中金公司：房地產(chǎn)政策邊際持續(xù)發(fā)力 有助于改善基本面預(yù)期

　　中證網(wǎng)訊（記者 張利靜）5月15日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，下調(diào)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限至相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，對(duì)應(yīng)5年期以上首套房貸利率下限降至4.40%。對(duì)此，中金公司5月16日發(fā)表研報(bào)稱，本次利率下限調(diào)整的影響效果仍須觀察終端利率變動(dòng)情況及房企信用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，當(dāng)前房地產(chǎn)政策邊際持續(xù)發(fā)力，有助于改善基本面預(yù)期。

　　中金公司表示，本次利率下限調(diào)整是對(duì)政治局會(huì)議中房地產(chǎn)政策內(nèi)容的具體落地。4月29日政治局會(huì)議明確提出“支持剛性和改善性住房需求”，本次下調(diào)首套房貸利率下限重點(diǎn)響應(yīng)了這一核心精神；尤其考慮到部分地方對(duì)“賣舊買新”和清償首套房貸后再次購(gòu)房等情況執(zhí)行首套房貸政策，本次調(diào)整除明確支持了剛性需求外，也對(duì)改善性需求有所支持。此外，5月以來(lái)已有約30城通過(guò)公開(kāi)文件形式調(diào)整了樓市調(diào)控政策，涉及城市的能級(jí)和政策力度均較此前有所提高。

　　“本次利率下限調(diào)整的影響效果仍須觀察終端利率變動(dòng)情況及房企信用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施�！敝薪鸸局赋�，本次下調(diào)的是首套房貸利率下限而非終端實(shí)際利率，4月百城首套房貸主流利率為5.17%，過(guò)去半年已累計(jì)下調(diào)51BP，目前仍較5年期LPR上浮57BP，較調(diào)整后的利率下限上浮77BP；預(yù)計(jì)未來(lái)各地終端房貸利率仍將繼續(xù)下行，宜密切觀察下行幅度與速度。以100萬(wàn)元25年期商貸為例，若終端房貸利率也下調(diào)20BP（與利率下限下調(diào)幅度一致），則月還款額將下降117元，占總還款額比例為2.0%；若終端房貸利率下調(diào)至下限值4.40%，則月還款額將下降444元，占比7.5%。

　　中金公司表示，當(dāng)前房地產(chǎn)政策邊際持續(xù)發(fā)力，有助于改善基本面預(yù)期。建議在基本面指標(biāo)進(jìn)入修復(fù)通道前，仍以安全邊際較高的優(yōu)質(zhì)龍頭為主。同時(shí)對(duì)受益于基本面好轉(zhuǎn)的“彈性”民企加大關(guān)注。