“京城地產(chǎn)一哥”沖千億后 向“城市復(fù)興官”轉(zhuǎn)型
“一部首開史，半座北京城”。這是北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）（以下簡(jiǎn)稱首開）公開打出的廣告語(yǔ)。自成立三十余年以來，這家隸屬于北京市國(guó)資委直屬房地產(chǎn)上市公司累計(jì)開發(fā)面積已經(jīng)超過5000萬(wàn)平方米，并在北京業(yè)內(nèi)被冠名為“京城地產(chǎn)一哥”。
伴隨北京城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，首開銷售規(guī)模在近年來也實(shí)現(xiàn)了高速擴(kuò)張。12月19日，首開集團(tuán)董事長(zhǎng)潘利群在其品牌發(fā)布會(huì)上用“逆勢(shì)突圍”來形容今年的首開，并提出首開首次邁入千億房企的行列。
在千億房企軍團(tuán)迅速擴(kuò)容的時(shí)代，這位京城“房地產(chǎn)一哥”的晉升顯得有些不易。隨著北京城市建設(shè)進(jìn)入減量時(shí)代，首開是繼續(xù)狂奔還是轉(zhuǎn)型？這是一家房企的命題，也是北京市城市建設(shè)的命題。
千億首開
截止到目前，首開是唯一一家晉升千億軍團(tuán)的地方國(guó)企。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)官方公布的2018年1月至11月份中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排名榜單顯示，1-11月，共有25家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額達(dá)到千億，其中包括碧桂園、萬(wàn)科地產(chǎn)、中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展、綠地控股、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國(guó)、陽(yáng)光城、金地集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、華夏幸福、中南置地、富力地產(chǎn)、正榮集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、中國(guó)金茂、融信集團(tuán)、金科集團(tuán)及中梁控股�？梢钥闯�，這些房企基本為央企或民營(yíng)企業(yè)。
作為北京市一家國(guó)有企業(yè)，首開最大的優(yōu)勢(shì)無疑在北京。與其他千億軍團(tuán)房企不同的是，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)首開業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)率基本占到一半�；仡櫰浣陙順I(yè)績(jī)不難發(fā)現(xiàn)，多年深耕北京、獲得大量土地儲(chǔ)備的首開一直是北京房企銷售額TOP10榜單的�？�。
僅從銷售額增長(zhǎng)情況來看，首開的高速擴(kuò)張發(fā)生在2015年。這一年，北京樓市回暖，首開積極推盤，銷售額出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，甚至取代北京萬(wàn)科成為當(dāng)年北京樓市銷售冠軍，并且蟬聯(lián)銷冠至今。也就在當(dāng)年7月，潘利群上任首開集團(tuán)董事長(zhǎng)。彼時(shí)，首開一改謹(jǐn)慎路線，大舉攻城略地。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱了首開自2013年以來的年報(bào)。年報(bào)顯示，2013年、2014年，首開銷售額分別為185.8億元、205.91億元，但在2015年，首開銷售額達(dá)到327.56億元。隨后便開啟高速擴(kuò)張路徑。同時(shí)，首開也持續(xù)與其他房企展開合作。
一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，在愈發(fā)寸土寸金的北京，擁有得天獨(dú)厚拿地優(yōu)勢(shì)的首開有著強(qiáng)大的“朋友圈”。在上述品牌發(fā)布會(huì)上，首開向外界展示了精心準(zhǔn)備的VCR。在VCR中，多名房企高管動(dòng)情講述與首開集團(tuán)的淵源。臺(tái)下坐滿了西裝革履的同行，他們也有不少是來自保利、龍湖、華潤(rùn)、金地等國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)企業(yè)的高層。同時(shí)，他們也是近幾年來首開合作拿地的主要合作伙伴。這是在其他房企品牌發(fā)布會(huì)上難得一見的場(chǎng)景。
