其報(bào)名登記。
對(duì)預(yù)審結(jié)果存在異議的，申請(qǐng)人可通過購(gòu)房登記系統(tǒng)、咨詢電話等渠道進(jìn)行申訴。但是，購(gòu)房申請(qǐng)人申請(qǐng)過程中提供虛假信息從而獲取“購(gòu)房資格預(yù)審碼”的，購(gòu)房登記系統(tǒng)3年內(nèi)不受理其及家庭成員購(gòu)房登記；涉嫌違法犯罪的，將移送有關(guān)部門處理。
二、登記購(gòu)房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的，全部房源僅向已報(bào)名登記的無(wú)房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售，3倍以下樓盤按照之前政策執(zhí)行。
其中，無(wú)房居民家庭房源不低于房源數(shù)的70%，剩余房源用于棚改貨幣化安置住戶選購(gòu)。公證機(jī)構(gòu)將按照無(wú)房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶的分類及順序，實(shí)施公證搖號(hào)排序。公證機(jī)構(gòu)出具公證書前，登記購(gòu)房人選購(gòu)后所退房源或剩余房源，按照公證搖號(hào)排序結(jié)果依序遞補(bǔ)。公證機(jī)構(gòu)出具公證書后，登記購(gòu)房人選購(gòu)后所退房源或剩余房源，由開發(fā)企業(yè)自行組織銷售，并在銷售前發(fā)布公告，優(yōu)先向無(wú)房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶銷售。
《通知》進(jìn)一步提到，12個(gè)月內(nèi)2次放棄已選購(gòu)房源的，一年不得再參與購(gòu)買商品住房的報(bào)名登記。
為維護(hù)公平的市場(chǎng)環(huán)境，《通知》明確，采用公證搖號(hào)排序選房的商品住房項(xiàng)目，公證機(jī)構(gòu)出具公證書后，登記購(gòu)房人及其家庭成員12個(gè)月內(nèi)累計(jì)放棄已選購(gòu)房源達(dá)到2次的，自其第2次放棄起，12個(gè)月內(nèi)不得參與購(gòu)買商品住房的報(bào)名登記。
對(duì)于提供虛假信息獲取購(gòu)房資格的，取消其購(gòu)房資格，登記購(gòu)房人及其家庭成員3年內(nèi)不得參與購(gòu)買商品住房的報(bào)名登記。開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)弄虛作假的，由相關(guān)行政主管部門予以信用記減分，暫停網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，暫停受理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案等處理。涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)調(diào)查處理。
無(wú)房居民怎么認(rèn)定？
那么問題來了，無(wú)房居民家庭的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么？
通過成都住建，證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，《通知》提到的無(wú)房居民家庭須同時(shí)具備3項(xiàng)條件。具體分別是，1、購(gòu)買的商品住房位于成都市住房限購(gòu)區(qū)域的，登記購(gòu)房人須符合成都市住房限購(gòu)政策；2、登記購(gòu)房人及其家庭成員在本市行政區(qū)域內(nèi)名下均無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房且自2016年10月1日以來無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄；3、居民家庭包括：夫妻雙方；夫妻雙方及其未成年子女；離異（喪偶）父（母）和其未成年子女；達(dá)到法定婚齡未婚居民；購(gòu)房登記時(shí)離異已滿兩年的單身居民；喪偶單身居民等。
至于棚改貨幣化安置住戶，包括安置補(bǔ)償協(xié)議在2016年10月1日成都市實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以后生效的棚改貨幣化安置住戶。認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：1、補(bǔ)償協(xié)議生效后，未在成都市住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房；2、補(bǔ)償協(xié)議生效后，已在成都市住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房，但購(gòu)房日期為2017年3月24日之前，且所購(gòu)房屋為二手住房。
是不是很復(fù)雜？
其實(shí)也很簡(jiǎn)單，成都市樓市搖號(hào)購(gòu)房新政目的就是為了照顧“真正的無(wú)房剛需”，將熱點(diǎn)樓盤優(yōu)先向無(wú)房居民家庭銷售。
新政適用范圍包括，成都天府新區(qū)、成都高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)新建商品住房項(xiàng)目按《通知》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，青白江區(qū)、郊區(qū)（市）縣范圍內(nèi)的商品住房銷售工作，可參照《通知》執(zhí)行。
針對(duì)成都樓市搖號(hào)購(gòu)房新政，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，“新政”針對(duì)性很明顯，這就是對(duì)前期多次引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈反應(yīng)的那些“網(wǎng)紅盤”，這基本都是由于早年拿地價(jià)格較低導(dǎo)致的新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛，“剪刀差”較大的樓盤。
