“528”新政將滿月 深圳樓市分化加劇

　　深圳南山西麗片區(qū)一新盤售樓處 本報記者 黃靈靈 攝

　　“網(wǎng)紅豪宅盤”每天約100批客戶參與認籌，售樓處開放20天已有超2000批參觀者到訪，片區(qū)二手房成交量翻倍……近期，中國證券報記者調(diào)研了解到，自5月28日深圳宣布跟進下調(diào)首付比例及房貸利率后，疊加前期分區(qū)放寬限購政策影響，深圳部分豪宅片區(qū)成交呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

　　與此同時，二手房市場正加劇分化。在豪宅改善片區(qū)成交帶看活躍的同時，部分樓齡20年以上的“老破小”門可羅雀，陷入“有價無市”的尷尬境地。

　　整體來看，在前期多項利好政策刺激下，深圳樓市逐步進入政策效果兌現(xiàn)期，周成交量呈現(xiàn)三連漲走勢。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會（簡稱深房中協(xié)）最新公布的數(shù)據(jù)顯示，過去一周（6月17日-23日）深圳二手房簽約量約1362套，環(huán)比增長4%，創(chuàng)下近3年來的新高。

　　豪宅改善住宅火熱

　　深圳豪宅被譽為樓市的“風向標”，向來備受關(guān)注。近日，深圳“網(wǎng)紅豪宅盤”——中海深灣玖序獲批預(yù)售，該盤看房需驗資1000萬元，在引發(fā)市場熱議的同時，給豪宅市場點了“一把火”。

　　時值周末看房高峰，記者在現(xiàn)場看到，短短5分鐘內(nèi)該樓盤銷售就接待了3-4批客戶?！笆蹣翘帍?月6日開放以來，已經(jīng)有超過2000批參觀者到訪，6月21日取得預(yù)售證后，每天平均有100批左右的客戶參與認籌。”中海地產(chǎn)有關(guān)負責人告訴記者。

　　據(jù)悉，中海深灣玖序首推293套房源，戶型建筑面積約196-555平方米，毛坯備案均價為13.3萬元/平方米。該樓盤關(guān)注度較高主要由于地段優(yōu)勢明顯?！吧钲跒吵壙偛炕貐^(qū)域固定投資金額高達3000億元，深灣玖序項目是深超總22年來唯一的住宅項目，且具備公園、學校、醫(yī)院、娛樂休閑等豐富配套?！鼻笆鲋泻５禺a(chǎn)負責人說。

　　事實上，不僅是豪宅市場，面向改善需求的新盤成交量也有所上升。“政策出來后，我們樓盤140平方米的戶型好賣了，最近成交了4-5套?！蹦仙轿鼷惼瑓^(qū)一位樓盤銷售告訴記者，該樓盤于去年12月開盤，推售300余套戶型面積為81-140平方米的3-4居室產(chǎn)品。

　　該樓盤銷售介紹，81-115平方米戶型的房源比較好賣，目前僅剩低樓層2-3套可選。140平方米戶型產(chǎn)品折后約1040萬元，此前“賣不太動”，但新政后情況出現(xiàn)變化?！啊?28新政’后，首付款比例下調(diào)，很多客戶賣了之前的房子，拿到房款之后入手了我們這邊140平方米的戶型。”

　　新政不僅作用于新房市場，也提升了豪宅及改善二手房市場的熱度?！靶抡螅覀冮T店的帶看量上來了，1000萬-2000萬元總價的房子成交量出現(xiàn)翻倍增長。”鏈家香山里旗艦店商圈經(jīng)理李林告訴記者。該門店位于深圳知名豪宅片區(qū)華僑城。

　　價格則表現(xiàn)比較平穩(wěn)。“漲價的房源比較難賣出，急出手的業(yè)主主動讓價則比較好成交。”李林表示，客戶需求以改善型為主，很多客戶是賣了原來幾百萬元的房子到款后置換新房。

　　“老破小”有價無市

　　在剛需客戶主導(dǎo)的市場中，住房品質(zhì)重要性愈發(fā)凸顯，這也使得改善型住宅和“老破小”分化加劇。部分二手房中介反映，新政下，二手房成交熱度回升，但“冷熱不均”現(xiàn)象明顯，樓齡20年以上的“老破小”有價無市，去化周期較長。

　　“新政對八卦嶺片區(qū)二手房成交量影響不大?！鄙钲谪悮ぐ素詭X旗艦店商圈經(jīng)理謝鑫坦言，福田區(qū)八卦嶺片區(qū)的二手房多是樓齡20年以上的小戶型，主力房源是20-40平方米的大開間或一居室戶型。

