房地產(chǎn)的財富管理：房產(chǎn)超配階段已過
房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代，無論是B端還是C端，都產(chǎn)生了不可逆的變化。
對于行業(yè)來說，如今監(jiān)管環(huán)境逐步收緊，面對限房價及高成本擠壓下的利潤變薄趨勢，行業(yè)被“擠壓”了嗎？高集中度如何破解？
對于房企來說，縱向能力方面，財務(wù)、金融、市值管理及收并購能力有深入嗎？橫向能力方面，產(chǎn)品、不動產(chǎn)管理、公司治理能力有強(qiáng)化嗎？
對于消費者來說，房子作為此前多年最炙手可熱的資產(chǎn)，是否還能持續(xù)其投資價值？
9月17日晚，“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第21屆年會”在上海召開，民生加銀基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在“財富夜話”環(huán)節(jié)針對上述話題發(fā)表了全面見解。
資產(chǎn)的預(yù)期在改變
“房子是用來住的，不是用來炒的�！边@句定調(diào)，是由內(nèi)而外貫穿了整個房地產(chǎn)調(diào)控的基本法則。
關(guān)于房地產(chǎn)監(jiān)管政策的變化趨勢，鐘偉表示，目前政策的總基調(diào)與頗具代表性的2017年3月份房地產(chǎn)調(diào)控政策（即“317新政”）沒有任何改變，房子的居住屬性一直在被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。
鐘偉認(rèn)為，未來房地產(chǎn)監(jiān)管政策相對會比較穩(wěn)定，他表示，明年市場調(diào)控還是會延續(xù)目前的政策慣性，周期性放松并不會到來，趨勢性煎熬仍是未來的主題。
但鐘偉提到了一個擔(dān)心，房價預(yù)期的逆轉(zhuǎn)——房價會一直漲下去的預(yù)期已經(jīng)持續(xù)了20年，當(dāng)前受到多家規(guī)模房企陷入流動性危機(jī)的影響，或許公眾對于房價的預(yù)期會倒過來，這將背離“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。
房產(chǎn)超配階段已過
在鐘偉看來，房地產(chǎn)企業(yè)的實力分為縱向能力和橫向能力，兩者共同決定了房企的整體水平。
縱向能力主要指房企的財務(wù)、金融、市值管理及兼并收購能力。
鐘偉表示，如果把房地產(chǎn)看成一個準(zhǔn)金融產(chǎn)品，跨周期運營的時候，大多數(shù)房企的薄弱點其實是縱向的金融能力、融資能力。他以華潤為例，其強(qiáng)大的融資能力決定了，在長周期、大體量的城市運營和城市更新項目方面，華潤這種優(yōu)秀企業(yè)具備一騎絕塵的優(yōu)勢。
鐘偉認(rèn)為，縱向金融能力也決定了企業(yè)的估值水平，縱向金融能力優(yōu)秀的企業(yè)，往往能夠在金融機(jī)構(gòu)得到較高的客戶評級，在資本市場拿到較高的估值。
他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，規(guī)�；珖缘姆科�，需要學(xué)習(xí)商業(yè)銀行，進(jìn)行資金合理配置以及建設(shè)內(nèi)部資金池，將集團(tuán)相對有限的金融資源配置到最有效率的區(qū)域市場、城市和項目中，逐漸淘汰回報確定性比較差的、周期比較長的項目，繼而逐漸從全國普遍撒胡椒的公司，瘦身變成只深耕有持續(xù)穩(wěn)定回報區(qū)域的健康公司。
而橫向能力主要指企業(yè)的產(chǎn)品、不動產(chǎn)管理、公司治理能力。
鐘偉分析認(rèn)為，公司治理能力并不是指集團(tuán)對區(qū)域、城市、項目公司的三級或兩級管控，或者是按照戰(zhàn)區(qū)進(jìn)行的扁平化管控，而是模塊化管理。
“對于集團(tuán)來講，如果總估值高度依賴于開發(fā)銷售模塊，即便公司拓展了物業(yè)管理、商業(yè)等模塊，其總估值也不會高。”鐘偉表示，模塊化公司治理的關(guān)鍵是實現(xiàn)所有者權(quán)益最大化，讓各個板塊相對獨立，并把成熟的板塊價值在資本市場予以兌現(xiàn)。
關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來，鐘偉認(rèn)為，房地產(chǎn)依然處于變革前列，未來的住宅形態(tài)還有很大的想象空間，美好生活的居住需求有無限延展性，所以新崛起公司進(jìn)行彎道超車的機(jī)會還在。
根據(jù)此前權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查，大城市的家庭財富配置里，房產(chǎn)占家庭財富凈值比達(dá)到百分之七八百。談及房產(chǎn)作為資產(chǎn)配置手段的預(yù)判時，鐘偉認(rèn)為，如果要調(diào)整資產(chǎn)配置，盡量選擇淘汰房齡較長的房產(chǎn)，總體上，他認(rèn)為房地產(chǎn)配置已經(jīng)走出了“應(yīng)該大量持有”的階段，也就是資產(chǎn)超配的階段，未來股票、基金等權(quán)益類配置將變得重要起來。他并建議，財富資產(chǎn)到達(dá)一定高度的家庭，家族信托不失為一種可靠而適宜的選擇。
