我國(guó)樓市一直存在屢調(diào)屢漲現(xiàn)象。去年“9·30”熱點(diǎn)樓市房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)，短短半年間，熱點(diǎn)城市及其周邊房地產(chǎn)調(diào)控政策隨之全面升級(jí)。然而，今年年初以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，雖然新房?jī)r(jià)格漲幅回落，但二手住宅成交活躍，并輻射至周邊樓市，市場(chǎng)投機(jī)炒作動(dòng)力充足。
2017年3月，北京、廈門、廣州的二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別上漲2.2%、4.9%、3.3%，高出同期新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅1.8個(gè)、3個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)北京周邊樓市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)大幅上漲，三線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅環(huán)比2月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，完全脫離了市場(chǎng)基本面和合理發(fā)展預(yù)期的支持。
這些情況表明，當(dāng)前樓市仍存在一定的逆調(diào)控傾向。過(guò)去近二十年累積且?guī)谉o(wú)風(fēng)險(xiǎn)的樓市財(cái)富增值效應(yīng)，已經(jīng)制造出不容小覷的投機(jī)炒作力量，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向往往與政策調(diào)控方向相背離。面對(duì)政府調(diào)控舉措，市場(chǎng)投機(jī)炒作力量不是主動(dòng)“偃旗息鼓”，而是到處“興風(fēng)作浪”，既增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，也極大地增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的復(fù)雜性。這已成為當(dāng)前宏觀調(diào)控和金融治理的難點(diǎn)，值得高度警惕。
局部樓市的逆調(diào)控傾向，也在提示政策制定者們，需要高度關(guān)注市場(chǎng)的非理性反應(yīng)。這是因?yàn)�，調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于動(dòng)態(tài)博弈之中，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模急劇擴(kuò)大所形成的投機(jī)炒作力量，并不會(huì)完全順應(yīng)政策調(diào)控方向自我約束，反而會(huì)挖空心思消極或逆向應(yīng)對(duì)。盡管沒有一個(gè)群體或個(gè)人可以完全左右房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，但考慮到當(dāng)前樓市信息不對(duì)稱、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期沒有根本逆轉(zhuǎn)，以及樓市流動(dòng)性欠缺等因素，熱點(diǎn)樓市實(shí)際上是一個(gè)帶有較高壟斷性的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，少量交易就可能在很大程度上左右市場(chǎng)價(jià)格走向。以泛豪宅化的熱點(diǎn)城市核心區(qū)域住宅交易為例，由于交易量相對(duì)于存量的比例極小，實(shí)際成交價(jià)格往往成為所在區(qū)域住宅的代表性價(jià)格，未來(lái)存量住宅掛牌價(jià)格，勢(shì)必會(huì)以先前成交價(jià)作為重要參考。此前有報(bào)道披露，有人在9個(gè)月內(nèi)將房?jī)r(jià)炒高2-3倍，實(shí)際上就是基于這一道理。而之所以會(huì)出現(xiàn)逆樓市調(diào)控行為，根本原因仍在于巨大的樓市財(cái)富增值效應(yīng)。如果不能采取有效措施，縮小住宅非理性投機(jī)炒作的利潤(rùn)空間，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的逆調(diào)控行為就不會(huì)消減。
由此可見，房地產(chǎn)調(diào)控客觀上也需要有“點(diǎn)剎”功能，能夠及時(shí)對(duì)局部、個(gè)別的房?jī)r(jià)炒作行為形成強(qiáng)有力約束。在嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策同時(shí)，有必要對(duì)交易雙方進(jìn)行嚴(yán)格的稅收稽查、資金來(lái)源合法性檢查，依據(jù)違法違規(guī)情節(jié)，實(shí)施嚴(yán)厲的管制及懲治措施。這或許會(huì)更有效地約束投機(jī)炒作行為，并對(duì)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作慣性形成巨大震懾，顯著減輕當(dāng)前以住宅需求調(diào)節(jié)為主要特征的樓市調(diào)控壓力。同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)住宅交易價(jià)格，實(shí)施差別化房地產(chǎn)稅率，加強(qiáng)金融、稅務(wù)部門之間的工作聯(lián)動(dòng)，以資金交易合規(guī)性和稅收行為合法性為兩大支撐，努力縮小住宅投機(jī)炒作空間，以此推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。
