開封樓市政策調整糾結背后 房企大舉進入 去庫存成新難題

　　“兩年前開封限售令的出臺，很大程度上是因為當時鄭州限購以后，部分購房需求涌入開封，對當地樓市形成了很大壓力。而隨著一線房企大舉進入，開封樓市的貨值被持續(xù)拉高，庫存高企使去化成為新的難題�！遍_封某樓盤銷售人員小李告訴中國證券報記者。

　　而對于開封市限售令放開后又旋即收回，專家指出，房地產政策應該預判政策效果，調控政策的調整應該謹慎，保持市場的平穩(wěn)是核心。同時，要加快人才引進、發(fā)展特色產業(yè)，促進地方性樓市的健康發(fā)展。

　　調控隨鄭州而動

　　兩年前，開封限售令的出臺，有著深厚的政策、區(qū)域與產業(yè)背景。

　　“跟鄭州的風，卻吃不到鄭州的土�！睆氖铝肆�七年樓盤銷售的開封杞縣人陳君（化名）這樣總結開封的樓市。

　　隨著鄭開城際鐵路（鄭州到開封）在2014年開通以及徐蘭高鐵客專（徐州至蘭州，經過開封、鄭州）的鄭州至徐州段在2016年投入運營，鄭州和開封一體化的呼聲日益高漲。

　　在上述兩條交通干線相繼運營后，開封的樓市迎來了不可多得的黃金機遇期。

　　“兩條交通干線開通后，鄭州和開封的時間距離就近了，心理距離也近了，一些鄭州人也愿意來開封投資，加上‘中原城市群’和‘鄭汴一體化’等具體規(guī)劃層面的刺激，2016年和2017年，開封樓市還是比較好的，尤其是2017年�！标惥龑χ袊�證券報記者表示。

　　開封市2016年和2017年的統(tǒng)計公報數據顯示，2016年全年，開封市房地產開發(fā)投資211.80億元，同比增長25.9%，其中，住宅投資152.90億元，同比增長25.2%。2017年，開封全年房地產開發(fā)投資273.96億元，同比增長29.3%，其中住宅203.69億元，同比增長33.2%。

　　更為重要的是，開封市2017年房地產去庫存的速度顯示樓市被普遍看好。統(tǒng)計公報顯示，2017年，開封全市商品房待售面積84.43萬平方米，下降27.8%，其中商品住宅67.91萬平方米，下降25.9%。

　　因此，2017年5月15日，開封市出臺了《關于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)行為維護房地產市場秩序的通知》，要求自發(fā)文之日起，凡在開封市區(qū)（不含祥符區(qū)）購買的新建商品住房，自取得不動產權證書之日起滿3年方可上市轉讓。同時實施銷售價格監(jiān)管，原則上半年內漲幅不得高于5%，一年內漲幅不得高于10%。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，“開封房地產政策調整，說明鄭州限購以后，部分購房需求開始進入了開封市場，這會對開封市場形成一定的壓力。部分房企趁機漲價，也使得此類城市樓市調控的需求開始增加�！�

　　中國證券報記者注意到，2017年有媒體援引了開封一位張姓購房者的話，“作為鄭州后花園，開封房地產從春節(jié)過后持續(xù)攀升。2017年初，我在西區(qū)另一個樓盤購買了一套110平方米的新房，幾個月后，我的鄰居需要為相同的房子多付15萬元，房價如同坐了火箭�！�

　　而在陳君看來，開封2017年5月15日的政策，是跟著鄭州的步伐的。2017年5月3日，鄭州市政府網站發(fā)布《關于進一步強化調控措施穩(wěn)定全市房地產市場的通知》，不僅將新鄭市、滎陽市、中牟縣納入限購區(qū)域，而且在2017年5月3日后購買的住房，自取得《不動產權證書》之日起，不滿3年的不得上市轉讓。

　　更大的背景則是，整個2017年，全國各地掀起一輪限購限貸調控的高潮。陳君表示，鄭州作為世界級國際貨運樞紐和中原城市群的中心，都是在2016年、2017年之間提出來的，“那時候鄭州不限購，房價肯定會繼續(xù)漲。而開封離鄭州這么近，估計也有一定的調控壓力�！�

　　根據安居客房價趨勢數據顯示，鄭州的房價平均價格自2016年1月不足1萬元/平方米，在2016年9月突破均價1萬元/平方米關口后，在2017年一路向上，在1.3萬元/平方米上下徘徊。而同樣的周期，開封的房價也從4500元/平方米左右上升到6500元/平方米左右�！斑@已經是開封漲的比較好的時期了�！标惥�表示。

