房企新使命：探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式
4月11日，證監(jiān)會、國資委、全國工商聯(lián)聯(lián)合下發(fā)了“關于進一步支持上市公司健康發(fā)展的通知”（以下簡稱“12條”），提出12條務實舉措支持上市公司發(fā)展，維護資本市場穩(wěn)定。其中對于房地產(chǎn)行業(yè)著墨頗多，并提出：堅持“房住不炒”，依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉型。對此，房地產(chǎn)業(yè)界給予高度評價并積極建言獻策。
有民營房企高管向記者表示，對房企而言，關鍵是要樹立信心。房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，只要堅持市場化管理，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一定會越來越好。此次多部門聯(lián)合表態(tài)和定調，對促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展非常重要。有行業(yè)專家認為，“12條”的發(fā)布，是房地產(chǎn)行業(yè)一個重要分水嶺，以探索新模式為引領，房企融資及并購雙管齊下推動，房地產(chǎn)行業(yè)將告別寒冬。
探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式
12條舉措中，有不少與房地產(chǎn)上市公司密切相關，其中第2條明確，堅持“房住不炒”，依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉型，加強自身風險管理，密切關注市場形勢和行業(yè)變化，嚴格防范、妥善化解各類風險，促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
實際上，探索新的發(fā)展模式，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的新主題。中央經(jīng)濟工作會議和今年政府工作報告均明確指出，房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”。
萬科董事長郁亮前不久在業(yè)績說明會上談及行業(yè)集中度提高問題時說，這里面有個基本邏輯——誰能夠用新的發(fā)展方式誰就能進，按照原來傳統(tǒng)的增長方式就要退�！霸瓉韨鹘y(tǒng)方式的特點是以速度規(guī)模作為加法，以高金融杠桿作為乘法的發(fā)展模式。凡是沿著過去這種模式走下去的，可能都會退。如果說今天不再簡單追求速度規(guī)模，不再用高金融杠桿，我覺得都能活下來。”郁亮表示，進退取決于企業(yè)經(jīng)營是否穩(wěn)健，要發(fā)展就要轉換到新的模式上去。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房地產(chǎn)新的發(fā)展模式是個很大的命題，行業(yè)良性循環(huán)、租購并舉、長效機制、存量運營、金融供給側改革（比如REITs）等，都是新模式的內(nèi)容。開發(fā)商、地方政府、金融機構、居民購房消費，都要探索新的模式。比如，新的開發(fā)模式，就是告別“快周轉、高杠桿”，轉向高質量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；新的供給模式，就是“租購并舉”，發(fā)展住房租賃、搞存量運營；新的消費模式，就是先租后買，先小后大，梯度消費；新的管理模式，就是長效機制、“一城一策”，精細化。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水認為，“依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉型”，意味著房地產(chǎn)代建將具有廣闊的發(fā)展空間，租賃、城市更新、輕資產(chǎn)運營、資產(chǎn)管理等是新發(fā)展模式的重要方向，這些領域將得到金融等重點支持。
“企業(yè)自身情況不同，適用于不同的轉型模式�！眲⑺硎�，參考發(fā)達經(jīng)濟體頭部企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，當下我國房企的新發(fā)展模式，根據(jù)企業(yè)資源規(guī)模可分為三種模式：模式一，專注開發(fā)，區(qū)域中小型房企應專注開發(fā)業(yè)務，提質增效；模式二，開發(fā)+輕資產(chǎn)，輕重并舉，中型房地產(chǎn)企業(yè)應延伸輕資產(chǎn)業(yè)務，發(fā)揮職業(yè)團隊優(yōu)勢，聚焦服務效率；模式三，開發(fā)+輕資產(chǎn)+資產(chǎn)管理，綜合性大型房地產(chǎn)企業(yè)應發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務，并拓展資產(chǎn)管理。
優(yōu)質企業(yè)收并購有助良性循環(huán)
自2020年8月，房企融資新規(guī)“三道紅線”出臺之后，部分民營房企因流動性危機陷入困境。2021年12月，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行業(yè)金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務，支持優(yōu)質的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購重點房地產(chǎn)企業(yè)的項目�！�12條”中也明確提到“支持民營企業(yè)并購重組”。
“當前發(fā)生債務違約的房企中，有相當一部分是上市民營房企，有些房企在通過引入戰(zhàn)投、出售項目資產(chǎn)、債務展期等方式自救�！眲⑺硎�，總體來看，房地產(chǎn)風險出清速度仍然較慢�！�12條”支持民營企業(yè)并購重組，將有利于發(fā)生債務違約的房企加快出清風險。
2021年對中國房地產(chǎn)業(yè)而言非常特殊。受多方面因素影響，房地產(chǎn)市場并購交易迎來寒潮。上海證券報資訊統(tǒng)計顯示，2021年全年，地產(chǎn)業(yè)標的位于境內(nèi)且已完成的并購數(shù)量達273起，并購總額約827.83億元，但以總金額計，較2020年大幅下降75.23%。
進入2022年以來，房地產(chǎn)并購市場迅速升溫。比如，華潤萬象生活分別斥資10.6億元和22.6億元“收編”禹洲物業(yè)和中南服務，碧桂園服務收購中梁百悅智等。
有房企高管表示，優(yōu)質企業(yè)并購困難企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)會有幫助，這與探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式有異曲同工之妙。在并購重組中，也在實踐新模式的探索，在提升行業(yè)集中度時，也會催生新的發(fā)展路徑。只是所有的市場化并購，都存在諸多博弈，需要并購雙方看清大勢，以共贏思維去實踐。
有利穩(wěn)定民企發(fā)展預期
“12條”還對房企融資問題給予新希望。當前房企債務融資并不易。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年1至3月，房企信用債發(fā)行總額為1162.9億元，同比下降32.7%；海外債發(fā)行總額為124.1億元，同比大幅下降89.8%。從結構來看，信用債融資占比為90.4%，同比上升31.7個百分點，成為房企債券類融資的絕對主力。
劉水表示，“12條”提出完善民營企業(yè)債券融資支持機制，意味著民營房企發(fā)債融資將得到支持，將有利于緩解民營房企融資難的狀況，有助于穩(wěn)定企業(yè)預期。
有房企高管認為，資本市場支持上市房企融資，可能更多還是從債權入手，增發(fā)、配股等股權類融資能否放開難以判斷，最大的可能是募資投向是針對新發(fā)展模式的項目，有可能適度放開�！艾F(xiàn)在房住不炒，不允許房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段的方向不變。從這個角度來說，沒有進行新發(fā)展模式探索的地產(chǎn)企業(yè)進行股權融資的可能性不大�！�
在易居企業(yè)集團CEO丁祖昱看來，房地產(chǎn)從去年四季度開始，從中央到地方政策暖風頻吹，體現(xiàn)出高層穩(wěn)定市場，促進行業(yè)良性循環(huán)的意圖�！�12條”提到的“妥善化解各類風險”也是在釋放相關信號，希望能夠用多方面的力量來化解風險。
中泰證券研究所政策專題組負責人、首席分析師楊暢表示，“12條”提出要“充分發(fā)揮民營上市公司在穩(wěn)定增長、促進創(chuàng)新、增加就業(yè)、改善民生方面的重要作用”，有利于進一步增強企業(yè)尤其是民營企業(yè)的發(fā)展預期。
