基礎設施公募REITs業(yè)務之審核ABC（一）
【編者按】 為幫助投資者充分了解基礎設施公募REITs業(yè)務相關規(guī)則，深交所投教中心特別推出基礎設施公募REITs系列解讀文章。本篇為第一篇，主要介紹基礎設施公募REITs審核關注事項，一起來看看。
1、基礎設施項目應當符合哪些合規(guī)性要求？
基礎設施項目應當符合以下合規(guī)性要求：（1）權屬清晰，資產(chǎn)范圍明確，并依照規(guī)定完成了相應的權屬登記；（2）不存在法定或約定的限制轉讓或限制抵押、質(zhì)押的情形，不存在抵押、質(zhì)押等權利限制；（3）基礎設施資產(chǎn)已通過竣工驗收，工程建設質(zhì)量及安全標準符合相關要求，已按規(guī)定辦理審批、核準、備案、登記等手續(xù)；（4）基礎設施資產(chǎn)的土地實際用途應當與其規(guī)劃用途及其權證所載用途相符；（5）基礎設施資產(chǎn)涉及經(jīng)營資質(zhì)的，相關經(jīng)營許可或者其他經(jīng)營資質(zhì)應當合法、有效；（6）中國證監(jiān)會和深交所規(guī)定的其他條件。
2、基礎設施項目現(xiàn)金流應當符合哪些條件？
基礎設施項目現(xiàn)金流應符合市場化原則，基于真實、合法的經(jīng)營活動產(chǎn)生，現(xiàn)金流持續(xù)、穩(wěn)定，且來源應合理分散，直接或穿透后來源于多個現(xiàn)金流提供方。因商業(yè)模式或者經(jīng)營業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，重要現(xiàn)金流提供方應當資質(zhì)優(yōu)良，財務情況穩(wěn)健。
3、基礎設施項目運營情況應當符合哪些條件？
基礎設施項目運營時間原則上應不低于3年，運營模式成熟穩(wěn)定，且運營收入有較好增長潛力。針對產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心等依托租賃收入的基礎設施項目，要求近3年總體出租率和租金收入較高、租金收繳情況良好、主要承租人資信狀況良好、租約穩(wěn)定、承租人行業(yè)分布合理；對于收費公路、污水處理等依托收費收入的基礎設施項目，要求近3年運營收入較高或保持增長、使用者需求充足穩(wěn)定、區(qū)域競爭優(yōu)勢顯著以及運營水平處于行業(yè)前列。
4、基礎設施項目的可供分配金額測算報告應當考慮哪些影響因素？
可供分配金額測算報告應經(jīng)會計師事務所審閱，測算期限不超過2年且不晚于第二年年度最后一日�？晒┓峙浣痤~測算應當遵循合理、謹慎的原則，并充分考慮宏觀及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、項目業(yè)態(tài)及用途、運營情況及未來調(diào)整安排、重大資本性支出、稅費安排、周邊生態(tài)環(huán)境及競爭環(huán)境發(fā)展等因素的影響。
5、基礎設施項目的評估方法是什么？對基礎設施項目進行評估需要考慮哪些因素？
基礎設施項目評估機構原則上以收益法作為主要估價方法對基礎設施項目進行評估，在評估報告及其附屬文件中披露評估過程和影響評估的重要參數(shù)，包括但不限于土地使用權或經(jīng)營權剩余期限、運營收入、運營成本、運營凈收益、資本性支出、未來現(xiàn)金流預期、折現(xiàn)率等。
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