房企上半年業(yè)績進(jìn)一步分化

　　截至目前，17家上市房企發(fā)布了2019年上半年業(yè)績預(yù)告，分化較為明顯。不少房企因新項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入不足出現(xiàn)虧損，大型房企憑借交房項(xiàng)目較多，穩(wěn)定整體表現(xiàn)良好。從已發(fā)布上半年銷售業(yè)績的房企看，整體銷售速度放緩。業(yè)內(nèi)人士稱，考慮到不少房企6月份沖刺半年報(bào)業(yè)績動機(jī)較強(qiáng)，預(yù)計(jì)7-8月淡季的銷售數(shù)據(jù)壓力較大。

　　龍頭房企銷售額增速放緩

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月9日，在已發(fā)布2019年上半年業(yè)績預(yù)告的17家上市房企中，預(yù)增2家，略增3家，扭虧3家，首虧4家，續(xù)虧3家，不確定為2家。

　　一些房企因新項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入不足出現(xiàn)虧損。以天�；�建為例，公司預(yù)計(jì)2019年上半年虧損3000萬元至6000萬元。對于業(yè)績變動的主要原因，公司表示，報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均處于開發(fā)建設(shè)階段，當(dāng)期沒有滿足結(jié)轉(zhuǎn)收入條件的新項(xiàng)目，導(dǎo)致本期業(yè)績虧損。

　　部分大型房企因交房穩(wěn)定，業(yè)績表現(xiàn)良好。以金科股份為例，公司預(yù)計(jì)2019年上半年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為20億元至26億元，同比增長200%至290%。報(bào)告期內(nèi)，公司交房規(guī)模及整體銷售毛利增加。

　　從上半年情況看，房企銷售分化進(jìn)一步明顯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，28家上市房企發(fā)布2019年前6月銷售業(yè)績，合計(jì)銷售金額達(dá)2.54萬億元，同比增長11.5%。相比去年同期，房企整體銷售金額漲幅放緩明顯。多數(shù)房企銷售業(yè)績平穩(wěn)運(yùn)行，多家龍頭房企銷售金額出現(xiàn)負(fù)增長，前6月房企銷售額分化進(jìn)一步加大。隨著龍頭房企銷售額增速放緩，將逐漸出現(xiàn)中型房企競爭的局面。

　　從目前情況看，萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)4家房企前6月銷售金額均超過2000億元；不過，僅融創(chuàng)一家企業(yè)增長率超過10%。

　　以萬科A為例，2019年6月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積489.3萬平方米，合同銷售金額663.9億元；2019年1-6月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2150.1萬平方米，合同銷售金額3340.0億元，同比增長9.63%。6月份以來，公司新增開發(fā)項(xiàng)目14個(gè)，主要分布在廣州、蘇州、寧波等熱點(diǎn)一二線城市。

　　部分中型房企上半年銷售金額增長明顯。其中，禹洲、合生創(chuàng)展、奧園等多家房企銷售金額同比增長超過30%。其中，合生創(chuàng)展2019年前6月份合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額103.69億元，同比增長66.3%。

　　二手房市場整體平穩(wěn)

　　克而瑞研究中心指出，2019年上半年，房價(jià)同比增長較快。其中，一線城市全部上揚(yáng)，二線城市九成以上房價(jià)同比上調(diào)，三四線城市房價(jià)漲多跌少，但分化持續(xù)。一線城市供需兩旺，供應(yīng)、成交量穩(wěn)步增加。經(jīng)歷嚴(yán)苛調(diào)控的“沉寂期”后，4個(gè)一線城市樓市均出現(xiàn)不同程度回暖，前期積壓的購房需求持續(xù)平穩(wěn)釋放；二線城市成交表現(xiàn)與去年大體持平；三四線城市盡管政策環(huán)境依然較為寬松，但受購買力所限，加之棚改貨幣化安置的收緊，項(xiàng)目去化情況有所下降，成交疲軟。

　　新房市場方面，克而瑞報(bào)告顯示，通過對36個(gè)重點(diǎn)城市6月成交量進(jìn)行估算，一線城市6月成交環(huán)比下降21%，同比上升17%，上半年成交量同比上升42%；二線城市環(huán)比微增2%，同比下降7%，上半年累計(jì)同比下降5%；三四線城市環(huán)比下降3%，同比微增3%，上半年累計(jì)同比下降8%。

　　二手房方面，2019年一季度樓市“小陽春”過后，二季度以來多數(shù)地區(qū)成交出現(xiàn)回落，其中不乏一線熱點(diǎn)城市。以北京地區(qū)為例，北京住建委數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，北京市二手住宅網(wǎng)簽量合計(jì)約7.26萬套，月均網(wǎng)簽量合計(jì)約1.2萬套，同比下降約5%。樓市“小陽春”過后，二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下降。其中，6月份降幅最為明顯，二手住宅網(wǎng)簽量合計(jì)約1.18萬套，環(huán)比下降14.4%，同比下降25.6%，低于2019年上半年網(wǎng)簽月度均值。

　　麥田房產(chǎn)表示，2019年上半年，北京地區(qū)二手房價(jià)格平穩(wěn)波動，賣方價(jià)格預(yù)期有所走低。預(yù)計(jì)下半年北京二手房交易量價(jià)繼續(xù)平穩(wěn)波動運(yùn)行，新房市場繼續(xù)對二手房市場產(chǎn)生分流。

　　部分二線熱點(diǎn)城市市場整體回暖明顯。克而瑞研究報(bào)告顯示，14個(gè)典型城市2019年前5個(gè)月二手房累計(jì)成交面積4936萬平方米，比2018年同期上漲9%，比2018年下半年上漲7%。蘇州、杭州、廈門前5月累計(jì)成交面積同比增長超過40%；廈門、杭州、青島前5月二手房累計(jì)成交面積環(huán)比增長超過50%。其中，杭州市2019年前5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)二手房銷售332萬平方米，環(huán)比上漲174%，環(huán)比增幅位列第一。廈門2019年前5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)二手房銷售179萬平方米，同比增長274%，同比增幅位列第一。

　　下半年銷售或承壓

　　中原地產(chǎn)分析指出，2019年前6月房企銷售繼續(xù)分化，多數(shù)企業(yè)以平穩(wěn)為主，部分房企漲幅放緩明顯。考慮到不少房企6月份沖刺半年報(bào)業(yè)績動機(jī)較強(qiáng)，預(yù)計(jì)房企7-8月淡季的銷售數(shù)據(jù)壓力大。

　　除進(jìn)入傳統(tǒng)淡季外，房企融資渠道或面臨進(jìn)一步收緊的態(tài)勢。以信托領(lǐng)域?yàn)槔�，銀保監(jiān)會對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司進(jìn)行了約談警示。同時(shí)，要求這些信托公司增強(qiáng)大局意識，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求。提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實(shí)力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)防控能力相匹配。提高合規(guī)意識，加強(qiáng)合規(guī)建設(shè)，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展�？刂茦I(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平。提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務(wù)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，信托是房地產(chǎn)企業(yè)資金的一大來源。2019年以來，信托資金出現(xiàn)寬松，新增信托資金投向房地產(chǎn)市場比例擴(kuò)大，這是二季度土地市場活躍的主要原因。對房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策加碼，一定程度會影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。預(yù)計(jì)下半年土地市場可能降溫。