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開封樓市政策調整糾結背后 房企大舉進入 去庫存成新難題

江鈺鈴中國證券報·中證網
     7月20日,開封市人民政府網站刊文稱,開封市住建局鑒于其作出的“調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定,未進行充分的市場調研和論證,對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估,故撤銷此決定,收回相關文函。開封市限售令放開“一日游”,引起了市場的普遍關注。
  “兩年前開封限售令的出臺,很大程度上是因為當時鄭州限購以后,部分購房需求涌入開封,對當地樓市形成了很大壓力。而隨著一線房企大舉進入,開封樓市的貨值被持續(xù)拉高,庫存高企使去化成為新的難題!遍_封某樓盤銷售人員小李告訴中國證券報記者。
  而對于開封市限售令放開后又旋即收回,專家指出,房地產政策應該預判政策效果,調控政策的調整應該謹慎,保持市場的平穩(wěn)是核心。同時,要加快人才引進、發(fā)展特色產業(yè),促進地方性樓市的健康發(fā)展。
  調控隨鄭州而動
  兩年前,開封限售令的出臺,有著深厚的政策、區(qū)域與產業(yè)背景。
  “跟鄭州的風,卻吃不到鄭州的土!睆氖铝肆吣陿潜P銷售的開封杞縣人陳君(化名)這樣總結開封的樓市。
  隨著鄭開城際鐵路(鄭州到開封)在2014年開通以及徐蘭高鐵客專(徐州至蘭州,經過開封、鄭州)的鄭州至徐州段在2016年投入運營,鄭州和開封一體化的呼聲日益高漲。
  在上述兩條交通干線相繼運營后,開封的樓市迎來了不可多得的黃金機遇期。
  “兩條交通干線開通后,鄭州和開封的時間距離就近了,心理距離也近了,一些鄭州人也愿意來開封投資,加上‘中原城市群’和‘鄭汴一體化’等具體規(guī)劃層面的刺激,2016年和2017年,開封樓市還是比較好的,尤其是2017年!标惥龑χ袊C券報記者表示。
  開封市2016年和2017年的統(tǒng)計公報數據顯示,2016年全年,開封市房地產開發(fā)投資211.80億元,同比增長25.9%,其中,住宅投資152.90億元,同比增長25.2%。2017年,開封全年房地產開發(fā)投資273.96億元,同比增長29.3%,其中住宅203.69億元,同比增長33.2%。
  更為重要的是,開封市2017年房地產去庫存的速度顯示樓市被普遍看好。統(tǒng)計公報顯示,2017年,開封全市商品房待售面積84.43萬平方米,下降27.8%,其中商品住宅67.91萬平方米,下降25.9%。
  因此,2017年5月15日,開封市出臺了《關于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)行為維護房地產市場秩序的通知》,要求自發(fā)文之日起,凡在開封市區(qū)(不含祥符區(qū))購買的新建商品住房,自取得不動產權證書之日起滿3年方可上市轉讓。同時實施銷售價格監(jiān)管,原則上半年內漲幅不得高于5%,一年內漲幅不得高于10%。
  對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出,“開封房地產政策調整,說明鄭州限購以后,部分購房需求開始進入了開封市場,這會對開封市場形成一定的壓力。部分房企趁機漲價,也使得此類城市樓市調控的需求開始增加!
  中國證券報記者注意到,2017年有媒體援引了開封一位張姓購房者的話,“作為鄭州后花園,開封房地產從春節(jié)過后持續(xù)攀升。2017年初,我在西區(qū)另一個樓盤購買了一套110平方米的新房,幾個月后,我的鄰居需要為相同的房子多付15萬元,房價如同坐了火箭!
  而在陳君看來,開封2017年5月15日的政策,是跟著鄭州的步伐的。2017年5月3日,鄭州市政府網站發(fā)布《關于進一步強化調控措施穩(wěn)定全市房地產市場的通知》,不僅將新鄭市、滎陽市、中牟縣納入限購區(qū)域,而且在2017年5月3日后購買的住房,自取得《不動產權證書》之日起,不滿3年的不得上市轉讓。
  更大的背景則是,整個2017年,全國各地掀起一輪限購限貸調控的高潮。陳君表示,鄭州作為世界級國際貨運樞紐和中原城市群的中心,都是在2016年、2017年之間提出來的,“那時候鄭州不限購,房價肯定會繼續(xù)漲。而開封離鄭州這么近,估計也有一定的調控壓力!
