自主協(xié)商，動態(tài)調(diào)整——商業(yè)性個人房貸利率將實(shí)行新定價機(jī)制

??10月31日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行等多家銀行發(fā)布公告，從11月1日起，陸續(xù)對商業(yè)性個人住房貸款利率實(shí)行新的定價機(jī)制。這意味著中國人民銀行一個月前發(fā)布的完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制要求正式落地。

??中國人民銀行公告提出，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。與此同時，房貸利率重定價周期最短為一年的限制取消，可調(diào)整為最短3個月。

??偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過大，借款人心理有落差，可能引發(fā)提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時享受到優(yōu)惠。記者從有關(guān)商業(yè)銀行了解到，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營，商業(yè)銀行經(jīng)過測算，將該偏離幅度約定為30個基點(diǎn)。

??“在存量房貸與新增房貸利率偏離度超過30個基點(diǎn)時，允許借款人與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整加點(diǎn)，有助于緩解潛在購房者的觀望情緒，降低借款人房貸利息支出?！闭新?lián)首席研究員董希淼說，總體而言，在利率下行周期，縮短重定價周期、動態(tài)調(diào)整加點(diǎn)幅度等兩項(xiàng)措施，將有助于進(jìn)一步降低借款人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，提振居民住房消費(fèi)意愿和能力，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

??重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準(zhǔn)調(diào)整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準(zhǔn)會調(diào)整為最近一個月貸款市場報價利率（LPR）所對應(yīng)的數(shù)值?，F(xiàn)在的個人住房貸款一般每年重定價一次，中國人民銀行公告取消對個人住房貸款重定價周期最短為一年的行政性限制。

??記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn)，11月1日以后，新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價周期，存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，重新約定重定價周期。大多數(shù)銀行提供的重定價周期共3個選項(xiàng)：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價周期只能調(diào)整1次，不能多次調(diào)整。

??由于房貸合同期限普遍較長，部分期限達(dá)到30年，從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響是中性的。東方金誠首席宏觀分析師王青說，在LPR下行周期內(nèi)，重定價周期越短，借款人可早享受降息紅利。在利率上行周期內(nèi)，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)，重定價周期只能調(diào)整1次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好選擇的權(quán)利。

??當(dāng)前，存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。此次調(diào)整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸，調(diào)整力度和覆蓋面均超去年。記者從中國人民銀行獲悉，初步統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行在10月31日完成批量調(diào)整。

??業(yè)內(nèi)人士表示，由于房貸利率重定價日期不同，不同借款人調(diào)整后的房貸利率會有所差異，重定價后都將是一樣的，存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實(shí)現(xiàn)。目前有一部分重定價日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經(jīng)降至3.3%，隨著其余房貸陸續(xù)重定價，絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個人房貸利率3.33%的平均水平。（記者 姚進(jìn)）