中基協(xié)發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》

　　中證網(wǎng)訊（記者 王宇露）2月20日晚，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（以下簡稱《不動產(chǎn)試點(diǎn)指引》）及其起草說明，允許符合要求的私募股權(quán)基金管理人在具備初步募資和展業(yè)計(jì)劃的基礎(chǔ)上設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式�！恫粍赢a(chǎn)試點(diǎn)指引》共二十一條，遵循試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)原則，明確不動產(chǎn)投資范圍及試點(diǎn)管理人要求，從基金募集、投資、運(yùn)作、信息披露等方面進(jìn)行規(guī)范。

　　《不動產(chǎn)試點(diǎn)指引》明確不動產(chǎn)投資范圍包含投向特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。參與試點(diǎn)管理人可按指引要求開展不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，不參與試點(diǎn)的管理人原有業(yè)務(wù)模式及登記備案不受影響，可按照協(xié)會現(xiàn)行自律規(guī)則，開展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

　　為發(fā)揮試點(diǎn)作用，體現(xiàn)頭部管理人示范效應(yīng)，《不動產(chǎn)試點(diǎn)指引》從管理人實(shí)繳資本、不動產(chǎn)投資管理規(guī)模及經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)人員、主要出資人及實(shí)際控制人背景等方面提出要求�！恫粍赢a(chǎn)試點(diǎn)指引》明確，開展不動產(chǎn)試點(diǎn)業(yè)務(wù)的管理人在管不動產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計(jì)管理不動產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣；對于僅符合在管不動產(chǎn)投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計(jì)管理不動產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣要求的管理人，應(yīng)在提交材料時(shí)承諾其后續(xù)備案不動產(chǎn)私募投資基金投資者均為機(jī)構(gòu)投資者。符合要求的管理人可在開展基金募集管理活動前向協(xié)會報(bào)送相關(guān)材料，依照規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)品備案。為區(qū)別試點(diǎn)不動產(chǎn)基金和原基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類型，遵照試點(diǎn)指引設(shè)立的基金產(chǎn)品類型選擇為“不動產(chǎn)私募投資基金”。

　　《不動產(chǎn)試點(diǎn)指引》明確了適格投資者及基金運(yùn)作要求。為引入長期資金，促進(jìn)不動產(chǎn)市場盤活存量，不動產(chǎn)私募投資基金投資者應(yīng)當(dāng)以機(jī)構(gòu)投資者為主。對于不動產(chǎn)私募投資基金持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風(fēng)險(xiǎn)。為規(guī)范不動產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作，指引從基金首輪實(shí)繳規(guī)模、基金合同約定必備條款、信息披露、定期報(bào)告等方面，明確不動產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作要求。

　　為提升試點(diǎn)產(chǎn)品投資靈活度，符合試點(diǎn)要求的不動產(chǎn)私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過申請經(jīng)營性物業(yè)貸款、并購貸款等方式擴(kuò)充投資資金來源。此外，在投資期內(nèi)履行相應(yīng)程序的不動產(chǎn)私募投資基金，可在備案完成后開放認(rèn)、申購（認(rèn)繳）。

　　同時(shí)，為加強(qiáng)不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防控，明確不動產(chǎn)私募投資基金應(yīng)強(qiáng)制托管；要求管理人勤勉盡責(zé)，有效控制不動產(chǎn)私募投資基金風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)禁管理人使用基金財(cái)產(chǎn)投向其實(shí)際控制人控制的企業(yè)或項(xiàng)目；對于存在單一投資標(biāo)的、分級安排、抵質(zhì)押、股東借款等特殊風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)進(jìn)行特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示；按季度向投資者進(jìn)行信息披露以及向協(xié)會報(bào)送運(yùn)作情況。

　　《不動產(chǎn)試點(diǎn)指引》自2023年3月1日起施行。符合試點(diǎn)要求的管理人，在開展不動產(chǎn)私募投資基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動前，可于2023年3月1日后通過協(xié)會資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)綜合報(bào)送平臺首頁的政策申請模塊提交申請材料。對于不具備基金初步募集和展業(yè)計(jì)劃的管理人，協(xié)會暫不受理其申請材料。