實探產業(yè)園區(qū)REITs底層資產 積極構建產業(yè)生態(tài)成為主流模式
中證網(wǎng)訊（記者 黃一靈）產業(yè)園區(qū)是支持我國現(xiàn)代產業(yè)體系建設、加快發(fā)展新質生產力的重要載體。同時，產業(yè)園區(qū)資產存量價值巨大，是我國REITs市場最為重要的板塊之一。
日前，中國證券報記者實地走訪華安張江產業(yè)園REIT底層資產，該REIT是國內“首發(fā)+擴募”雙首批基礎設施公募REITs之一，上市公司張江高科為該REIT原始權益人的主要投資方。
“產業(yè)園區(qū)行業(yè)正在從粗放式的高速開發(fā)增量時代邁入精細化的高質管理存量時代。產業(yè)園區(qū)REITs的收益來源于產權類基礎設施產生的租金及運營管理收入，現(xiàn)金來源較為可靠穩(wěn)定?！睆埥呖聘笨偨浝碲w海生表示。
支持戰(zhàn)略新興產業(yè)加速發(fā)展
目前，華安張江產業(yè)園REIT持有張江光大園和張潤大廈兩個基礎設施項目。記者在現(xiàn)場看到，兩個資產位于張江科學城核心位置上海集成電路設計產業(yè)園內，園內集成電路產業(yè)范圍濃厚，甚至還專門設有上海集成電路產業(yè)展廳。
歸功于上海和張江科學城的政策紅利，張江發(fā)展集成電路20余年，已成為國內產業(yè)鏈最完整、技術水平最先進、自主創(chuàng)新能力最強的區(qū)域。全球芯片設計10強中有7家在張江科學城設立了區(qū)域總部、研發(fā)中心。2023年，張江集成電路產業(yè)規(guī)模達到2192億元，占全國產業(yè)比重18%，占上海67%，匯聚了近700家集成電路企業(yè)。
披露數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月末，張江光大園和張潤大廈兩個項目的整體簽約率為92.05%，出租率為85.20%（簽約率在出租率的基礎上考慮了已簽署租約但尚未起租的面積）。簽約租賃業(yè)態(tài)分布主要為集成電路、TMT（含在線新經濟）、金融科技、先進制造業(yè)、產業(yè)服務配套、醫(yī)療及生命科學，其中集成電路占比超四成。
“這與上海在戰(zhàn)略新興產業(yè)方面大力投入的舉措同頻共振，未來產業(yè)園區(qū)的工作重點就是圍繞著產業(yè)發(fā)展?！壁w海生稱：“以張江高科為例，我們正在從傳統(tǒng)的產業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)向科技產業(yè)投資控股集團轉型發(fā)展。我認為產業(yè)園區(qū)行業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿碓从诟泳毣膱@區(qū)管理與服務，更重要的還要深入到產業(yè)中去，積極地引領產業(yè)生態(tài)?！?/p>
實際上，近年來，國家和各地方持續(xù)出臺相關重要政策，支持戰(zhàn)略新興產業(yè)加速發(fā)展，促進我國產業(yè)園行業(yè)轉型升級。多只產業(yè)園區(qū)REITs表示，將充分利用好政策紅利，發(fā)揮其在促進產業(yè)聚集、推動區(qū)域經濟發(fā)展等方面的重要作用，為投資者創(chuàng)造更多的價值。
多措并舉提高出租率
今年以來，產業(yè)園區(qū)的新增供應量較大，在激烈市場環(huán)境下，產業(yè)園區(qū)競爭壓力日趨加大。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，前三季度北京、上海、深圳的產業(yè)園區(qū)市場租金下降明顯。在此背景下，為應對市場競爭，吸引租戶，多只產業(yè)園區(qū)REITs采取靈活的價格競爭策略，實現(xiàn)經營業(yè)績最大化。
“租金很重要，但同樣重要的維度還有很多，例如產業(yè)氛圍，企業(yè)來到產業(yè)園區(qū)能不能找到合作伙伴、人才和供應鏈上下游?！壁w海生說，張江高科正在積極通過構建產業(yè)聯(lián)盟、加強產學研合作、建設公共產業(yè)服務平臺等多樣化舉措加強產業(yè)生態(tài)建設。
與此同時，提質增效和精細管理運營成為產業(yè)園區(qū)提升資產價值和收益水平的重要抓手。在運營方面，華安張江產業(yè)園REIT去年經歷了大租戶退租、出租率下降等挑戰(zhàn)。
對于一些無法預料的租戶調整情況，趙海生表示，從華安張江產業(yè)園REIT的經驗來說，運營團隊一方面通過打造產業(yè)集群效應增加租戶黏性，進而從根源上解決空置率問題；另一方面對于底層資產內租戶的租期進行合理的分配，分散了原租戶的集中度和到期時間，提前避免再次出現(xiàn)單一租戶退租導致出租率大幅下降事件的發(fā)生，使底層資產的運營更貼合REITs的投資要求。
具體到外部管理機構相關工作，中金湖北科投光谷REIT相關負責人稱，其外部管理機構設置招商服務部專項負責基礎設施項目招商安排，并已與政府招商部門、行業(yè)協(xié)會、園區(qū)辦及第三方中介代理機構建立良好的溝通渠道，有利于持續(xù)拓展?jié)撛谧鈶魞洌Ｕ匣A設施項目招商運營水平。
擴募為市場發(fā)展注入強勁動能
自首批REITs產品推出以來，REITs市場已經成效初顯，而擴募作為REITs最具特色的發(fā)展途徑之一，正引領著市場向更深層次、更寬領域邁進。
華安張江產業(yè)園REIT是首批REITs擴募項目之一。該REIT通過擴募提升了底層資產的運營效率和競爭力，進而有效推動區(qū)域經濟的轉型升級。擴募完成后，華安張江產業(yè)園REIT2023年實際現(xiàn)金分派率較2022年有所提升。此外，截至2024年三季度末，張江擴募項目張潤大廈已從重要租戶變動的影響恢復過來，目前出租率超90%，較去年同期顯著提升。
“產業(yè)園區(qū)REITs可以通過擴募不斷納入同質優(yōu)質資產。在產品設計上分散客戶需求的同時形成產業(yè)集群優(yōu)勢，進一步增強客戶黏性，吸引更多產業(yè)租戶入駐，也實現(xiàn)資產的規(guī)模效應和運營協(xié)同效應?！壁w海生向記者表示。
東吳蘇園產業(yè)REIT相關負責人認為，擴募機制使得REITs市場更加市場化，形成了對權益融資和債務融資的有效補充，有效支撐了基礎設施實體經濟的高質量、可持續(xù)的發(fā)展，東吳基金將加強對存量資產的跟蹤及服務，有效挖掘優(yōu)質儲備資產，為東吳蘇園項目擴募工作做好前期準備。
