香港樓市再現(xiàn)拐點(diǎn) 本地地產(chǎn)股承壓

　　在經(jīng)歷了2018年的低迷之后，香港樓市買(mǎi)賣(mài)在2019年似乎迎來(lái)拐點(diǎn)。但好景不長(zhǎng)，數(shù)據(jù)從6月開(kāi)始再度下滑。據(jù)香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，今年6月以來(lái)，香港樓市買(mǎi)賣(mài)持續(xù)下滑，相較5月香港整體樓宇買(mǎi)賣(mài)注冊(cè)的10353宗，6月、7月的樓宇買(mǎi)賣(mài)合約分別只有6211宗和6380宗。

　　萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示，6月以來(lái)，香港地產(chǎn)龍頭個(gè)股均跌幅明顯，幾乎全部跑輸同期恒生指數(shù)走勢(shì)。機(jī)構(gòu)預(yù)期，下半年香港本地樓市價(jià)格或繼續(xù)高企但買(mǎi)賣(mài)仍難轉(zhuǎn)旺，地產(chǎn)股短期也將持續(xù)承壓。

　　地產(chǎn)股集體走弱

　　香港樓市買(mǎi)賣(mài)2018年7月至今走出了兩波下探曲線，據(jù)香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，香港住宅市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)從2018年7月開(kāi)始出現(xiàn)下滑，至2018年12月，香港住宅銷(xiāo)售量?jī)H有2060套，相較于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。而今年以來(lái)，香港樓宇買(mǎi)賣(mài)合約連續(xù)4個(gè)月上漲，直到6月份戛然而止。5月份，香港整體樓宇買(mǎi)賣(mài)注冊(cè)量約10353宗，創(chuàng)下近7年以來(lái)按月計(jì)的新高。然而從6月開(kāi)始，香港樓市買(mǎi)賣(mài)遭遇下滑，6月、7月的樓宇買(mǎi)賣(mài)合約分別只有6211宗、6380宗，同比下跌32.9%、24.6%。

　　此外，據(jù)香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年7月香港十大藍(lán)籌屋苑的二手買(mǎi)賣(mài)合約登記169宗，總值14.32億港元，較6月的189宗及17.60億港元，分別下跌10.6%及18.6%，創(chuàng)6個(gè)月新低。而藍(lán)籌屋苑成交表現(xiàn)一般被香港物業(yè)市場(chǎng)作為市場(chǎng)景氣度的重要參考指標(biāo)。

　　香港樓市的調(diào)整不僅出現(xiàn)在住宅方面，包括寫(xiě)字樓和零售物業(yè)均出現(xiàn)不同程度下滑。萊坊數(shù)據(jù)顯示，6月份九龍甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃氣氛有所放緩，成交量按月下跌約30%。大部分在九龍東的租賃成交面積都不足3000平方尺，市場(chǎng)氣氛低迷。

　　樓市的低迷也直接反應(yīng)在了香港本地地產(chǎn)股的股價(jià)上。二級(jí)市場(chǎng)上，香港本地地產(chǎn)股近期跌幅頗大。萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示，截至周五收盤(pán)，新鴻基地產(chǎn)7月、8月至今跌幅分別為4.23%、11.74%；長(zhǎng)和下跌4.35%、7.74%；九龍倉(cāng)置業(yè)下跌9.72%、10.66%；恒基地產(chǎn)下跌5.34%、6.63%；新世界發(fā)展下跌9.17%、12.88%。上述個(gè)股跌幅均大于恒指同期跌幅。

　　下半年樓市仍將承壓

　　長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)投資董事郭子威表示，美聯(lián)儲(chǔ)年內(nèi)有機(jī)會(huì)再度減息，對(duì)香港樓市而言，實(shí)屬“佳音”。

　　中原集團(tuán)主席兼總裁施永青表示，作為過(guò)去量化寬松的受益者，一些投資者目前仍然愿意將資金投放于樓市，因此預(yù)料香港樓價(jià)會(huì)高位爭(zhēng)持，緩緩調(diào)整，下半年預(yù)期會(huì)有回落，但不容易大跌。

　　根據(jù)研究機(jī)構(gòu)萊坊早前分析樓價(jià)與香港恒生指數(shù)關(guān)聯(lián)性的研究發(fā)現(xiàn)，一般住宅的樓價(jià)走勢(shì)跟隨恒生指數(shù)變化，但滯后三個(gè)月。數(shù)據(jù)顯示，今年5月，恒生指數(shù)單月下跌近10%，此外，7月和8月至今恒指也分別下跌超過(guò)2%、6%，因此，該機(jī)構(gòu)預(yù)期一般住宅樓價(jià)會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的調(diào)整。此外，在整體環(huán)境不確定的影響下，萊坊預(yù)計(jì)零售業(yè)務(wù)表現(xiàn)仍將疲弱，預(yù)計(jì)今年優(yōu)質(zhì)街鋪?zhàn)饨饘⑾碌?%-10%，而商場(chǎng)租金應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定。

　　高盛日前發(fā)表報(bào)告表示，預(yù)期香港樓市呈顛簸走勢(shì)，住宅樓價(jià)未來(lái)仍會(huì)處于高水平，但成交會(huì)較少。高盛估計(jì)，香港今年住宅樓價(jià)按年將大致持平，而今年至下半年會(huì)有所回軟；同時(shí)預(yù)期2020年及2021年住宅樓價(jià)將按年均上升3%。高盛估計(jì)香港寫(xiě)字樓租金今年將持平，預(yù)期2020年及2021年按年各跌5%及3%(此前預(yù)期按年漲2%至3%)。同時(shí)，高盛還調(diào)降了新鴻基地產(chǎn)、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、新世界發(fā)展、太古地產(chǎn)、信和置業(yè)、九龍倉(cāng)置業(yè)的目標(biāo)價(jià)。