相同的場(chǎng)景也曾出現(xiàn)在去年首開北京公司品牌發(fā)布會(huì)上。保利地產(chǎn)、萬(wàn)科集團(tuán)、住總集團(tuán)、華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)等知名地產(chǎn)企業(yè)高層皆應(yīng)邀出席，被稱為2017年度北京地產(chǎn)界的最大的“盛筵”。
但與發(fā)布會(huì)的熱鬧相比，北京樓市此時(shí)寒流涌動(dòng)。伴隨樓市調(diào)控頻頻加碼，北京樓市明顯降溫。此外，限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房政策的大力推行對(duì)北京房企發(fā)展造成嚴(yán)峻考驗(yàn)。再加之房企融資成本上升，資金面得不到緩解，土地流拍現(xiàn)象也有所加劇。
樓市寒流之下，國(guó)資背景房企展現(xiàn)了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。比如，在高價(jià)地競(jìng)拍市場(chǎng)中，就頻頻出現(xiàn)國(guó)資房企身影。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，至今年9月中旬，全國(guó)50宗高價(jià)住宅地塊中，國(guó)資背景占比達(dá)67.3%；非國(guó)企房企占比32.7%。而成交價(jià)超過45億元的21幅住宅地塊，全部由國(guó)資或有國(guó)資入股的房企獲得。
不缺朋友的國(guó)企首開，擁有著令其他房企羨慕的拿地優(yōu)勢(shì)、融資優(yōu)勢(shì)、良好的政府資源和眾多土地儲(chǔ)備資源。這或許是首開面對(duì)北京寒冬依然有“溫暖全城”的底氣，同時(shí)也是其他房企愿意與之聯(lián)手合作的原因。
公開數(shù)據(jù)顯示，2017年，首開在北京土地市場(chǎng)上獲得土地儲(chǔ)備17宗，全部以合作拿地方式取得。公開資料顯示，其合作項(xiàng)目中，首開權(quán)益比例大多在25%—50%之間。
高速擴(kuò)張隱憂
高處不勝寒。千億之后，不少房企面臨的是增速放緩甚至衰退。隨著北京城鎮(zhèn)化進(jìn)入尾聲，如果遵循舊路，首開無疑將面臨高速擴(kuò)張后的隱憂。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2017年，首開股份實(shí)現(xiàn)合約銷售金額692億元，同比增長(zhǎng)9.6%；全年實(shí)現(xiàn)簽約面積295.04萬(wàn)平方米，同比下降0.64%。2016年，首開“簽約面積296.93萬(wàn)平方米，同比上升41.35%；簽約金額631.03億元，同比上升92.65%”�？梢钥闯觯�2017年開始，首開規(guī)模增速明顯放緩。
克而瑞一項(xiàng)研究報(bào)告顯示，雖然首開四年銷售金額（2014-2017）平均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)43%，但2017年增速只有不足10%。在《2017年中國(guó)房企銷售排行榜TOP200》中，首開也從2016年第20名左右跌至2017年的30名上下。而根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2017年41家上市房企合計(jì)銷售額高達(dá)43782億，平均增速同比上漲50%。從業(yè)績(jī)排名前10名的房企來看，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、保利在2017年的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率分別為73%、45%、34%、140%、47%。
另外，首開在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的霸主地位也受到?jīng)_擊。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)發(fā)布的《2017年北京房企銷售額排行》顯示，2017年，首開以全年255.3億元銷售額位居第一，泰禾以全年239.7億元銷售額緊隨其后，之后則是226.2億成交金額的萬(wàn)科。但在權(quán)益銷售額榜單中，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，泰禾以153.2億元的權(quán)益銷售額位居榜首。
進(jìn)入2018年，雖然首開成功邁入千億房企行列，但其業(yè)績(jī)?cè)欢茸屚饨纭澳罅税押埂�。�?shù)據(jù)顯示，首開2018年1-4月簽約金額只有174.5億元，同比下降34%，只完成全年銷售目標(biāo)的17%；首開半年報(bào)顯示，首開中期合約銷售額為308億元，同比下降19.63%，僅完成年度銷售目標(biāo)的30.8%。
