公募REITs或成基建“新風口” 監(jiān)管部門提前預警
公募REITs漸行漸進。近期東湖高新（600133.SH）、渤海股份（000605.SH）、首創(chuàng)股份（600008.SH）、浙江滬杭甬（0576.HK）等上市公司陸續(xù)發(fā)布公告，披露已開展公募基礎設施REITs項目申報工作。
火熱的浪潮下，這僅僅只是冰山一角。“最近在地方做專項債咨詢項目時發(fā)現(xiàn)，很多地方政府和融資平臺對公募基礎設施REITs興趣很大，但具體怎么操作并不是很了解。現(xiàn)在看，基礎設施投融資領域的下一個風口將是REITs�！北本┑貐^(qū)一位從事專項債咨詢的公司高管稱。
自2018年以來，基建投融資領域的“風口”從PPP切換到專項債。當前專項債大規(guī)模擴張后，部分項目收益難以覆蓋融資、專項債利息支付壓力加大等風險逐漸顯現(xiàn)；PPP方面，一些地方僅將PPP作為融資手段，而忽略了項目選擇及運營，導致部分PPP項目爛尾、債臺高筑。
或許由于前述基建“風口”均出現(xiàn)風險，監(jiān)管部門近期提醒，不應簡單把REITs當作融資手段。
國家發(fā)改委投資司副司長韓志峰9月27日在“中國REITs論壇2020年會”上表示，不應簡單地把REITs當成金融產(chǎn)品、金融工具，或者融資手段。
判斷基礎設施REITs試點成功與否也不僅僅是看REITs產(chǎn)品是否能成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模多大，而應注重把基礎設施資產(chǎn)運營管理好，讓資產(chǎn)的運營效率提升、收益提升，獲得更高的市場認可，為投資人帶來更多的分紅收益。
多家上市公司開展申報發(fā)行工作
今年4月30日，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。在該通知下發(fā)后，省級發(fā)改委已開始摸底儲備轄區(qū)內的基礎設施REITs項目。
記者近期獲得的西部某省份首批REITs試點名單顯示，該省首批摸底試點項目共計163個，其中市縣匯總155個，省直部門匯總8個。后者主要是省交通廳上報的高速公路項目及大數(shù)據(jù)管理局上報的新基建項目。
中國國家鐵路集團有限公司副總經(jīng)理黃民9月27日在“中國REITs論壇2020年會”上透露，已初選滬漢蓉鐵路湖北段、粵海鐵路輪渡、廣珠城際鐵路資產(chǎn)開展REITs試點。上交所總經(jīng)理蔡建春在論壇上表示，上交所相關儲備項目充裕，今后要更注重把好質量關，集中市場各方力量，共同探討中國基礎設施公募REITs的最大公約數(shù)。
實際上，近期東湖高新、渤海股份、首創(chuàng)股份、浙江滬杭甬等上市公司陸續(xù)發(fā)布公告，披露已開展公募基礎設施REITs項目申報發(fā)行工作。從項目所屬領域來看，四家上市公司所選項目分別隸屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、高速公路領域。
這些項目材料構成了觀察基建REITs的窗口。以東湖高新為例，該公司擬以武漢軟件新城1.1期產(chǎn)業(yè)園項目為標的資產(chǎn)開展申報發(fā)行工作，基金初步募集規(guī)模約8.5億元。公募基金管理人、ABS管理人分別為平安基金和平安證券。
具體而言，首先由平安基金發(fā)起設立REITs公募基金。其次，募資成功后，由公募基金作為投資人認購“東湖高新—平安產(chǎn)業(yè)園基礎設施資產(chǎn)支持證券”全部份額，專項計劃正式設立。再次，由資產(chǎn)支持證券購買項目公司全部股權，進而實現(xiàn)由公募REITs基金穿透取得基礎設施項目完全所有權。最后，項目公司現(xiàn)金流通過股東分紅方式最終分配至公募基金持有人。
基建投融資領域專家張宇表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目用地為工業(yè)用地，而工業(yè)地產(chǎn)項目會成為基礎設施REITs試點的主導產(chǎn)業(yè)類別，因為工業(yè)用地幾乎都是招拍掛取得，權屬清晰。但工業(yè)地產(chǎn)項目普遍存在產(chǎn)業(yè)集群效應，受行業(yè)波動影響大可能出現(xiàn)“一榮俱榮、一損俱損”的局面，租金或物業(yè)費受行業(yè)景氣度影響較大。
對于首批項目發(fā)行公募REITs的回收資金用途，東湖高新表示擬投項目所涉行業(yè)包括大健康、大數(shù)據(jù)、智能制造等產(chǎn)業(yè)，有利于公司加快優(yōu)質產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設，進一步提升競爭力。
滬上某大型券商結構化融資部總經(jīng)理表示，通過公募REITs，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以跟市場投資者合作，借助資本力量擴大資產(chǎn)管理規(guī)模，還可以向服務平臺轉變，改變以往單純的“收租”模式，進而以園區(qū)為載體打造產(chǎn)業(yè)鏈條，通過運營服務獲取增值收益。
兩大難題仍有待破解
前述券商結構化融資部總經(jīng)理介紹，她曾拜訪了一家國內排名靠前的物流企業(yè)客戶，這家企業(yè)負責人最關心項目通過REITs退出能獲得的價格是否具有競爭力。換言之，如何對基礎設施進行定價。
對于定價問題，國家發(fā)改委要求，試點項目現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。
“如何定價代表了廣大客戶的心聲。有的項目不是只有公募REITs一種退出方式，其他方式如海外基金或者國內保險公司收購甚至IPO，都可以實現(xiàn)退出，所以很多企業(yè)關注公募RETIs在退出上是否有價格優(yōu)勢�！鼻笆鋈探Y構化融資部總經(jīng)理表示。
該人士還續(xù)稱，但是從投資者的角度看，肯定希望有更高的收益，例如年化4%的收益率可能就不滿足保險資產(chǎn)管理公司的投資收益率要求。因此，使所有參與者達到相對滿意的平衡點并不容易。
記者了解到，另一待破解的難題是稅收優(yōu)惠政策。從國際上看，稅收安排對于公募REITs的推行起著至關重要的作用。從不動產(chǎn)重組過程中的增值稅、土地增值稅到持有和交易環(huán)節(jié)的投資者所得稅等，REITs市場涉及到的稅種較多，但目前均未明確。
“稅收中性是所有ABS產(chǎn)品，也是REITs產(chǎn)品的內在要求和重要特征。但在當前階段直接制定具有針對性的稅收優(yōu)惠政策可能還需要一個過程�！鼻笆鋈倘耸糠Q，“前期稅收優(yōu)惠政策可能是具體問題具體分析，比如通過一事一議方式與各地財稅部門溝通獲取政策支持，是個自下而上的過程�！�
