□本報兩會報道小組
全國人大代表、越秀集團董事長張招興在接受中國證券報記者采訪時表示，經(jīng)過監(jiān)管部門前期扎實有效地推動以及發(fā)行人、投資機構的積極探索，目前國內(nèi)推出REITs公募試點的法律框架、監(jiān)管環(huán)境、市場準備等條件已基本成熟，建議證監(jiān)會牽頭選擇優(yōu)質(zhì)成熟的基礎資產(chǎn)、具有豐富REITs和不動產(chǎn)運營管理經(jīng)驗的發(fā)行人（管理人）開展試點，盡快推動國內(nèi)公募REITs試點的落地，并請有關部門完善相關配套制度。
助力金融供給側改革
中國證券報：在經(jīng)濟新常態(tài)和深化供給側結構性改革的當下，發(fā)展REITs有哪些現(xiàn)實意義？
張招興：通過將不動產(chǎn)以“出售基金份額”的方式轉化為高流動性、低投資門檻的標準化金融產(chǎn)品，實現(xiàn)了不動產(chǎn)資產(chǎn)的穩(wěn)定收益與普通個人投資者投資需求的有效對接。新常態(tài)下，公募REITs對于推動金融市場供給側改革，特別是助力國家“三去一降一補”、提高金融產(chǎn)品供給質(zhì)量，引導社會資本支持實體經(jīng)濟具有重要戰(zhàn)略意義。貸款模式在金融支持結構中占比較大是造成目前整體杠桿率偏高的原因之一。公募REITs產(chǎn)品是以不動產(chǎn)資產(chǎn)收益為派息來源的永續(xù)、權益性投資工具，大力發(fā)展公募REITs產(chǎn)品有利于引導金融機構的債權轉為投資，有效降低存量不動產(chǎn)的杠桿負債率。除商業(yè)不動產(chǎn)外，公募REITs產(chǎn)品同樣適用于物流、醫(yī)療、環(huán)保、基礎設施等其他領域的不動產(chǎn)資產(chǎn)，提升上述產(chǎn)業(yè)的流動性、降低杠桿率。
以PPP項目為例，由于相關公共基礎設施建設投資規(guī)模大、退出渠道單一、回收期長，社會資本參與積極性不高。通過REITs可將具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)轉化為小額、流動性強的交易性資產(chǎn)，使得PPP項目成熟后快速退出，形成新的民生工程資本金，有效降低實體經(jīng)濟杠桿率，尤其是地方政府的負債率，提高地方財政（或企業(yè)）的持續(xù)投資能力，將有效緩解負債端壓力，有利于防范和化解系統(tǒng)性金融風險。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，交易所市場已掛牌的“類REITs”產(chǎn)品中，發(fā)行人主要為物流行業(yè)、商業(yè)運營行業(yè)等，而房地產(chǎn)企業(yè)作為原始權益人僅占全部總量的不到10%，也說明REITs類產(chǎn)品不應當認為僅僅支持房地產(chǎn)行業(yè)，更是有效地支持了實體經(jīng)濟的健康發(fā)展。
同時，公募REITs將對實體經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生有效支持。實體經(jīng)濟的發(fā)展是以工業(yè)廠房、商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)院、物流、養(yǎng)老物業(yè)等多類別的持有型物業(yè)為重要載體，從某種意義上說，這些持有型物業(yè)本身即是實體經(jīng)濟的組成部分。公募REITs可作為連接資本市場和實體經(jīng)濟的橋梁，將社會長期資本與持有型物業(yè)的長期投資進行對接。REITs的發(fā)展可以助力企業(yè)向輕資產(chǎn)轉型，通過剝離非核心資產(chǎn)，同時不喪失對物業(yè)的控制，將資金置換出來用于增強企業(yè)核心競爭力，增強主業(yè)的服務輸出能力，真正提升金融服務實體經(jīng)濟的效率。
另外，公募REITs將對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)行業(yè)轉型產(chǎn)生積極影響，公募REITs兼具“股性”與“債性”特點，以“盤活存量”、而不是“新增投放”的方式，有效疏導投資者對住宅市場的投資、投機需求，有助于盡快恢復“房子是用來住的，不是用來炒的”的原本定位。REITs強調(diào)穩(wěn)定和可持續(xù)的理念以及產(chǎn)品結構特點，有助于推動房地產(chǎn)企業(yè)從“粗放式開發(fā)”轉型升級為“精細化經(jīng)營”的發(fā)展模式，與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的理念契合，有利于促進房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
而且，通過公募REITs向公開資本市場提供風險低、流動性強、穩(wěn)定回報的集合投資產(chǎn)品，亦有助于提高金融產(chǎn)品的供給質(zhì)量，讓廣大老百姓能夠更好地共享經(jīng)濟發(fā)展成果，讓人民群眾有更多的獲得感。
推出公募REITs時機成熟
