《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 胡巍 | 北京報道
�。ū疚目l(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第25期）
“2017年12月，新建商品住房網(wǎng)簽均價同比下降0.9%，自2016年10月份以來連續(xù)15個月環(huán)比不增長�！�6月19日，《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書（2018）》（下稱“《白皮書》”）正式對外發(fā)布，這是其中的一段話。
《白皮書》這一住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域年度發(fā)展報告，由行業(yè)概況、重點(diǎn)專題、發(fā)展展望三個部分組成。2017年，北京房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場、住房保障領(lǐng)域呈現(xiàn)出何種特點(diǎn)？釋放了什么信號？
調(diào)控效果明顯，北京樓市降溫
2017年，北京市商品住房成交17.7萬套，同比減少45.6%。其中，新建商品住房銷售4.3萬套，同比減少26.5%；二手住房銷售13.4萬套，同比減少49.8%。
可以發(fā)現(xiàn)，相比新房，二手房交易量下降幅度更明顯�！栋灼窋�(shù)據(jù)顯示，二手住房與新建商品住房銷售套數(shù)之比由2016年的4.6：1下降至2017年的3.1：1。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說：“新房限價，新房與二手房房價出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，買新房更劃算。另一方面，由于從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，平房和法院拍賣房也加入限購行列，使二手房交易量減少。”
諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷認(rèn)為：“新房大多位于郊區(qū)，價格受到政府調(diào)控指導(dǎo)，相較二手房來說要便宜，因此調(diào)控后二手房交易幅度下降更大。從調(diào)控結(jié)果來看，新房、二手房成交均大幅下滑，說明效果顯著�！�
《白皮書》提到，商品住宅交易結(jié)構(gòu)中，首套、二套購房比例分別為76.7%、23.3%。
趙秀池認(rèn)為，“76.7%這個比例比較正常，說明沒有房地產(chǎn)泡沫�！�
陳雷的看法是，首套購房比例76.7%，這一數(shù)字遠(yuǎn)高于其他城市，主要原因是全國認(rèn)貸政策，已在異地有貸款記錄的購房客在北京購房門檻被極大提高。
《白皮書》顯示，商品住房交易中，新房以改善型為主。其中，套型面積在140平方米以上的占43.7%，比2016年提高7.5個百分點(diǎn)；90平方米以下的占20.5%，比2016年下降4.5個百分點(diǎn)。二手房交易以中小戶型為主。90平方米以下套數(shù)占63.9%，比2016年提高3.6個百分點(diǎn)；140平方米以上的占10.1%，比2016年下降1.2個百分點(diǎn)。
對此，趙秀池分析稱：“二手房為中小戶型，大部分位于中心城區(qū)，擁有優(yōu)越的教育醫(yī)療資源，更受剛需購房者青睞�！标惱讋t認(rèn)為：“新房由于位置較偏、單價低，而且受政府指導(dǎo)價格影響，盈利難。開發(fā)商為了盈利，更傾向于設(shè)計利潤率高的大戶型。這一點(diǎn)確實不利于剛需購房，所以部分地塊政府重啟了‘70/90政策’，也是在新房方面保障剛需利益�！保ň幷咦ⅲ骸�70/90政策”，即2006年5月，九部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，要求新建住宅項目，套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占整個項目的70%以上。）
根據(jù)《白皮書》數(shù)據(jù)，2017年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3745.9億元，同比減少7.4%，增速比上年下降3.1個百分點(diǎn)，占全社會固定資產(chǎn)投資的41.9%，同比下降5.9個百分點(diǎn)。其中，住宅完成投資1725.5億元，同比減少11.6%。
