樓市全面復蘇？開發(fā)投資連續(xù)5個月正增長，銷售面積首次止跌…房地產多指標持續(xù)向好

　　房地產多指標持續(xù)向好！

　　國家統計局11月16日發(fā)布的最新數據顯示，10月，房地產開發(fā)投資、銷售、到位資金等多指標累計增速連續(xù)8個月反彈，其中，開發(fā)投資連續(xù)5個月正增長，銷售額連續(xù)3個月正增長，銷售面積首次不再下降，房企到位資金連續(xù)4個月正增長。

　　業(yè)內人士認為，在經濟穩(wěn)步復蘇下，房企投資信心逐步恢復，但還未恢復到去年平均增速水平，短期內房企投資增速仍有上升的空間。商品房銷售已經走出疫情陰霾，預計11月銷售面積累計同比增速正式邁入正值。房企資金狀況持續(xù)改善，預計年底房企在償債和融資壓力以及年底業(yè)績壓力的影響下，將加速去化，個人按揭貸款、定金及預收款的增速或將持續(xù)走高。

　　開發(fā)投資連續(xù)5個月正增長

　　從開發(fā)投資情況看，1—10月份，全國房地產開發(fā)投資116556億元，同比增長6.3%，增速比1—9月份提高0.7個百分點；房屋新開工面積180718萬平方米，同比下降2.6%，降幅收窄0.8個百分點；房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積17775萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1—9月份擴大0.4個百分點；土地成交價款11386億元，同比增長14.8%，增速提高1.0個百分點。

　　值得注意的是，房地產開發(fā)投資累計增速已經連續(xù)5個月正增長。

　　諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為，房地產開發(fā)投資增速連續(xù)5月上升，在經濟穩(wěn)步復蘇下，房企投資信心逐步恢復，但還未恢復到去年平均增速水平，短期內房企投資增速仍有上升的空間。

　　另外，從土地購置數據來看，依然保持負增長的態(tài)勢，比預期的要弱。嚴躍進認為，這至少說明，雖然一些大城市土地市場表現較弱，但是很多城市是面臨阻力的。而且 “三道紅線”政策實際上已經引起了很多阻力，至少購地市場容易降溫。

　　對于土地購置面積增速同比下降3.3%，而土地成交金額同比上漲14.8%的現象，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，土地購置面積及成交金額增速的剪刀差逐漸擴大，可見近期土地供應量增速雖在減少，但是土地成交金額增速持續(xù)上行，土地單價持續(xù)上漲。

　　據貝殼研究院統計，今年以來，廣東省、海南省、紹興、沈陽、銀川、唐山、長春、杭州、無錫以及南京共10個省市為了控制土地溢價率的上漲，出臺了“限房價、競地價”或“限地價、競配建、競自持”的土地出讓政策。潘浩預計，未來為了維持地價穩(wěn)定，部分土地市場過熱的城市仍將陸續(xù)出臺相關政策。

　　商品房銷售面積增速首次持平

　　從銷售情況來看，1—10月份，商品房銷售面積133294萬平方米，同比持平，1—9月份為下降1.8%；商品房銷售額131665億元，同比增長5.8%，增速提高2.1個百分點。

　　值得注意的是，商品房銷售額累計同比增速已經連續(xù)3個月正增長，銷售面積累計同比增速在連續(xù)9個月下降后10月首次持平。

　　王小嬙認為，這意味著商品房銷售已經走出疫情陰霾。從10月單月銷售指標看，呈現量價齊跌局面，銷售面積為16221萬平方米，環(huán)比下降12.7%，銷售價格為9875元/平方米，環(huán)比下降1.9%。雖然10月仍是傳統的銷售旺季，但“銀十”不及“金九”。隨著更多城市調控升級，購房者逐漸趨向理性，預計11月單月銷售仍下降，但下降幅度不大，累計同比正式邁入正值。

　　潘浩則認為，1-10月商品房銷售面積追平去年同期，單月銷售均價下行的原因是，各地前期穩(wěn)市場的調控政策逐步起效，加之房企為了對沖融資壓力以及搶占銷售節(jié)點近兩個月推出各種促銷措施，使得銷售量保持增長的同時價格略有下行，從歷史同期看，2017-2019年環(huán)比降幅分別為1.6%、2.5%、1.2%。綜合判斷，此次單月價格下行屬于周期性回調，不會對市場的長期的平穩(wěn)走勢造成影響。根據貝殼新房帶看、認購指數觀察，兩項指標10月仍保持增長，故判斷年底成交量走高的可能性較大，預計今年全年成交量將超過去年，成交價格增速將繼續(xù)保持穩(wěn)定。

　　房企到位資金連續(xù)4個月正增長

　　從房企資金狀況來看，1—10月份，房企到位資金153070億元，同比增長5.5%，增速比1—9月份提高1.1個百分點。

　　其中，國內貸款22378億元，增長5.1%；利用外資111億元，下降15.2%；自籌資金50045億元，增長6.5%；定金及預收款51287億元，增長4.3%；個人按揭貸款24312億元，增長9.8%。

　　嚴躍進指出，房企到位資金增速已經出現了連續(xù)4個月為正的良好態(tài)勢，雖然當前從房企角度看，“三道紅線”是一個約束，但是外部的金融大環(huán)境寬松也是明確的，所以某種程度上說，房企的外部金融環(huán)境也不必過于悲觀。

　　潘浩也認為，房企資金狀況持續(xù)改善。分項來看，除利用外資同比下降外，國內貸款、自籌資金、定金及預收款及個人按揭貸款同比增速均有所提升。預計年底房企在償債和融資壓力以及年底業(yè)績壓力的影響下，將加速去化，個人按揭貸款、定金及預收款的增速或將持續(xù)走高。