中國證券報：近年來發(fā)展REITs的呼聲很高。從我國實際情況來看，目前推出公募REITs產(chǎn)品是否具備成熟的市場條件？
張招興：總體看，條件已經(jīng)成熟。一方面，交易所類REITs為公募REITs的推出奠定了良好基礎。2014年以來，以“資產(chǎn)支持證券（ABS）”為載體，以成熟不動產(chǎn)為基礎資產(chǎn)，在交易所市場發(fā)行、掛牌的“類REITs”產(chǎn)品獲得了長足發(fā)展。類REITs產(chǎn)品作為前期探索市場、穩(wěn)妥控制風險的有益嘗試，為公募REITs奠定了良好的基礎。
此外，證監(jiān)會開創(chuàng)性地提出了在我國現(xiàn)行法律環(huán)境下，公募REITs可能的產(chǎn)品路徑。2016年12月26日，國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于推進傳統(tǒng)基礎設施領域PPP項目資產(chǎn)證券化相關工作的通知》，明確提出將積極研究推出“主要投資于資產(chǎn)支持證券的證券投資基金”。2017年2月14日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會對國內(nèi)公募REITs的產(chǎn)品形式明確表示，2017年將研究推動“公募基金+資產(chǎn)證券化”的房地產(chǎn)投資信托基金模式。這樣的交易結構是在現(xiàn)行法律框架下最為可行的安排，應盡快落地推動。
但是，目前的交易安排尚未能完全發(fā)揮REITs產(chǎn)品優(yōu)勢。比如，現(xiàn)階段類REITs產(chǎn)品期限相對較短。其開放期或退出期通常在3-5年之間，到期需要通過資產(chǎn)處置或原始權益人回購的方式實現(xiàn)投資人退出，尚未達到公募REITs以交易方式實現(xiàn)的“永續(xù)”效果。再如，類REITs產(chǎn)品投資門檻高、流動性較差，最低投資門檻為人民幣100萬元，且僅能通過交易所大宗交易平臺以協(xié)議方式轉讓、流通。
此前，市場人士認為，我國推動REITs的障礙主要在于法律環(huán)境及稅收體制。經(jīng)過近年來的實踐摸索和準備，法律環(huán)境方面已經(jīng)找到突破路徑，即：在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，以“公募基金+資產(chǎn)證券化”方式實現(xiàn)公募REITs的落地。同時，通過產(chǎn)品及交易結構方面的設計，亦可較大程度上避免原始權益人、投資人承擔過重稅負。
因此，此前擔心的制度性障礙已經(jīng)找到解決路徑，投資者對REITs產(chǎn)品已有了較為深入的了解，監(jiān)管部門也初步建立了成體系的REITs監(jiān)管體制，積累了較為豐富的監(jiān)管經(jīng)驗，且實體經(jīng)濟對于公募REITs產(chǎn)品需求極為強烈，盡快推出完整、標準意義的公募REITs時機與條件皆已成熟，勢在必行。
鑒于此，我們建議延續(xù)類REITs產(chǎn)品在交易所市場先行先試的成功經(jīng)驗，由證監(jiān)會牽頭，會同有關部門共同建立有助于公募REITs設立、發(fā)行及運作的完善支持及監(jiān)管體系，盡快推動公募REITs試點落地。同時，在試點初期，為合理控制風險，建議選擇基礎資產(chǎn)優(yōu)良、發(fā)行人或管理人主體優(yōu)質(zhì)的企業(yè)先行先試，探索積累市場經(jīng)驗。
放寬公募REITs投資比例限制
中國證券報：就公募REITs產(chǎn)品架構而言，有何具體建議？
張招興：我們建議，在不與《證券投資基金法》相抵觸的前提下，由證監(jiān)會針對公募REITs另行頒布專門指引或管理辦法，在公募REITs產(chǎn)品下放開當前公募基金運作管理辦法中關于投資比例的相關限制。
根據(jù)我國目前《公開募集證券投資基金運作管理辦法》的相關規(guī)定，一只基金持有一家公司發(fā)行的證券，其市值不得超過基金資產(chǎn)凈值的百分之十；同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司發(fā)行的證券，不得超過該證券的百分之十。國內(nèi)當前擬定的公募REITs產(chǎn)品架構中所采用的公募基金，主要將其定位于產(chǎn)品載體，其產(chǎn)品設計邏輯更類似于企業(yè)股票存量發(fā)行的“賣方”思維，而與傳統(tǒng)投資于股票、債券等二級市場證券的公募基金的“買方”思維不同，故不宜完全參照傳統(tǒng)公募基金既有的投資比例限制規(guī)定。
完善REITs稅制
中國證券報：對于我國公募REITs稅制體系的建立，你怎么看？
張招興：在稅制方面，交易所“類REITs”與公募REITs并無實質(zhì)差異。過往項目中，稅負問題通過“一事一議”的方式得到了部分解決，但未能形成系統(tǒng)化的優(yōu)惠稅收體制。但是，不能因為稅收體制“不完美”而停滯推進公募REITs。相反，應通過積極穩(wěn)妥、先行先試的公募REITs實踐，促進REITs稅制的建立和完善，在實踐中發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。
