去年成交逾3萬套創(chuàng)新高 北京限競房去化進(jìn)入尾聲
2021年以來，北京地區(qū)限競房成交呈現(xiàn)加速趨勢。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一季度限競房成交高達(dá)7200套，遠(yuǎn)超近年同期成交數(shù)量。截至4月中旬，北京地區(qū)限競房自2018年以來成交總套數(shù)達(dá)到64445套，限競房住宅去化進(jìn)入尾聲。成交明顯提速的限競房項目在很大程度上也提升了北京整體新房市場的活躍度。
去化進(jìn)一步加大
從成交套數(shù)來看，2021年1月至4月中旬，北京地區(qū)合計成交限競房8778套，延續(xù)了2020年下半年的井噴態(tài)勢。2018年，北京地區(qū)成交限競房4441套。此后，受限競房土地加速出讓、項目扎堆入市大力度促銷等因素影響，限競房出讓套數(shù)逐年走高。2019年成交20617套；2020年成交30609套，創(chuàng)下歷史新高。
從目前限競房新增數(shù)據(jù)看，限競房出現(xiàn)了供小于求的局面，一改前期扎堆積壓態(tài)勢。2021年以來，北京地區(qū)新增供應(yīng)套數(shù)僅為3443套，新增供應(yīng)面積為31.5萬平方米，新增供應(yīng)擬售均價為42873元/平方米，新增供應(yīng)擬售金額為135.04億元。同一時期，北京地區(qū)成交金額達(dá)到434.42億元，成交套數(shù)達(dá)到8778套。
從成交均價看，最近幾年北京地區(qū)限競房保持平穩(wěn)態(tài)勢。2021年1月至4月中旬，北京地區(qū)限競房成交均價為47854元/平方米；2018年至2020年，成交均價分別為49208元/平方米、48501元/平方米和47490元/平方米。
經(jīng)歷了近3年多的去化，北京地區(qū)限競房可售存量趨于低位。截至目前，北京地區(qū)可售存量套數(shù)為25387套，可售面積為315.85萬平方米，遠(yuǎn)低于2020年和2019年。2020年，可售存量套數(shù)為34453套，可售存量面積為413萬平方米。2019年，北京限競房可售存量套數(shù)為33607套，可售存量面積為406.04萬平方米。
延續(xù)漲價態(tài)勢
持續(xù)增長的限競房成交量一定程度上也提升了北京樓市的整體活躍度。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京限競房累計成交7200套，遠(yuǎn)超往年同期。同期，北京成交新建住宅網(wǎng)簽合計達(dá)到1.3萬套，達(dá)到近8年來最高點(diǎn)，同比2020年上漲明顯，甚至相比疫情暴發(fā)之前的幾個年度，也出現(xiàn)了較大幅度增長。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，一季度北京樓市整體相對活躍，從市場數(shù)據(jù)看，成交量刷新了調(diào)控后的新高。從調(diào)控政策角度看，一旦市場過熱就會有調(diào)控的預(yù)期長期存在，一定程度上抑制了市場過熱。當(dāng)下北京樓市處于“暖冬”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到“小陽春”。但考慮到經(jīng)營貸嚴(yán)查等因素影響，整體市場預(yù)計見底企穩(wěn)是主流趨勢。
張大偉指出，北京樓市經(jīng)過持續(xù)4年的低迷，在2021年逐漸企穩(wěn)，新房成交量放大，以學(xué)區(qū)房為代表的二手房價格出現(xiàn)明顯上漲。在全球量化寬松背景下，北京地區(qū)房地產(chǎn)市場景氣度有所提升的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)。從分區(qū)域看，北京五環(huán)內(nèi)房價上漲相對明顯，但五環(huán)外，價格戰(zhàn)依然明顯。不論是新房還是二手房，五環(huán)外的房價今年很難看到上漲，特別是亦莊、順義、房山等地區(qū)。但對于購房者來說，期望這些地區(qū)的房價明顯下調(diào)也不太可能。
不限價地塊增多
“全國其他城市房價普遍上漲，而北京已連續(xù)跌了多年。從全國范圍看，北京地區(qū)樓市的性價比也開始顯現(xiàn)�！睆埓髠�(qiáng)調(diào)，“回顧過去4年的北京房地產(chǎn)市場，熱點(diǎn)肯定集中在中小戶型的限競房上，井噴供應(yīng)給了購房者較低的購房門檻。但是，目前北京地區(qū)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了一定變化，不限價地塊出讓增多、不限價項目建設(shè)和出售逐漸代替限競房成為市場主力，使得新房市場成交均價企穩(wěn)回升。二手房方面，以學(xué)區(qū)房為代表的核心區(qū)域二手房出現(xiàn)明顯異動，出國留學(xué)人數(shù)減少導(dǎo)致學(xué)區(qū)房需求增加，帶動二手房均價走高。”
近日，北京市自然規(guī)劃局網(wǎng)站發(fā)布今年第一批集中供地的名單。據(jù)統(tǒng)計，本次集中供地共有30宗經(jīng)營性土地，總用地面積超過168萬平方米，建筑規(guī)模高達(dá)344.6萬平方米，起拍價總額高達(dá)1035.81億元。在30宗地塊中，位于中心城區(qū)項目有15宗，建設(shè)用地面積約73萬平方米，占比約43%。其中，朝陽區(qū)10宗，建設(shè)用地面積約41萬平方米；海淀區(qū)兩宗，建設(shè)用地面積約11萬平方米；豐臺區(qū)兩宗，建設(shè)用地面積約17萬平方米；石景山區(qū)1宗，建設(shè)用地面積約4萬平方米。
與前幾年占據(jù)北京土地市場的限競房項目不同，此次集中供應(yīng)的項目中首次引入了房屋銷售價格引導(dǎo)機(jī)制，未來上市房價作為重要政策工具之一，由過去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，由住建、規(guī)自部門、區(qū)政府組成聯(lián)席會，共同研究每一地塊房屋銷售價格指導(dǎo)意見，并在公告期對外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預(yù)售的前置條件。
此外，針對位于朝陽、海淀、副中心區(qū)位條件較好的6宗地塊項目，采取了競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性競買，通過政府和個人共有產(chǎn)權(quán)的方式，有效減輕購房人負(fù)擔(dān)，充分滿足居民自住需求。