陳雷認(rèn)為：“北京市要控制城市和人口規(guī)模，因此不會大幅度增加住宅土地供應(yīng)；另一方面，2017年政府鼓勵集體建設(shè)用地入市租賃市場，不需要擴(kuò)大住宅土地供應(yīng)。2017年的新增土地均為限價地塊和共有產(chǎn)權(quán)地塊，所以雖然看上去新增供應(yīng)減少，但是這兩種性質(zhì)地塊能最大限度保障剛需利益，所以是在不斷探索‘房住不炒’的調(diào)控路徑，推動住房供給側(cè)改革。”
住房租賃市場同比增長22.3%
據(jù)《白皮書》分析，2017年北京市住房租賃交易量增價穩(wěn)。據(jù)主要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交數(shù)據(jù)推算，全市住房租賃市場累計交易246.8萬套次，同比增長22.3%。住房租賃規(guī)模與買賣（新建商品住房加二手住房）規(guī)模之比為13.9：1，明顯高于2016年的6.2：1。2017年，全市住房租賃平均月租金75.6元/平方米，較2016年上漲2.4%，漲幅回落13.3個百分點(diǎn)。
“租房是絕對的剛需，高房價下租房劃算，加之2017年推出了住房租賃新政，給承租人賦權(quán)，同時鼓勵機(jī)構(gòu)租賃發(fā)展，加大了公租房與人才租賃房的供應(yīng)，使租賃交易量出現(xiàn)了較快增長。”趙秀池說。
北京市也在積極籌集租賃房源。據(jù)北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，截至2017年底，北京市主要住房租賃企業(yè)向社會提供的租房房源約60.68萬間（套）；“限房價競地價”成交的企業(yè)自持租賃住房項目27個，其中已確定規(guī)劃設(shè)計方案的項目8個，可提供租賃住房4473套，擬于2018年實現(xiàn)開工。
另外，北京市39個集體土地租賃房項目已辦理占地手續(xù)，面積約204公頃，完成任務(wù)指標(biāo)102%。2011年以來推出的首批5個集體土地租賃房試點(diǎn)項目1.28萬套房源，已陸續(xù)交付。此外，截至2017年12月底，共有產(chǎn)權(quán)住房項目共42個、約4.4萬套，其中5個項目、3937套已申購。
對此，陳雷向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說：“在市場供應(yīng)緊張的情況下，大力發(fā)展租賃市場會緩解供需失衡局面，延后購房時間。而共有產(chǎn)權(quán)房的大量入市，能極大滿足剛需購房需求，使得市場能在短期及未來一段時間內(nèi)保持穩(wěn)定�！�
趙秀池進(jìn)一步提到，租賃的需求也有高、中、低檔多個層次，房企提供的高品質(zhì)租賃住房，租金水平較高也屬正�，F(xiàn)象�！白饨鹚降母叩图热Q于供求關(guān)系，也取決于出租者的盈虧狀況與承租者的承受力，穩(wěn)定租金更多的要靠市場力量。”
住房保障各項目標(biāo)任務(wù)超額完成
2017年，北京共建設(shè)籌集各類保障房6.5萬套、竣工9萬套，分別完成年度建設(shè)計劃的131%和151%。完成各類保障性住房（不含自住房、共有產(chǎn)權(quán)住房）投資851.6億元，其中公共租賃住房完成86.6億元，經(jīng)濟(jì)適用住房31.9億元，限價商品住房100.3億元，棚戶區(qū)改造安置房632.8億元。
陳雷說：“2017年是棚改推行大年，政府棚改力度極大。但同時也要注意到棚改投資的不可持續(xù)性，后期棚改減弱后市場還需要做出相應(yīng)調(diào)整。而租賃市場是未來發(fā)展的重中之重，有了國家政策的支持，未來提升空間較大�！�
《白皮書》介紹，2017年分配北京市公共租賃住房1.16萬套，公共租賃住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放1.97萬戶、2.23億元，累計發(fā)放2.32萬戶、5.42億元。此外，市場租房補(bǔ)貼新增家庭3500戶，實現(xiàn)16區(qū)全覆蓋，市場租房補(bǔ)貼發(fā)放1.93萬戶、1.86億元，累計發(fā)放4.97萬戶、14.51億元。
趙秀池說：“公租房有穩(wěn)定的租賃關(guān)系，又能落戶，租金比市場租金低，需求量較大；共有產(chǎn)權(quán)房房價低于市場價，政府又讓渡了使用權(quán)，對購房人的吸引力也比較大；公租房和共有產(chǎn)權(quán)房的供給不斷增加，會減少購買商品房的需求，對抑制房價也會產(chǎn)生一定作用。”