首開業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪徟c其業(yè)務(wù)布局不無關(guān)系。與其他房企不同，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱首開年報(bào)發(fā)現(xiàn)，在拓展城市方面，首開表現(xiàn)較為謹(jǐn)慎，城市布局集中在一二線。而這些城市均是近年來房地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)控區(qū)。另外，隨著北京進(jìn)入“減量開發(fā)”時(shí)代，北京區(qū)域業(yè)績(jī)占比過高也影響其增長(zhǎng)曲線。年報(bào)顯示，2013年-2014年，在首開業(yè)績(jī)版圖中，北京地區(qū)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)高達(dá)60%以上；2015年開始，京外地區(qū)貢獻(xiàn)比例在首開業(yè)績(jī)報(bào)表中逐漸上升，但也只占到50%。
2016年，首開積極向全國(guó)擴(kuò)張，新增項(xiàng)目14個(gè)，北京僅獲取1個(gè)項(xiàng)目。2016年年報(bào)顯示，2016年全年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入298.83億元，同比增長(zhǎng)26.53%，京外項(xiàng)目的營(yíng)收占比已升至一半；2017年，首開再次將重心回到京內(nèi)。2017年，首開在半年報(bào)中指出，“公司憑借在北京市場(chǎng)的歷史和地位，始終堅(jiān)持立足北京、服務(wù)首都的主導(dǎo)思想。公司京內(nèi)項(xiàng)目始終是結(jié)算收入的最重要組成部分。公司持續(xù)通過各種形式新增北京區(qū)域土地儲(chǔ)備。深耕北京市場(chǎng)，成為公司未來利潤(rùn)的保障�！蓖�，首開年報(bào)顯示，2017年首開有27個(gè)新增土地，其中北京獲取16個(gè)，項(xiàng)目計(jì)容建筑面積255.98萬(wàn)平方米，占新增建面的64%。而京外區(qū)域，首開在如杭州、廈門、天津等強(qiáng)二線城市獲取11個(gè)，項(xiàng)目計(jì)容建筑面積達(dá)143.72萬(wàn)平方米，占新增建面的36%。
受人口疏解以及調(diào)控的多重影響，自2016年9月開始，北京出讓的新住宅項(xiàng)目主要以限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房為主。在政策嚴(yán)格限定之下，此類項(xiàng)目利潤(rùn)率非常低，且同質(zhì)化供應(yīng)背后，房企面臨巨大的去化壓力。
與其他同規(guī)模房企相比，首開盈利能力也有著一定差距�？硕鹧芯恐赋觯�2017年，遠(yuǎn)洋、富力、世茂等同規(guī)模房企，其凈利率一般在14%以上，而首開凈利率只有10%。2018年，首開集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理潘利群曾在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)表示，2017年，首開承擔(dān)了近300億元投資額的300萬(wàn)平方米棚改業(yè)務(wù)，首開還承接了北京最多的自住型商品房和共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。
轉(zhuǎn)型“城市復(fù)興官”
12月12日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資 進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》，支持信用優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有引領(lǐng)作用的優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。首開也在受益房企之列。
2018年年初，在北京市政府提出的2018年8方面重點(diǎn)工作中，多項(xiàng)工作與城市治理有關(guān)。其中，第一項(xiàng)重點(diǎn)工作就是全面實(shí)施城市總體規(guī)劃，優(yōu)化提升“四個(gè)中心”功能。此外，北京城市新總規(guī)規(guī)定，2018年北京將完成全市建設(shè)用地年度減量30平方公里以上的目標(biāo)，這意味著北京的發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)全新的“減量建設(shè)”時(shí)代，“疏解整治促提升”成為政府關(guān)注的重點(diǎn)。