　　被忽略的土地出讓環(huán)節(jié)

　　日前開封“取消限售”，在一些于開封從事地產經紀人看來，是比較正常的事情。

　　“畢竟今年賣的不是很好�！标惥�坦言。和小李一樣，陳君目前為數個一線品牌在當地的樓盤從事經紀業(yè)務，“從客流量來看，一個售樓處一天能有幾十個來看房的，就很不尋常了。如果有活動或者促銷，人就會集中來。”

　　克而瑞報告顯示，2019年以來，郊縣客戶的比例上升至4成左右，開封城區(qū)降至2成，鄭州投資客因為開封價格與鄭州房價差縮小也隨之明顯減少。而克而瑞預測，2019年4-5月份，鄭州市場有一定程度回暖，反而加劇了開封市場的低迷。不少項目整體去化只完成年度目標的兩到三成，全年預計只能完成年度目標在六成左右。

　　“開封樓市政策的糾結，實際上也是當地土地出讓從洶涌到退潮的縮影。”某全國性房企河南區(qū)域人士在受訪時道出了房企在開封樓市的拓荒過程。

　　2016年以來，以碧桂園、恒大為首的外地企業(yè)進駐開封，隨后，全國性地產品牌進入開封速度加快。2017年12月，萬科與當地房企合作開發(fā)開封清明上河城，打造21平方公里宋文化小鎮(zhèn)。2018年開年，保利地產公告，以1.73億元取得開封市龍亭區(qū)復興大道北側地塊，面積約26.4萬平方米。

　　房企加速進入，也拉高了開封樓市的貨值�？硕�瑞報告顯示，過去兩年，開封市土地出讓量過大，導致目前的存量問題較為嚴重，市場成交量最高的三年（2016-2018年）平均每年市場容量在160億元左右，但目前市場上開發(fā)商2019年計劃推貨量已經達到240億元。

　　業(yè)內人士認為，目前開封市場上項目面臨主要難題在于客戶購買力后繼乏力，開封是人口流出型城市，短期內人口上行可能性不高，購房意愿不強且收入水平有限，后續(xù)去化困難。

　　政策工具箱是否見底

　　開封撤回了“取消限售”的決定，稱未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估。

　　而對比上述當地樓市的低迷，“可以寬松一下”的政策呼聲在當地也并不是沒有。

　　上述房企人士認為，2017年以來，限售、限購以及差別化信貸等是調控政策工具箱里的核心，“各地要想‘松’一下，取消限售和限購應該是最后被考慮的�！�

　　中原地產首席分析師張大偉認為，房地產政策應該預判政策效果，平穩(wěn)是趨勢，寬松與收緊并存。“房住不炒”仍然是目前房地產市場平穩(wěn)運行的主軸，地方調控收緊預期依然存在。

　　張大偉認為，調控不是兒戲，房地產調控政策的調整應該謹慎。上述房企人士則建議，加快人才引進、發(fā)展特色產業(yè)，才是地方性樓市健康發(fā)展的鑰匙。

　　2017年，在“限售令”出臺兩個月后，開封市也出臺了吸引人才的政策。在這份《關于實施“汴梁英才計劃”的意見》的文件中，開封市展現了前所未有的雄心：立足我市主導產業(yè)和戰(zhàn)略性新興產業(yè)發(fā)展需要，大力實施“汴梁英才計劃”，力爭用5到10年的時間，引進10名院士或相當層次的頂尖人才，100名創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)領軍人才，1000名高層次緊缺人才，在全市范圍內引進和培養(yǎng)10000名各行業(yè)優(yōu)秀人才，努力把開封打造成人才集聚高地、開放創(chuàng)新之城，加快實現全面崛起。

　　2018年10月，當地媒體稱，自《關于實施“汴梁英才計劃”的意見》等文件實施后，開封已與中國農業(yè)大學、清華大學、天津大學、中國人民大學等15所高校（科研院所）簽訂全面合作戰(zhàn)略框架協(xié)議，引進了多個由科學家領銜的新興產業(yè)項目，并柔性引進了20余名院士。

　　“打鐵還需自身硬。你看看鄭州，也是曾經被稱作大縣城，但現在，從房價的差距來看，（和開封）越來越大。”陳君感嘆道。