　　謝鑫介紹，2019年前后，由于知名學?！袄髨@系”在周邊建校疊加舊區(qū)改造概念，八卦嶺片區(qū)小戶型學區(qū)房曾備受熱捧，單價曾觸及10幾萬元/平方米。近幾年，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整，片區(qū)二手房市場回歸理性。“近兩年來看房買房的客戶多是有剛性需求，看中荔園小學的學位。”

　　近半年來，深圳房地產(chǎn)利好政策頻出，但對該片區(qū)的影響也較為有限。謝鑫表示，從價格看，年初34平方米的戶型成交價約為160萬-170萬元，目前相似戶型成交價約為150萬元。

　　“528”新政后，首套住房個人貸款最低首付款比例由原來的30%調(diào)整為20%，二套住房個人貸款最低首付款比例由原來的40%調(diào)整為30%。在謝鑫看來，降低首付比例等新政對八卦嶺片區(qū)影響有限的原因主要為，片區(qū)內(nèi)房源以小戶型為主，總價較低，首付款比例降低1-2成對首付款影響不大。

　　由于有名校學位加持，八卦嶺片區(qū)房源流通性尚可，但沒有名校學位且地段不占優(yōu)的“老破小”則門可羅雀?！艾F(xiàn)在接待的很多客戶是年輕人，買房的時候更看重居住品質(zhì)，周邊2000年前建成的‘老破小’幾乎有價無市?！蹦仙絽^(qū)一家頭部地產(chǎn)中介經(jīng)紀人說。

　　中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅表示，5月份以來，深圳樓市迎來限購松綁、房貸首付及利率下降等優(yōu)化調(diào)整政策，新政策對近期的樓市有一定提振作用，樓盤來訪量、看房量上升，市場活躍度顯著增強。

　　“但深圳樓市復(fù)蘇仍低于預(yù)期，市場的行情冷熱不均。核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)盤成交比較活躍，包括新房及二手房市場，位置好、價格有優(yōu)勢的盤，交易量在明顯上升，近期消化了很多房源。冷門板塊的樓盤，目前去化還是比較難?！睂O紅梅說。

　　持續(xù)觀察政策效果

　　業(yè)內(nèi)人士表示，5月以來，在多重利好政策刺激下，深圳樓市成交量在新政后提升明顯但隨后回落。由此可見，政策效果持續(xù)性仍需進一步觀察。

　　5月6日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》明確，有兩個及以上未成年子女的深圳戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在鹽田區(qū)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)等范圍內(nèi)再購買1套住房。此外，非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士在前述限購“松綁”區(qū)內(nèi)購房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年。

　　該項新政出臺后，深圳二手房成交量明顯提升。深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，5月6日-12日，深圳二手房簽約量約1361套，環(huán)比增長201.8%。但隨后三周，深圳二手房簽約量出現(xiàn)下滑，周度成交數(shù)據(jù)分別為1226套、1204套、1155套（5月27日-6月2日）。

　　5月28日，深圳宣布下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。隨后，深圳二手房成交量呈上漲趨勢。深房中協(xié)最新數(shù)據(jù)顯示，最近三周（6月3日至6月23日），深圳單周二手房成交錄得量分別為1198套、1309套、1362套，呈現(xiàn)三連漲的走勢。

　　深圳貝殼研究院分析稱，“506”新政出臺后，深圳樓市的熱度上了一個臺階；“528”新政出臺，推動市場熱度繼續(xù)上升。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，5月29日-6月25日深圳二手房成交量相比4月29日-5月26日增長27.5%。

　　然而，熱度能否延續(xù)仍待觀察?！熬腿A僑城片區(qū)行情看，6月下半月的熱度明顯不及上半月。”李林告訴記者，其所在門店有30多位經(jīng)紀人，6月上半月的周末門店大概有18-19組帶看，但上周末只有8-9組。

　　孫紅梅認為，深圳樓市雖有利好，但市場基礎(chǔ)并不牢固。目前，深圳樓市的新房供應(yīng)量充足，房價一直低位運行，同時深圳保障房數(shù)量越來越多，分流了很多剛需購房者，加之收入漲幅沒達到預(yù)期，大部分居民不敢高負債?！爱斍暗姆康禺a(chǎn)市場正處于企穩(wěn)復(fù)蘇的階段，但復(fù)蘇過程需要鞏固?！?/p>