該背景之下，首開早就開啟轉(zhuǎn)型之路。在上述發(fā)布會(huì)上，首開又一次提出了“城市復(fù)興官”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。事實(shí)上，圍繞“城市復(fù)興官”，首開近幾年動(dòng)作不斷，并探索形成了城市復(fù)興的五大舉措：涉足住宅租賃市場(chǎng)、推進(jìn)老舊小區(qū)改造更新、培育社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)態(tài)、參與舊城保護(hù)復(fù)興、打造創(chuàng)客空間平臺(tái)。
2018年5月，公告顯示，首開擬以10.9億元收購(gòu)北京首開中晟置業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)。中晟置業(yè)以保障房建設(shè)、土地一級(jí)開發(fā)及棚戶區(qū)改造、項(xiàng)目代建為三大主營(yíng)業(yè)務(wù)。公告解釋此次收購(gòu)“為積極適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，多渠道獲取開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)公司深入推進(jìn)棚改業(yè)務(wù)，努力增加公司在京棚改項(xiàng)目資源的戰(zhàn)略目標(biāo)” 。
2016年，首開集團(tuán)“X+SPACE協(xié)同創(chuàng)新空間”三元橋項(xiàng)目落地，進(jìn)軍協(xié)同辦公；2016年7月，首開集團(tuán)聯(lián)合養(yǎng)老行業(yè)知名品牌北京寸草關(guān)愛管理咨詢有限公司、北京福�？萍加邢薰竞献鞒闪⒘吮本┦组_寸草養(yǎng)老服務(wù)有限公司；2017年6月2日，全國(guó)首個(gè)復(fù)合介護(hù)型養(yǎng)老設(shè)施示范項(xiàng)目、首開寸草公司打造的第一家養(yǎng)老院正式啟幕。首開倡導(dǎo)融合式養(yǎng)老模式。與傳統(tǒng)養(yǎng)老模式相比，項(xiàng)目將社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老整合在一起。2018年，首開寸草亞運(yùn)村院、寸草春暉學(xué)院路院、寸草春暉雙合院、首開寸草西釣魚臺(tái)院、寸草春暉望京院等其他分院分別開業(yè)。
潘利群表示，首開按照北京市政府“疏解整治促提升”專項(xiàng)行動(dòng)部署，以棚改舊改為抓手，在海淀區(qū)八寶莊環(huán)境整治項(xiàng)目上，開創(chuàng)了海淀區(qū)重點(diǎn)地區(qū)改造的標(biāo)桿項(xiàng)目；通過落實(shí)市屬國(guó)企精準(zhǔn)幫扶低收入“一企一村”部署，承擔(dān)起對(duì)懷柔區(qū)寶山鎮(zhèn)西帽山村低收入農(nóng)戶的精準(zhǔn)幫扶；加速布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造“首開寸草”融合式養(yǎng)老品牌；積極投身“綠金”戰(zhàn)略，在體育場(chǎng)館、商用物業(yè)、住宅等所有建筑類型上，做到高標(biāo)準(zhǔn)、高層次綠色建筑全覆蓋；推動(dòng)城市由增量發(fā)展轉(zhuǎn)向減量發(fā)展，由粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，全面提升城市品質(zhì)和服務(wù)水平。
據(jù)首開股份副總經(jīng)理田萌介紹，截至目前，首開北京已全面完成2018年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，同時(shí)，更加大了對(duì)北京城市更新改造的資金和資源投入，借助棚改解決民生問題，改善城市人居環(huán)境，并進(jìn)一步疏解北京非首都功能。同時(shí)，首開北京已將開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)大至京津冀地區(qū)，與京津冀區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)城市進(jìn)行資源共享。
在城市更新成為城市發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)背景下，城市運(yùn)營(yíng)商成為一些房企轉(zhuǎn)型的重要方向。但城市更新、舊城改造項(xiàng)目周期長(zhǎng)、復(fù)雜度高，同時(shí)對(duì)房企能力要求也高，這對(duì)于首開來說既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。
