中金基金劉立宇：乘公募REITs之風 開啟資產(chǎn)配置新階段

　　中證網(wǎng)訊（記者 吳娟娟）首批公募REITs發(fā)行正在緊鑼密鼓地推進。日前，中金基金創(chuàng)新投資部副總經(jīng)理劉立宇接受中國證券報記者采訪時詳解了首批公募REITs的風險收益特征。劉立宇表示，公募REITs兼具股票和債券的特征，是一種全新的資產(chǎn)配置工具。對于個人投資者來說，它是低門檻參與基礎(chǔ)設施資產(chǎn)投資的選擇。據(jù)悉，劉立宇為中金基金即將發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品的三位基金經(jīng)理之一。

　　優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是公募REITs價值的基礎(chǔ)

　　中國證券報：在首批獲批的公募REITs產(chǎn)品中，中金基金的產(chǎn)品有何特點？

　　劉立宇：REITs的收益主要來自兩方面，一是租金等運營收入，二是資產(chǎn)增值收益，因此底層資產(chǎn)的質(zhì)量非常關(guān)鍵。中金基金此次獲批的中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)，具體可從四個方面來看。首先，倉儲物流行業(yè)整體處于政策支持，市場需求增長的有利發(fā)展階段，是REITs產(chǎn)品比較理想的目標資產(chǎn)品類。第二，中金普洛斯REIT的七個倉儲物流園區(qū)，兩個在北京，兩個在長三角，另外三個在港珠澳大灣區(qū)，以上區(qū)域的倉儲物流資產(chǎn)相對稀缺，底層資產(chǎn)具備一定升值潛力。第三，項目的經(jīng)營非常市場化，租約分散，這為穩(wěn)定的基金收益分配奠定了基礎(chǔ)。第四，普洛斯作為倉儲物流行業(yè)的領(lǐng)導者，為后續(xù)基礎(chǔ)設施項目的運營提供保障。

　　中國證券報:電商巨頭布局自己的倉儲物流對底層項目經(jīng)營會否形成挑戰(zhàn)？

　　劉立宇:有部分投資者擔心電商巨頭在布局自己的物流倉儲對普洛斯這樣的第三方供應商形成制衡。實際上，電商所需的物流倉儲面積巨大，對配售效率的要求很高，需求旺盛，自建倉庫短期內(nèi)還無法滿足全部需求。

　　此外，很多一線城市核心的倉儲物流用地新增供應非常有限。電商巨頭如果要部署自己的倉儲物流項目需要選擇并購項目或二手土地，往往可遇不可求。所以特別是在核心的物流節(jié)點，預計電商還會選擇租賃第三方供應商倉庫，來滿足配送的需求。因此，普洛斯和電商巨頭更多的是合作關(guān)系而非競爭關(guān)系。

　　公募REITs為介于股債之間的資產(chǎn)

　　中國證券報：公募REITs適合什么樣的投資者？

　　劉立宇：產(chǎn)權(quán)類公募REITs的預期分紅相對穩(wěn)定，底層資產(chǎn)有長期升值的可能性，它較為適合長線投資者，尤其每年有相對穩(wěn)定分紅有需求的投資者，這與保險資金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金有長線資產(chǎn)配置需求的資金偏好吻合。目前，這些機構(gòu)投資者也在積極地了解項目的情況。

　　海外數(shù)據(jù)顯示，REITs和股票、債券資產(chǎn)相關(guān)系數(shù)較低。將它放到資產(chǎn)組合里面，會優(yōu)化組合整體的風險收益的水平。因此對于其他機構(gòu)投資者來說，它也是重要的資產(chǎn)配置工具。

　　對于普通的公眾投資者來說，REITs的好處是門檻低，交易便利。如果進行不動產(chǎn)的實物資產(chǎn)投資，需要斥資上百萬元，甚至上千萬元才能進行單一資產(chǎn)的投資，投資門檻高，資金占用量大，個人投資者往往面臨集中投資的風險，并且交易周期長、涉及環(huán)節(jié)多、稅費高、市場透明度低�？梢赃x擇投資公募REITs這種標準化投資工具，由專業(yè)的團隊運營底層基礎(chǔ)設施資產(chǎn)。  

　　中國證券報：公募REITs更接近權(quán)益型資產(chǎn)還是固定收益型資產(chǎn)？

　　劉立宇：公募REITs是介于股票和債券之間的產(chǎn)品。產(chǎn)品強制分紅這和固定收益產(chǎn)品比較像。與固收產(chǎn)品的利息不同，REITs的分紅水平是由資產(chǎn)的經(jīng)營狀況決定的。產(chǎn)品設計初衷是，要對投資人進行相對穩(wěn)定的分紅，而且要求分紅以現(xiàn)金的形式，每年不少于一次，但分紅水平并不是一成不變的。

　　此外，產(chǎn)權(quán)類公募REITs底層資產(chǎn)有增值的潛力，長期來看REITs的市場交易價格圍繞產(chǎn)品的內(nèi)涵價值波動，投資人也能分享到底層資產(chǎn)增值帶來的收益。這是與股票投資類似的地方。綜上，它兼具股票和債券的屬性，是介于兩者之間的資產(chǎn)。

　　中國證券報： 公募REITs抗通脹屬性如何？

　　劉立宇：關(guān)于REITs的是否可以抗通脹，國內(nèi)沒有歷史數(shù)據(jù)。海外數(shù)據(jù)顯示，REITs的抗通脹能力較強，原因在于租金也是CPI的組成部分，當通脹發(fā)生的時候，租金往往隨之上浮。其次，REITs強制分紅，大部分時間，產(chǎn)品的分紅水平高于通脹水平，可抵抗部分通脹的風險。從美國歷史來看，即使在1974年到1981年的高通脹時期，權(quán)益型REITs在扣除通脹影響后也提供了可觀的收益。因此很多美國投資者把REITs當做抗通脹的產(chǎn)品。國內(nèi)REITs是否可以抗通脹還有待觀察。   

　　關(guān)注二級市場流動性與公眾投教

　　中國證券報：首批公募REITs的戰(zhàn)略配售比例較高，上市交易后產(chǎn)品的流動性怎么保障？

　　劉立宇： 中金基金對產(chǎn)品上市后二級市場的流動性非常關(guān)注。我們已與多家優(yōu)秀的做市商簽約，共同參與中金普洛斯REIT的做市，為市場提供流動性支持。

　　中國證券報：對于普通投資者來說，公募REITs產(chǎn)品存在哪些風險？

　　劉立宇：我們認為一方面是產(chǎn)品本身的風險，一方面是公眾投資者對新產(chǎn)品了解不足從而導致無法進行理性的投資。第一類風險包含基礎(chǔ)設施基金特有的風險，以及公募基金產(chǎn)品的一般性風險，這在招募說明書里有專門詳細的解釋。此外，公募REITs雖然是一類預期收益相對穩(wěn)健，強調(diào)分紅的產(chǎn)品，但它同時也具有權(quán)益屬性，不是保本保息的。如果投資者由于對它不了解，對它抱有不切實際的期望，則無法進行理性的投資決策。我們正在通過大量的投教服務，幫助公眾投資者更加理解這類產(chǎn)品的收益風險特征。建議投資者在參與基礎(chǔ)設施基金相關(guān)業(yè)務前，認真閱讀基金合同、招募說明書和基金產(chǎn)品資料概要等法律文件，熟悉基礎(chǔ)設施基金相關(guān)規(guī)則，充分認識基金風險收益特征和產(chǎn)品特性，充分考慮自身的風險承受能力，謹慎做出投資決策。