險資拓展全國收租版圖 募投管退“時鐘”能否就位

　　險資在全國的收租版圖有加速拓展的勢頭。近日，新華保險攜手萬科集團(tuán)旗下住房租賃平臺等，成立專門的住房租賃股權(quán)投資基金。2025年1月以來，多座萬達(dá)廣場相繼發(fā)生工商變更，新增全資股東的背后也是險資力量。

　　險資一直是房地產(chǎn)領(lǐng)域的活躍角色，但這種角色在動態(tài)變化。業(yè)內(nèi)人士透露，這兩年險資投資不動產(chǎn)，與前些年重倉地產(chǎn)股、發(fā)行不動產(chǎn)保債計劃有很大不同，對存量商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、康養(yǎng)地產(chǎn)、長租公寓等領(lǐng)域的物權(quán)投資明顯增加，當(dāng)“房東”的趨勢加深，底層資產(chǎn)出租、運(yùn)營等產(chǎn)生的收益也逐漸成為險資“開源”的現(xiàn)金流之一。

　　穩(wěn)定收租依托于優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。探尋優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定持續(xù)的租金收入，成為險資應(yīng)對資產(chǎn)荒、助力資產(chǎn)負(fù)債匹配的加力方向。除了區(qū)域地段、出租率、租約情況之外，資產(chǎn)性價比如何、募投管退時間表是否清晰等，也成為險資的核心考量因素。

　　增加“收租”項(xiàng)目儲備

　　2月6日，萬新金石（廈門）住房租賃股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）在福建廈門成立，注冊資本16億元。天眼查數(shù)據(jù)顯示，其合伙人包括新華人壽保險股份有限公司、廈門市萬驛源泉投資有限公司、海南萬聚盈通企業(yè)管理有限公司、中信金石基金管理有限公司。股權(quán)層層穿透后，萬驛源泉、萬聚盈通最終控股股東均是萬科集團(tuán)。中信金石基金管理有限公司為執(zhí)行事務(wù)合伙人，股權(quán)穿透后，其最終控股股東為中信證券。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，新華保險聯(lián)手萬科集團(tuán)旗下住房租賃平臺及中信證券旗下專業(yè)投資平臺成立股權(quán)投資基金，或?yàn)槿蘸髤⑴c長租公寓項(xiàng)目、保障性租賃住房項(xiàng)目投資做鋪墊。

　　“險資作為長期資金，規(guī)模大、期限長、穩(wěn)定性強(qiáng)，與住房租賃項(xiàng)目的長期投資需求相契合，也與近年來的政策導(dǎo)向相一致。保險公司直接下場參與設(shè)立住房租賃股權(quán)投資基金，在業(yè)內(nèi)算是創(chuàng)新之舉。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　近年來，險資參與住房租賃市場受到政策鼓勵。比如，2022年2月，原銀保監(jiān)會、住建部聯(lián)合出臺《關(guān)于銀行保險機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，支持保險資金通過直接投資或認(rèn)購債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項(xiàng)目提供長期資金支持。2024年1月，央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》明確，支持保險資金等長期資金投資住房租賃市場。

　　多位保險及私募行業(yè)人士向記者介紹，近年來，一些險資機(jī)構(gòu)邁出了探索參與住房租賃市場的步伐。比如，通過直接投資的方式參與住房租賃項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營，或是通過認(rèn)購與住房租賃相關(guān)的不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)品，間接參與住房租賃市場。

　　同時，在近期的商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓等項(xiàng)目交易中，險資也成為令人矚目的買家。近日，天眼查披露了多家萬達(dá)廣場易主的信息——2025年1月，宣城、安陽、四平等萬達(dá)廣場投資有限公司分別發(fā)生工商變更，新增坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）為全資股東，原股東大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出。2024年以來，坤華基金將多個萬達(dá)廣場項(xiàng)目收入囊中，項(xiàng)目涉及北京、山東、江蘇、四川、甘肅、安徽、河南等地。坤華基金即為百億不動產(chǎn)投資基金，新華保險持股99.9%，中金資本持股0.1%。

　　在萬達(dá)廣場的接盤者中，除新華保險外，不乏其他險資機(jī)構(gòu)的身影，如大家保險、陽光保險、太保資本、中銀三星人壽、橫琴人壽等。此外，中郵保險近日也宣布，公司作為領(lǐng)投機(jī)構(gòu)正式簽約上海博華廣場不動產(chǎn)專項(xiàng)基金投資協(xié)議。

　　“雖然一些保險公司有股權(quán)和不動產(chǎn)投資部門，但直接投資經(jīng)驗(yàn)相對不足，出手的很多項(xiàng)目是通過私募基金等形式實(shí)現(xiàn)的?！币晃槐ｋU資管人士說，私募基金持有期的區(qū)間收益主要來自底層資產(chǎn)出租、運(yùn)營等產(chǎn)生的收益。

　　資負(fù)匹配與存量盤活

　　在近十幾年的房地產(chǎn)江湖，險資一直是不容忽視的力量，但險資的角色在動態(tài)變化?！斑@兩年險資投資不動產(chǎn)，與前些年重倉地產(chǎn)股、發(fā)行不動產(chǎn)保債計劃有很大不同，對存量商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、康養(yǎng)地產(chǎn)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域的投資有了明顯偏好，當(dāng)‘房東’和‘包租婆’的趨勢加深?！币晃淮笮捅ｋU機(jī)構(gòu)人士說，“從會計準(zhǔn)則角度看，這種趨勢對報表穩(wěn)定性更加友好?！?/p>

　　多位險資機(jī)構(gòu)人士透露，在投資“基本盤”固收類資產(chǎn)收益率下行背景下，業(yè)內(nèi)對能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的其他資產(chǎn)的訴求更加迫切，探尋優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定的“收租”來源，成為險資應(yīng)對資產(chǎn)荒、助力資產(chǎn)負(fù)債匹配的加力方向。