劉璐進(jìn)一步表示，雖然這些樓盤在成都全市來看數(shù)量并不多，但每次此類新房源推出上市，卻都能吸引“萬(wàn)人”搖號(hào)，引起市場(chǎng)的不良反應(yīng)，也不利于成都本地樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。所以，此次成都樓市搖號(hào)購(gòu)房政策升級(jí)，可謂是專門針對(duì)這些“網(wǎng)紅盤”進(jìn)行堵漏。劉璐教授還特別提到一個(gè)細(xì)節(jié)，即購(gòu)房登記時(shí)離異已滿兩年的單身居民，這個(gè)對(duì)那些希望通過“假離婚”鉆空子行為進(jìn)行堵漏。
按照四個(gè)順序?qū)?gòu)房資格進(jìn)行復(fù)核
在復(fù)審順序上，證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，根據(jù)《通知》，將對(duì)于登記購(gòu)房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的商品住房項(xiàng)目，按照四個(gè)順序分別對(duì)已報(bào)名登記的無(wú)房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶購(gòu)房資格進(jìn)行復(fù)核。
其中，第一順序?yàn)榫哂许?xiàng)目所在區(qū)戶籍并在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保；具有項(xiàng)目所在區(qū)戶籍；不具有項(xiàng)目所在區(qū)戶籍，但在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保，并具有項(xiàng)目所在區(qū)同一住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房資格；不在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保，但具有項(xiàng)目所在區(qū)同一住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房資格。
按照上述復(fù)核順序，復(fù)核確認(rèn)的無(wú)房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶人數(shù)分別達(dá)到其房源數(shù)3倍時(shí)，購(gòu)房資格復(fù)核工作結(jié)束。復(fù)核過程中，第一順序人數(shù)超過其房源數(shù)3倍以上時(shí)，按其在該項(xiàng)目所在區(qū)同一住房限購(gòu)區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保的時(shí)間長(zhǎng)短依次復(fù)核；第一順序的登記購(gòu)房人數(shù)未達(dá)到其房源數(shù)3倍時(shí)，依次復(fù)核第二順序的登記購(gòu)房人資格，以此類推。
如何理解無(wú)房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶購(gòu)房資格復(fù)核的具體順序？
對(duì)此，成都住建解答稱：舉例來說，比如某一商品住房項(xiàng)目A盤共有房源100套，報(bào)名登記結(jié)束后，登記購(gòu)房人數(shù)共1000戶，開發(fā)企業(yè)開盤銷售方案明確70套房源用于無(wú)房居民家庭選購(gòu)，30套房源用于棚改貨幣化安置住戶選購(gòu)。以無(wú)房居民復(fù)核順序?yàn)槔魺o(wú)房居民家庭共有600戶，則先對(duì)第一順序的無(wú)房居民家庭（具有項(xiàng)目所在區(qū)戶籍并在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保）進(jìn)行購(gòu)房資格復(fù)核，復(fù)核后，若第一順序的無(wú)房居民家庭戶數(shù)超過210戶（無(wú)房居民家庭房源數(shù)的3倍），則按其在該項(xiàng)目所在區(qū)同一住房限購(gòu)區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保的時(shí)間長(zhǎng)短依次復(fù)核，直至第一順序的無(wú)房居民家庭人數(shù)達(dá)到210戶時(shí)，結(jié)束復(fù)核工作。
復(fù)核后，若第一順序的無(wú)房居民家庭戶數(shù)未達(dá)到210戶，則對(duì)第二順序的無(wú)房居民家庭（具有項(xiàng)目所在區(qū)戶籍）進(jìn)行購(gòu)房資格審核；復(fù)核后，若第一順序加第二順序的無(wú)房居民家庭戶數(shù)超過210戶，則按第二順序無(wú)房居民家庭在該項(xiàng)目所在區(qū)同一住房限購(gòu)區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保的時(shí)間長(zhǎng)短依次復(fù)核，直至第一順序加第二順序的無(wú)房居民家庭人數(shù)達(dá)到210戶時(shí)，結(jié)束復(fù)核工作，……以此類推。
對(duì)此，劉璐教授認(rèn)為，復(fù)核順序值得關(guān)注，這相當(dāng)于是列出一個(gè)優(yōu)先級(jí)的順序。首先，先戶籍加社保、再戶籍、再社保等，這是對(duì)以前相關(guān)政策在操作中遇到的一些細(xì)節(jié)問題進(jìn)行了完善�？偟膩碚f，此次成都樓市搖號(hào)購(gòu)房新政出臺(tái)的背景還是當(dāng)前樓市分化大，部分熱門區(qū)域市場(chǎng)投機(jī)性嚴(yán)重，很多人就只盯著那些有“剪刀差”的網(wǎng)紅盤。
