上海樓市拐點(diǎn)隱現(xiàn)： 土地供應(yīng)調(diào)整致行情分化
在4月的供應(yīng)高峰后，5月上海新房市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了明顯回落。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控，5月以來(lái)截至24日，全市共有10個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目推盤，共計(jì)推出房源2200套。
一個(gè)事實(shí)是，剛需盤出現(xiàn)了滯銷傾向。金山某項(xiàng)目推456套新房?jī)H8人搖號(hào)，中標(biāo)率高達(dá)5700%。這與4月出現(xiàn)的中高端樓盤參與搖號(hào)人數(shù)超額情況大相徑庭。
上述10個(gè)新項(xiàng)目全部位于遠(yuǎn)郊，屬剛需盤，且認(rèn)籌數(shù)均未超過(guò)房源數(shù)，甚至有多個(gè)項(xiàng)目推出了幾百套房源，但認(rèn)籌搖號(hào)人數(shù)僅個(gè)位數(shù)。如位于臨港滴水湖畔的艾森公館于5月18日公開(kāi)搖號(hào)，推出111套房源，均價(jià)約2.9萬(wàn)元/平方米，認(rèn)籌僅18人；3月底4月初，位于同一地段的萬(wàn)科金域?yàn)憺惩瞥?46套可售房源，均價(jià)約30000元/平方米，認(rèn)籌數(shù)達(dá)618個(gè)，開(kāi)盤當(dāng)天即售罄。
上海鏈家市場(chǎng)分析師趙葆根表示，前期部分新房項(xiàng)目搖號(hào)過(guò)熱行情，是之前供應(yīng)量較低，需求長(zhǎng)期積累所造成。隨著4月以來(lái)供應(yīng)端放量，供求關(guān)系進(jìn)一步調(diào)節(jié)。將有更多新房項(xiàng)目，面臨目標(biāo)客源消耗較大、定位近似產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題，這都將增加它們以價(jià)換量的壓力。對(duì)于意圖在新房市場(chǎng)入市的購(gòu)房者而言，也應(yīng)該在供求關(guān)系趨向緩和的情況下，進(jìn)一步保持理性步調(diào)。
成交行情分化
從5月新推盤情況來(lái)看，大多數(shù)樓盤的搖號(hào)人數(shù)都在推盤量的40%以下。隨著4月供應(yīng)端放量，市場(chǎng)預(yù)期總體趨向理性。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，除了上海遠(yuǎn)郊區(qū)的超低價(jià)格剛需項(xiàng)目，一些離市區(qū)更近、價(jià)格相對(duì)更貴的剛需、剛改型項(xiàng)目開(kāi)盤同樣不利。比如，位于上海嘉定新城的盤古園府于3月初推出共416套房源，均價(jià)約35300-43350元/平方米，但開(kāi)盤當(dāng)天僅82人認(rèn)籌。
上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，4月以來(lái)，上海出現(xiàn)了一個(gè)月多的新房供應(yīng)高峰，全市新建商品住宅已先后有32個(gè)項(xiàng)目、1.12萬(wàn)套房源入市；而截至5月21日，這些房源中已網(wǎng)簽的僅0.35萬(wàn)套。仍有近七成的供應(yīng)房源，尚未完全釋放至市場(chǎng)中。
趙葆根指出，行情分化的原因是多層面的。首先，推出房源的受眾群體對(duì)搖號(hào)情況有較大影響。例如，部分項(xiàng)目推出的為別墅房源，受眾群體十分有限。
其次，諸如南橋新城、臨港新城、嘉定主城區(qū)等板塊，本就是近年新房推盤較為集中的區(qū)域，今年以來(lái)推盤量也在1000套以上。有效需求在前期就有很大消耗，板塊內(nèi)定位近似的新房、次新房項(xiàng)目，也形成一定的競(jìng)爭(zhēng)。
同時(shí)，購(gòu)房者更青睞于一二手房?jī)r(jià)格倒掛的區(qū)域。如4月前灘豪宅項(xiàng)目中糧前灘海景壹號(hào)遭熱捧，因該項(xiàng)目此前獲批單價(jià)約7.3萬(wàn)元/平方米，彼時(shí)周邊二手房的價(jià)格已普遍達(dá)每平方米9萬(wàn)元以上。
而上海遠(yuǎn)郊的嘉定新城、青浦、金山等區(qū)域，雖然新房也限價(jià)，但其價(jià)格并沒(méi)有像市區(qū)新房、尤其是豪宅項(xiàng)目那樣被壓制得過(guò)低，也未出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格明顯倒掛的現(xiàn)象。
上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，“部分剛需盤性價(jià)比不高是促使購(gòu)房人數(shù)變少的一個(gè)重要原因”。
