泰康資產(chǎn)金融產(chǎn)品首席投資官朱培軍：預(yù)計公募REITs市場規(guī)模超萬億元 警惕部分REITs過熱風(fēng)險
4月8日，華夏基金公告稱，2022年首單公募REITs項目——華夏中國交建REIT（代碼508018）的公眾投資者有效認購規(guī)模已超過本次公眾投資者的初始募集規(guī)模上限，已提前結(jié)束公眾投資者認購。投資者對公募REITs基金的認購火爆程度可見一斑。
實際上，今年以來，與股債關(guān)聯(lián)性較低的公募REITs走出了一波獨立行情，也受到了手握大量長期資金的保險機構(gòu)的關(guān)注。不過目前保險機構(gòu)對該產(chǎn)品的參與度仍較低，且有諸多疑問待解：公募REITs有何配置價值和優(yōu)勢，配置時需關(guān)注哪些關(guān)鍵指標(biāo)，如何防范風(fēng)險？
基于上述問題，《證券日報》記者近日采訪了管理資產(chǎn)規(guī)模超過2.7萬億元的頭部險資機構(gòu)相關(guān)負責(zé)人——泰康資產(chǎn)金融產(chǎn)品首席投資官兼金融產(chǎn)品投資部負責(zé)人朱培軍。在他看來，公募REITs市場前景廣闊，預(yù)計市場規(guī)模超萬億元�！皬漠�(dāng)前配置價值看，有底層資產(chǎn)現(xiàn)金流且有一定穩(wěn)定派息的公募REITs具有較高的性價比。”不過，他同時建議個人投資者不要盲目跟風(fēng)炒作，警惕部分REITs過熱風(fēng)險。
公募REITs具有較高性價比
自2021年6月國內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市以來，公募REITs走出了一波獨立行情，且受市場持續(xù)追捧。
就市場前景，朱培軍表示，預(yù)計公募REITs市場規(guī)模超萬億元，該產(chǎn)品市場規(guī)模的基礎(chǔ)是中國超百萬億元的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，在國家大力支持下，預(yù)計未來REITs能夠?qū)崿F(xiàn)較快發(fā)展。
從配置價值來看，朱培軍認為，當(dāng)前利率低位運行，通脹壓力高企，在這樣的環(huán)境下，有底層資產(chǎn)現(xiàn)金流且有一定穩(wěn)定派息的公募REITs具有較高性價比。
“公募REITs作為全新的參與基礎(chǔ)設(shè)施項目和不動產(chǎn)項目投資的品種，提供了參與優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的新方式，受到關(guān)注度較高，從而也對溢價的形成起到一定助推作用�！敝炫嘬姳硎�。
當(dāng)然，在投資者熱捧的背后，也需要理性參與投資。朱培軍表示，目前公募REITs流通盤較小，單支流通盤基本在10億元以內(nèi)，在資金追逐中易形成較高溢價，短期內(nèi)高溢價可以用流動性解釋，但長期能否維持高溢價，需要向基本面尋求答案。另外，公募REITs因資產(chǎn)差異，收益偏差較大的，高的目前能到70%，低的在個位數(shù)。
因此，朱培軍提醒個人投資者參與公募REITs要關(guān)注三個方面：一是要注意分辨REITs的高溢價是否有堅實基本面支撐；二是要精選資產(chǎn)質(zhì)量更好的REITs項目進行投資；三是目前公募REITs整體估值相比發(fā)行時點有了30%左右溢價，而基本面變化幅度并沒有那么大。因此，他建議個人投資者不要盲目跟風(fēng)炒作，警惕部分REITs過熱風(fēng)險。
公募REITs是險資優(yōu)質(zhì)配置標(biāo)的
除了現(xiàn)階段的配置價值及相關(guān)風(fēng)險之外，朱培軍還談及了保險資金參與公募REITs的意義。
“目前，銀保監(jiān)會將公募REITs在保險資金投資分類里劃歸于不動產(chǎn)類，不占用權(quán)益額度，充分反映了銀保監(jiān)會鼓勵保險資金參與投資公募REITs態(tài)度�！敝炫嘬姳硎�。
就險資的配置價值，朱培軍說，從保險資金屬性來看，保險機構(gòu)負債端久期較長，一般能夠達到5-10年，因此在資產(chǎn)端樂于參與到期限較長、現(xiàn)金流穩(wěn)定的項目中去，而公募REITs完全符合保險公司對期限和穩(wěn)定性的要求，是優(yōu)質(zhì)配置標(biāo)的。
就如何選擇公募REITs，朱培軍說，“核心關(guān)注點還是現(xiàn)金流的屬性，優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流能夠?qū)?yīng)更高估值，因此機構(gòu)在投資過程中對行業(yè)和資產(chǎn)會給予更高關(guān)注。目前比較看好的領(lǐng)域還是包括物流、IDC、新能源等契合國家未來發(fā)展方向的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。
具體到泰康資產(chǎn)的配置策略，朱培軍表示，公司在公募REITs上的策略還是圍繞配置核心資產(chǎn)的邏輯展開，長期持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲取持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，重點考察公募REITs的基本面情況。
朱培軍進一步分析道，“對于核心資產(chǎn)，最大的價值依然在其持續(xù)創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力，而短期博弈市場的波動并不是保險資金對于基礎(chǔ)設(shè)施類項目的核心投資方向。泰康資產(chǎn)的核心優(yōu)勢在于長期參與基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)和不動產(chǎn)行業(yè)投資形成的對相關(guān)行業(yè)較為深刻的理解，因此去尋求并持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)符合泰康資產(chǎn)的專業(yè)能力，所以目前泰康資產(chǎn)對于公募REITs的策略還是圍繞中長期持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來進行投資�！�
最后，朱培軍也建言監(jiān)管機構(gòu)和相關(guān)參與主體能夠制定新的官方估值方法，基于資產(chǎn)本身而不是市場價格對REITs的基本面價值進行實時披露，使得以長期持有為目的的金融機構(gòu)能夠減輕REITS的市場波動對凈值及報表的沖擊。
