北京6月樓市成交低迷 7月或延續(xù)清淡態(tài)勢(shì)
經(jīng)歷5月份如火如荼的樓市行情后，北京地區(qū)6月份成交迎來低迷期，一二手商品房成交量相比5月明顯下滑。多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，北京地區(qū)7月份樓市成交或延續(xù)清淡。
成交低迷
“目前二手房看房又回歸線上為主、線下為輔。很多小區(qū)進(jìn)不去，有的售房業(yè)主對(duì)大規(guī)模線下看房比較抵觸。疫情波動(dòng)對(duì)二手房市場(chǎng)影響很大。”多位二手房中介銷售人員對(duì)中國證券報(bào)記者表示。
從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，5月份二手房成交火熱，很多前期簽約的房源在6月份進(jìn)行網(wǎng)簽流程，因此網(wǎng)簽量依然處于高位。
但成交量已出現(xiàn)明顯的高位回落現(xiàn)象。6月1日至6月7日成交3800套，6月8日至6月15日成交4200套。6月15日至6月21日，北京二手房只成交2500套，相比6月初的兩周跌幅明顯。端午小長(zhǎng)假期間，北京二手房市場(chǎng)繼續(xù)萎縮，日成交量低于300套。預(yù)計(jì)本周二手房成交在2000套以內(nèi)。6月二手房成交大約在1.5萬套，低于5月的成交2.1萬套。
2020年上半年，北京新建住宅簽約1.7萬套，二手房合計(jì)簽約6.6萬套，創(chuàng)近幾年新低。2015年-2019年，北京地區(qū)二手房相應(yīng)年份上半年成交量分別為85051套、135507套、87601套、76640套和72603套。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2020年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交低迷。從上半年的行情看，1月市場(chǎng)平穩(wěn)，2-3月成交極度萎縮，4月市場(chǎng)逐漸恢復(fù)，5月出現(xiàn)一波小陽春行情。6月上半月二手房高位運(yùn)行，新建住宅供應(yīng)井噴。但受疫情波動(dòng)影響，市場(chǎng)再次低迷。
張大偉指出，5月二手房網(wǎng)簽1.6萬套，因?yàn)榫W(wǎng)簽滯后，實(shí)際簽約高達(dá)2.1萬套，這些交易逐漸體現(xiàn)到6月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。從目前情況看，市場(chǎng)高位回落，看房量銳減。預(yù)計(jì)7月份二手房市場(chǎng)難以樂觀。
需求不足
進(jìn)入6月以來，隨著北京西城學(xué)區(qū)房落戶政策臨近，換房客趨于冷靜，需求端明顯不足。同時(shí)，剛需客戶前期集中“上車”，換房需求普遍不足。
“6月份成交低迷最主要的原因是需求跟不上。線上看房很方便，不少客戶前期看了很多套房源。真想買的話，線上簽約、打款、交付都不是障礙。”多位銷售人員對(duì)中國證券報(bào)記者表示。
中國證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，二手房存在較為明顯的連環(huán)銷售情況。換房客戶需先賣出自住房產(chǎn)，然后再買入，中間至少牽扯到三至四個(gè)交易環(huán)節(jié)。由于貸款、房源量較少等多重因素制約，換房客戶的交易達(dá)成一致的難度大。這也是簽約量減少的一大原因。
“300萬元-400萬元屬于‘上車盤’，400萬元至600萬元屬于剛需盤，600萬元以上屬于改善盤。目前的情況是，前期‘上車盤’銷售較好，導(dǎo)致價(jià)格上漲，且房源量較少。剛需盤雖然房源較多，但價(jià)格居高不下。改善盤降價(jià)意愿高，房源量大，但成交量仍上不去。”多位業(yè)內(nèi)人士指出，“算上中介費(fèi)和稅費(fèi)，北京剛需盤換房客戶實(shí)際首付比例達(dá)70%以上。很多換房客戶面臨高首付壓力，換房只能望而卻步。目前北京成交量基本靠剛需盤支撐。”
庫存攀升
“北京地區(qū)大部分新房項(xiàng)目之前開盤賣出去8成左右叫基本售罄，現(xiàn)在開盤能賣出3成就屬于好項(xiàng)目�！倍辔毁Y深銷售人員對(duì)中國證券報(bào)記者說，“北京市場(chǎng)新建住宅庫存達(dá)8.7萬套的歷史高峰，相比去年同期上漲29%。”
值得注意的是，隨著新房樓盤加快建設(shè)，華北等地區(qū)不少熱點(diǎn)城市的新房庫存量持續(xù)攀升。上海易居房地產(chǎn)研究院指出，4月、5月全國新開工面積逐漸企穩(wěn)，銷售面積有所反彈，預(yù)計(jì)2020年全國樓市潛在供求比整體處于上升態(tài)勢(shì)。2020年9月大概率是潛在供求比的高點(diǎn)，2021年將緩慢下降，且處于供大于求狀態(tài)。
截至2020年4月，多個(gè)地區(qū)住宅銷售面積明顯下降，庫存去化壓力增大。其中，華北地區(qū)如天津、華中地區(qū)如鄭州的供求比和去化周期相對(duì)較高，去化壓力較大；華南和華東地區(qū)則相對(duì)較好。
易居研究院研究員王若辰表示，潛在供求比與70城新房?jī)r(jià)格有較高的關(guān)聯(lián)度，供求比的高點(diǎn)基本對(duì)應(yīng)70城房?jī)r(jià)的低點(diǎn)。目前供求比仍在緩慢上行，預(yù)計(jì)9月份高點(diǎn)后將緩慢下行。