《白皮書》提到，隨著北京經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展進(jìn)步，住房保障領(lǐng)域發(fā)展不平衡不充分的矛盾也日漸顯現(xiàn)，成為新階段改革創(chuàng)新的著力點(diǎn)：在建立“新北京人”專項分配長效機(jī)制的同時，加大精準(zhǔn)保障力度，專項解決一批獲獎農(nóng)民工、環(huán)衛(wèi)工人等特殊行業(yè)職工，以及首都城市發(fā)展需要的各類人才的基本住房需求；推行“以區(qū)為主”分配模式，由各區(qū)組織面向本區(qū)戶籍和在本區(qū)工作的家庭配租，不再組織全市大搖號，有效促進(jìn)職住平衡、產(chǎn)城融合。
此外，住宅用地供應(yīng)規(guī)模加大，從源頭推動住房供給側(cè)改革。2017年全年計劃供應(yīng)住宅用地1200公頃，包括國有建設(shè)用地1000公頃（350公頃用于各類保障性住房的建設(shè)、650公頃用于商品住房的建設(shè)）、集體建設(shè)用地200公頃，以保障建設(shè)30萬套住房用地需求。截至2017年底，北京市商品住宅用地供應(yīng)量達(dá)到721公頃，集體土地建設(shè)租賃住房用地供應(yīng)203.9公頃，均超額完成供應(yīng)計劃。
“平穩(wěn)”是北京樓市的未來
在加強(qiáng)住房制度設(shè)計、完善租購并舉住房供應(yīng)體系方面，《白皮書》介紹：北京將大力培育和發(fā)展住房租賃市場；穩(wěn)步推進(jìn)公租房建設(shè)管理；積極發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，其中面向符合條件的非京籍家庭配售的房源不少于30%。此外，還要落實2017—2021年住房供地計劃，新增住宅用地6000公頃，保障150萬套住房建設(shè)需求，全面推進(jìn)住有所居。
在抓好精準(zhǔn)調(diào)控和監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面， 2018年將堅持“房住不炒”的定位，持續(xù)保持調(diào)控定力，做好精準(zhǔn)調(diào)控，完善交易管理服務(wù)機(jī)制，大力整頓市場行業(yè)秩序，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
趙秀池說：“為了實現(xiàn)‘房住不炒’的定位，北京通過限購加碼限貸升級抑制投機(jī)需求，增加住房供應(yīng)，大力發(fā)展租賃市場，建立租購并舉的住房制度，通過整頓房地產(chǎn)市場秩序，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，實現(xiàn)了房價環(huán)比不上漲，說明一系列調(diào)控新政是有效果的。未來仍然會通過供求雙向調(diào)節(jié)，實現(xiàn)供求平衡，房價波動幅度會越來越小。”
陳雷認(rèn)為，調(diào)控高壓下，新房市場較為穩(wěn)定，未來調(diào)控會持續(xù)下去，一旦有變化，政策會繼續(xù)加碼，所以未來樓市會繼續(xù)保持穩(wěn)定。他還提到，土地是住房供應(yīng)的基礎(chǔ)，《2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》能有效保障未來2~7年內(nèi)市場上的供應(yīng)�！肮⿷�(yīng)充足下的供需平衡，使得市場能夠長期保持穩(wěn)定，保證土地供應(yīng)充足也是政府長效機(jī)制中的一個重要部分。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說：“過去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國及北京歷史紀(jì)錄。經(jīng)過連續(xù)的樓市調(diào)控，隨著初期各種政策持續(xù)發(fā)布后，市場對政策逐漸適應(yīng)。隨著政策進(jìn)入平穩(wěn)周期，市場逐漸進(jìn)入低谷徘徊，預(yù)計后續(xù)市場將繼續(xù)在低位運(yùn)行。如果調(diào)控的目標(biāo)是市場平穩(wěn)，那么現(xiàn)在看，目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到了�！苯窈�5年，北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會預(yù)期，堅決抑制投資投機(jī)性購房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性，有效推動北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行。