  根據安居客房價趨勢數據顯示,鄭州的房價平均價格自2016年1月不足1萬元/平方米,在2016年9月突破均價1萬元/平方米關口后,在2017年一路向上,在1.3萬元/平方米上下徘徊。而同樣的周期,開封的房價也從4500元/平方米左右上升到6500元/平方米左右!斑@已經是開封漲的比較好的時期了!标惥硎尽
  被忽略的土地出讓環(huán)節(jié)
  日前開封“取消限售”,在一些于開封從事地產經紀人看來,是比較正常的事情。
  “畢竟今年賣的不是很好!标惥寡。和小李一樣,陳君目前為數個一線品牌在當地的樓盤從事經紀業(yè)務,“從客流量來看,一個售樓處一天能有幾十個來看房的,就很不尋常了。如果有活動或者促銷,人就會集中來。”
  克而瑞報告顯示,2019年以來,郊縣客戶的比例上升至4成左右,開封城區(qū)降至2成,鄭州投資客因為開封價格與鄭州房價差縮小也隨之明顯減少。而克而瑞預測,2019年4-5月份,鄭州市場有一定程度回暖,反而加劇了開封市場的低迷。不少項目整體去化只完成年度目標的兩到三成,全年預計只能完成年度目標在六成左右。
  “開封樓市政策的糾結,實際上也是當地土地出讓從洶涌到退潮的縮影。”某全國性房企河南區(qū)域人士在受訪時道出了房企在開封樓市的拓荒過程。
  2016年以來,以碧桂園、恒大為首的外地企業(yè)進駐開封,隨后,全國性地產品牌進入開封速度加快。2017年12月,萬科與當地房企合作開發(fā)開封清明上河城,打造21平方公里宋文化小鎮(zhèn)。2018年開年,保利地產公告,以1.73億元取得開封市龍亭區(qū)復興大道北側地塊,面積約26.4萬平方米。
  房企加速進入,也拉高了開封樓市的貨值?硕饒蟾骘@示,過去兩年,開封市土地出讓量過大,導致目前的存量問題較為嚴重,市場成交量最高的三年(2016-2018年)平均每年市場容量在160億元左右,但目前市場上開發(fā)商2019年計劃推貨量已經達到240億元。
  業(yè)內人士認為,目前開封市場上項目面臨主要難題在于客戶購買力后繼乏力,開封是人口流出型城市,短期內人口上行可能性不高,購房意愿不強且收入水平有限,后續(xù)去化困難。
  政策工具箱是否見底
  開封撤回了“取消限售”的決定,稱未進行充分的市場調研和論證,對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估。
  而對比上述當地樓市的低迷,“可以寬松一下”的政策呼聲在當地也并不是沒有。
  上述房企人士認為,2017年以來,限售、限購以及差別化信貸等是調控政策工具箱里的核心,“各地要想‘松’一下,取消限售和限購應該是最后被考慮的!
  中原地產首席分析師張大偉認為,房地產政策應該預判政策效果,平穩(wěn)是趨勢,寬松與收緊并存。“房住不炒”仍然是目前房地產市場平穩(wěn)運行的主軸,地方調控收緊預期依然存在。
  張大偉認為,調控不是兒戲,房地產調控政策的調整應該謹慎。上述房企人士則建議,加快人才引進、發(fā)展特色產業(yè),才是地方性樓市健康發(fā)展的鑰匙。
  2017年,在“限售令”出臺兩個月后,開封市也出臺了吸引人才的政策。在這份《關于實施“汴梁英才計劃”的意見》的文件中,開封市展現了前所未有的雄心:立足我市主導產業(yè)和戰(zhàn)略性新興產業(yè)發(fā)展需要,大力實施“汴梁英才計劃”,力爭用5到10年的時間,引進10名院士或相當層次的頂尖人才,100名創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)領軍人才,1000名高層次緊缺人才,在全市范圍內引進和培養(yǎng)10000名各行業(yè)優(yōu)秀人才,努力把開封打造成人才集聚高地、開放創(chuàng)新之城,加快實現全面崛起。
  2018年10月,當地媒體稱,自《關于實施“汴梁英才計劃”的意見》等文件實施后,開封已與中國農業(yè)大學、清華大學、天津大學、中國人民大學等15所高校(科研院所)簽訂全面合作戰(zhàn)略框架協(xié)議,引進了多個由科學家領銜的新興產業(yè)項目,并柔性引進了20余名院士。
  “打鐵還需自身硬。你看看鄭州,也是曾經被稱作大縣城,但現在,從房價的差距來看,(和開封)越來越大。”陳君感嘆道。
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