又有一線城市加入“以舊換新”，政策執(zhí)行仍存優(yōu)化空間

　　目前已有超50城支持“以舊換新”，代售模式為主流，但市場反映平平。

　　繼深圳、上海之后，廣州也加入了支持“以舊換新”的行列。5月22日，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)出住房“以舊換新”活動倡議書。

　　根據(jù)倡議，“以舊換新”活動由換房人、房企、中介機構(gòu)共同參與。其中，換房人以自愿原則參與，是計劃出售所持二手房（舊房）并在廣州市內(nèi)購買新房的消費者。

　　據(jù)披露，活動首批共發(fā)動廣州全市122個房地產(chǎn)項目和12家房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與，并持續(xù)半年時間，自2024年5月25日~2024年11月24日。

　　為激發(fā)換房人參與的積極性，倡議書鼓勵房企和中介機構(gòu)以多種方式給予換房人更多優(yōu)惠。

　　在房企方面，倡議鼓勵企業(yè)結(jié)合自身實際，為換房人提供無憂選購新房服務(wù)，包括鎖定新房房源、首付寬限期、無責任解除新房認購協(xié)議并退還訂金，以及為換房人提供購房款折上折、購房大禮包（家具、家電、家裝等）、減免物業(yè)服務(wù)費等優(yōu)惠。

　　在中介方面，倡議鼓勵在開展“以舊換新”期間，充分調(diào)動各種宣傳渠道，積極優(yōu)先推廣舊房房源，提高舊房成交效率；鼓勵中介為換房人提供舊房出售后新房交付前的過渡性租房傭金優(yōu)惠；如通過同一中介完成“以舊換新”的，鼓勵中介給予換房人傭金優(yōu)惠等。

　　不過，記者從一家參與了“以舊換新”活動的華南房企處了解到，當前還在研究政策，暫時還沒有具體的執(zhí)行落地細則。

　　近兩年來，隨著剛需客戶觀望情緒漸濃，改善性住房需求成為房地產(chǎn)市場重要支撐，改善性住房需求也成為政策支持的重點群體之一?；诖?，各地結(jié)合自身市場情況，落地各類“以舊換新”措施，推動一二手房置換鏈條的打通，促進改善需求釋放。

　　當前，廣州采用的這一“以舊換新”模式是較為常見的方式，被業(yè)內(nèi)稱為代售或中介撮合模式。

　　在代售模式下，房企、中介、購房者簽訂新房認購和二手房優(yōu)先賣協(xié)議，如果在約定周期內(nèi)二手房成功售出，則新房認購協(xié)議生效，反之則協(xié)議失效，購房者無需承擔違約責任。據(jù)不完全統(tǒng)計，在已經(jīng)推進“以舊換新”模式的55城中，有30城采取這類模式，占比超半數(shù)。

　　另一較為廣泛采用的模式為舊房換購模式?？硕鸨O(jiān)測顯示，目前已有包括南京、鄭州等在內(nèi)的19城落地了舊房換購模式。該模式通常由政府平臺、新房開發(fā)商、購房者、住房管理部門四方參與，流程為先由購房者選定意向新房，再由評估機構(gòu)完成舊房價值評估，之后由住房管理部門完成對存量住房抵押擔保情況的初審，并簽訂四方換新協(xié)議，而后由平臺公司收購存量住房，同時購房者與開發(fā)商簽訂新房買賣合同，最后再完成一系列登記交接手續(xù)。

　　2023年下半年以來，多地試點了舊房換購模式，但此前整體規(guī)模較小，而且一般要求購房者在指定的新房樓盤購買。今年4月以來，南京開展“以舊換新”試點，首批試點2000套，鄭州明確計劃全年完成5000套，較過往的推進力度明顯有所加大。

　　另據(jù)克而瑞監(jiān)測，包括重慶、鄭州、蘇州等在內(nèi)的11個城市采用了回購收儲模式，主要由市屬國企作為運營主體，自籌資金或利用租賃住房貸款支持計劃試點貸款，定向收儲存量新房、二手房項目，收儲房源大多被用來籌集人才住房、保障性租賃住房等。此外，還有發(fā)放換新補貼等模式。

　　多種“以舊換新”模式持續(xù)推進，效果表現(xiàn)不一。占主流的代售模式落地效果平平，多地出現(xiàn)“只看不買”的情況。據(jù)克而瑞監(jiān)測，例如深圳的一項目在4月中旬啟動“以舊換新”，此后一周的項目來訪量環(huán)比上升50%，但認購只增加了1套。

　　中指院分析稱，代售模式很大程度上取決于市場的運行情況，在當前“買方市場”下，“賣舊”難度仍舊較大，二手房交易周期普遍較長，導致該模式效果較為有限。當前不少城市的二手房掛牌量處于高位，“以舊換新”購房者即便通過中介優(yōu)先推介，但若想快速售出二手房，還是需要在價格方面給予一定讓步。

　　相較而言，舊房換購模式的市場反響相對積極?？硕鹫{(diào)研顯示，無錫4月下旬啟動“以舊換新”評估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金額近1億元，試點項目表現(xiàn)好于自然成交。同時，鄭州的收購主體城發(fā)集團在試點首日就有64組存量房源通過初審，如果換購計劃推進順利，預(yù)計將釋放100萬平方米新房購置需求。

　　5月21日，南京首批“以舊換新”客戶已確認成交。據(jù)安居集團披露，截至5月20日，線上、電話、現(xiàn)場等各類咨詢約3450組，微信小程序“寧換新”平臺登記意向報名約4150 組，初審符合條件的登記約3430組。案場累計來訪約2230組，繳納新房意向認籌金的換房人515組。目前已有52組客戶確認成交。

　　業(yè)內(nèi)認為，當前不少城市“以舊換新”“收舊換新”政策仍有一定的優(yōu)化空間。

　　中指院表示，“以舊換新”模式可以簡化或合并多個流程，減少購房者時間成本、增加可選擇項目范圍、建立房源庫等。從地方國資平臺情況來看，當前不少地方國資平臺可用資金有限，難以大規(guī)模收購二手房，且收購的存量房較為零散，也為后續(xù)管理增加了難度。在去庫存的新政策基調(diào)下，建議相關(guān)協(xié)同政策加快落實，地方平臺“收舊換新”模式的推行也需要國家更多資金支持。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉也建議，“以舊換新”本質(zhì)上是為了促進成交，如若在成交過程中，適度降低二手房交易增值稅（免征年限由5年降低至2年）、一二手房買賣契稅等稅費成本，尤其是置換需求給予契稅優(yōu)惠政策（賣舊的契稅可以抵扣買新的契稅），或許更能促進一二手房交易聯(lián)動。