進(jìn)入7月以來(lái)，受多重外部因素影響，A股和港股市場(chǎng)資金觀望情緒較濃。在此期間，兩地市場(chǎng)地產(chǎn)股走勢(shì)強(qiáng)勁，中信一級(jí)行業(yè)的房地產(chǎn)指數(shù)月內(nèi)已上漲3.47%；恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)漲0.93%。
市場(chǎng)分析人士表示，進(jìn)入中報(bào)業(yè)績(jī)期，企業(yè)業(yè)績(jī)十分亮眼，凈利潤(rùn)增速大幅超出預(yù)期推升了房地產(chǎn)個(gè)股股價(jià)。而從更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)板塊開工數(shù)據(jù)、行業(yè)投資增速和銷售端的業(yè)績(jī)表現(xiàn)出色。機(jī)構(gòu)預(yù)期，該板塊全年或走出“N”型走勢(shì)。
中報(bào)提振板塊股價(jià)
A股市場(chǎng)上，7月以來(lái)上證指數(shù)下跌1.84%，中信一級(jí)行業(yè)的房地產(chǎn)指數(shù)卻逆市上漲3.47%，近20日漲幅位居29個(gè)中信一級(jí)行業(yè)板塊指數(shù)第二。其成分股中，哈高科近20日漲幅高達(dá)71.89%，大名城和嘉凱城漲幅超20%，中航善達(dá)、中國(guó)國(guó)貿(mào)、蘇寧環(huán)球、保利地產(chǎn)、綠地控股等6股漲超10%，深物業(yè)A、陽(yáng)光城、萬(wàn)科A等多只個(gè)股亦漲近10%。年初至今，該指數(shù)追蹤的133只成分股中，104只表現(xiàn)為上漲，69只漲幅跑贏上證指數(shù)。
港股市場(chǎng)上，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)亦跑贏恒生指數(shù)漲幅。在恒生11個(gè)行業(yè)指數(shù)中，該指數(shù)年初至今漲16.66%，位居漲幅第二；20日漲幅0.98%，位列漲幅第四。該指數(shù)追蹤的成分股中，亞洲水泥（中國(guó)）和中國(guó)奧園年內(nèi)分別上漲153.15%和141.48%位居前二；49只成分股年內(nèi)漲逾20%；近20日嘉年華國(guó)際漲49.98%，領(lǐng)漲整個(gè)板塊，中國(guó)聯(lián)塑和寶龍地產(chǎn)漲逾30%，綠景中國(guó)地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、中國(guó)奧園等10股漲逾10%。
分析人士表示，近期中報(bào)成為提振板塊股價(jià)的直接因素。從數(shù)據(jù)來(lái)看，行業(yè)末尾的小市值地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)（包括業(yè)績(jī)預(yù)告）表現(xiàn)極不穩(wěn)定，有暴增100%至200%的，但大多數(shù)小地產(chǎn)公司普遍業(yè)績(jī)預(yù)減，虧損；中等規(guī)模以上的房企凈利潤(rùn)基本保持在30%-50%之間的增幅，營(yíng)收基數(shù)大，相對(duì)穩(wěn)定，財(cái)務(wù)杠桿更低，基本面更佳，確定性更強(qiáng)。
基本面向好
近年來(lái)，地產(chǎn)公司因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控、高負(fù)債、低增速一直不被市場(chǎng)看好，而業(yè)內(nèi)人士表示，目前來(lái)說(shuō)，從地產(chǎn)行業(yè)的開工數(shù)據(jù)、行業(yè)投資增速和銷售端的業(yè)績(jī)這三方面來(lái)看，行業(yè)有重新崛起之勢(shì)。機(jī)構(gòu)更表示，相信今年地產(chǎn)股或走出“N”型走勢(shì)。
首先，從開工數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年1月至6月，全國(guó)房屋新開工面積同比增長(zhǎng)10.1%，仍然維持了兩位數(shù)的增速。同時(shí)在今年6月，全國(guó)房屋新開工面積同比增長(zhǎng)8.9%，跟五月份相比，環(huán)比增長(zhǎng)4.9%，這也是地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)能超預(yù)期的原因之一。
其次，從行業(yè)投資增速方面來(lái)看，2019年6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.1%，和新開工面積的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)一樣，較5月份上升了0.6%。而今年上半年的同比增速在11%，跟歷史數(shù)據(jù)比較，也維持在高位水平。
同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，7月以來(lái)，超過20家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布海外融資計(jì)劃，融資金額超過170億美元，創(chuàng)下歷史單月海外融資新高。
此外，土地市場(chǎng)單月供銷比提高，市場(chǎng)整體熱度延續(xù)。6月300城宅地供給仍在增長(zhǎng)，從溢價(jià)率的角度來(lái)看，300城宅地溢價(jià)率回升至26.0%，樓面價(jià)創(chuàng)2018年來(lái)新高，流拍率仍維持2018年以來(lái)歷史低位，整體熱度仍然較高。
第三，從銷售端業(yè)績(jī)來(lái)看，雖然從6月單月的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)商品房銷售面積同比下滑2.2%，但降幅比5月份有所縮小。其中銷售金額同比增長(zhǎng)4.2%，比5月份提升3.6%；商品住宅銷售面積下滑1.8%，降幅也出現(xiàn)了收窄；銷售金額同比增長(zhǎng)7%，增速提升了3.1%。
交通銀行分析師表示，預(yù)計(jì)2019年消費(fèi)增長(zhǎng)8.5%左右，最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的拉動(dòng)作用有望超過75%，房地產(chǎn)成交熱點(diǎn)重回一二線城市。
國(guó)泰君安地產(chǎn)策略報(bào)告指出，2019年地產(chǎn)板塊的彈性主要在于區(qū)域市場(chǎng)的變化，國(guó)家對(duì)于城市發(fā)展的戰(zhàn)略也由全面城鎮(zhèn)化聚焦至大城市的城鎮(zhèn)化，落戶政策的整體寬松一定程度上形成對(duì)限購(gòu)的對(duì)沖。政策、資金和市場(chǎng)維度進(jìn)入全面友好期，全年的N型走勢(shì)確立。推薦萬(wàn)科A、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展、招商蛇口、中南建設(shè)、陽(yáng)光城、金地集團(tuán)等公司。