　　“利率下行是長期趨勢，利率債去年有一定透支，今年收益空間有限，保費(fèi)收入不斷增加，人身險公司資產(chǎn)負(fù)債匹配壓力越來越大。什么資產(chǎn)可以彌補(bǔ)債券的低票息，提高資產(chǎn)端的收益水平？行業(yè)都在加力挖掘多元資產(chǎn)、可替代資產(chǎn)?！币晃蝗松黼U公司人士表示，新會計準(zhǔn)則容易將凈資產(chǎn)、凈利潤等指標(biāo)的波動放大，這給險資資產(chǎn)配置增加了難度。

　　央行近期發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告（2024）》顯示，隨著利率下行，準(zhǔn)備金補(bǔ)提力度加大，從資產(chǎn)負(fù)債匹配角度看，人身險行業(yè)久期缺口還有不斷擴(kuò)大的趨勢?！皬膰H經(jīng)驗(yàn)來看，險資需要不停尋找新的投資渠道和收益來源。增配高股息資產(chǎn)、增加長期股權(quán)投資、房地產(chǎn)投資、集合投資計劃等另類資產(chǎn)，均是應(yīng)對利率下行的重要舉措。”上述報告指出。

　　“優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園等不動產(chǎn)投資不僅能夠容納大體量資金，其租金也能提供一定的現(xiàn)金流，甚至還會因所在板塊的發(fā)展而產(chǎn)生一定的溢價，與險資在投資期限、風(fēng)險偏好上十分契合?！笨硕鹧芯恐行南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

　　據(jù)了解，險資頻頻出手商業(yè)地產(chǎn)，既有主動的新增投資，又有處理存量項(xiàng)目、非標(biāo)債務(wù)置換的化債舉措?！耙酝U資的非標(biāo)投資中，底層資產(chǎn)為房地產(chǎn)的項(xiàng)目較為常見。隨著非標(biāo)資產(chǎn)壓降和‘非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)’的推進(jìn)，保險公司也在進(jìn)行不動產(chǎn)投資方式的更新?！北本┮患冶ｋU資管機(jī)構(gòu)人士表示。

　　“‘涉房’保險公司面臨著相似的問題。所以現(xiàn)在有一些‘用時間換空間’的做法，通過適當(dāng)加碼投資保住存量資產(chǎn)價格?！鄙虾Ｒ晃毁Y深保險行業(yè)分析人士告訴記者，“相關(guān)存量資產(chǎn)基本都在穩(wěn)定運(yùn)營階段，雖然租金回報率不高，但貴在長期穩(wěn)定，屬于長久期資產(chǎn)，抗周期能力較強(qiáng)?！?/p>

　　募投管退時間受關(guān)注

　　“面對比較合意的標(biāo)的，從項(xiàng)目篩選、內(nèi)部論證立項(xiàng)審批到盡調(diào)洽談，再到落地、投后管理，一系列流程很多。好的資產(chǎn)要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也要有不錯的運(yùn)營前景，還要有較高的增值潛力?！币患覈须U企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“市場上很多資產(chǎn)經(jīng)過幾年調(diào)整，已經(jīng)具有很高性價比，如果遇到合適標(biāo)的，這個時候買入可能是比較劃算的。另外，入手部分項(xiàng)目在助力化解存量風(fēng)險上也能體現(xiàn)險資擔(dān)當(dāng)?！?/p>

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察，險資入手的商業(yè)類資產(chǎn)一般出租率和租金較高、租約較為穩(wěn)定，險資在獲得較為穩(wěn)定租金回報的同時，還有望獲得不動產(chǎn)的增值收益。險資入手的項(xiàng)目往往具有結(jié)構(gòu)化交易特征，在分配項(xiàng)目收益時，其享有優(yōu)先權(quán)。一些房企為了緩解流動性壓力，進(jìn)行了“瘦身計劃”，加快資產(chǎn)變現(xiàn)、回籠資金，將較為成熟且優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以打折價擺上貨架，讓險資可以合適的價格入手優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有較為厚實(shí)的安全墊。

　　此外，募投管退的時間表，特別是何時以合適的方式退出，實(shí)現(xiàn)“靈活轉(zhuǎn)身”，是很多險資機(jī)構(gòu)投資不動產(chǎn)的核心關(guān)切點(diǎn)。記者多方了解到，符合當(dāng)前可發(fā)行REITs規(guī)定的底層資產(chǎn)更受市場歡迎，這意味著此類資產(chǎn)有未來發(fā)行REITs的潛力。不過，業(yè)內(nèi)人士表示，對于所收購項(xiàng)目未來能否通過REITs渠道退出，還要考慮屆時的市場情況和相關(guān)政策規(guī)定。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，險資具備構(gòu)建橫跨資產(chǎn)建設(shè)期、運(yùn)營期和上市退出期的全生命周期的綜合投資體系的能力，未來以管理人的身份參與構(gòu)建REITs投資生態(tài)的機(jī)會將增多。自險資獲批交易所資產(chǎn)證券化（ABS）及REITs業(yè)務(wù)試點(diǎn)以來，5家試點(diǎn)保險資管公司已累計向滬深交易所申報十余單項(xiàng)目，其中包括類REITs、持有型不動產(chǎn)ABS。

　　“險資還要繼續(xù)錘煉底層資產(chǎn)培育和做資產(chǎn)管理人的能力，將魚從頭吃到尾?！北本┮患冶ｋU資管公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“可以預(yù)期，未來政策鼓勵的底層資產(chǎn)類型將不斷擴(kuò)容?！?/p>