完善市場和政策運行機制 推動REITs進(jìn)一步發(fā)展

　　自2019年基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點調(diào)研工作在全國緊鑼密鼓展開至今已2年有余，監(jiān)管部門以及基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)、金融機構(gòu)、中介機構(gòu)等市場參與主體為基礎(chǔ)設(shè)施REITs實現(xiàn)“從0到1”的突破付出了大量的精力、時間和智慧。2021年6月21日，9只公募REITs成功上市；第二批申報項目也已受理。如今，隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策方面利好頻傳，示范效應(yīng)逐漸凸顯，市場反響漸趨理性，可以說，基礎(chǔ)設(shè)施REITs即將迎來迄今最好的發(fā)展機遇。

　　政策持續(xù)加碼

　　隨著各項支持政策落地，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展環(huán)境也在不斷優(yōu)化。國家戰(zhàn)略方面，2021年3月13日發(fā)布的《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》明確提出“推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”，標(biāo)志著公募REITs這一優(yōu)質(zhì)工具已上升至國家戰(zhàn)略層面，成為國家認(rèn)可、積極推進(jìn)以提升投資效率、促進(jìn)投資合理增長的重要手段。7月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，一方面明確指出開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，對推動形成市場主導(dǎo)的投資內(nèi)生增長機制，提升資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)效，構(gòu)建投資領(lǐng)域新發(fā)展格局具有重要意義。另一方面也進(jìn)一步擴大了基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍，且將試點區(qū)域放開至全國。地方支持方面，2021年6月，上海市發(fā)布《關(guān)于上海加快打造具有國際競爭力的不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展新高地的實施意見》，從基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目梳理儲備、遴選申報、發(fā)行交易、運營管理等全流程、全鏈條推動上海市基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，加快打造具有國際競爭力的REITs發(fā)展新高地和REITs產(chǎn)品發(fā)行交易首選地。此外，北京、廣州、成都、蘇州等地也相繼出臺REITs支持政策，全面推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展。

　　首批試點項目示范效應(yīng)顯著

　　自首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市以來，公募REITs在促進(jìn)再投資、豐富投資品種等方面的示范作用逐漸凸顯，具體表現(xiàn)為：一是基礎(chǔ)設(shè)施REITs已經(jīng)成為盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投資良性循環(huán)的一項重要舉措。9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市合計募集金額為314.03億元，對于企業(yè)盤活資產(chǎn)、回收資金、促進(jìn)再投資、增強運營活力等方面都有著重大意義。一方面，改善企業(yè)財務(wù)狀況，降低杠桿。另一方面，可以有效幫助企業(yè)實現(xiàn)從重資產(chǎn)向重運營的轉(zhuǎn)換，對于企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展將發(fā)揮重要作用。二是有利于完善資本市場風(fēng)險定價機制�；�礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的正式啟航，為基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)提供了資產(chǎn)定價有效的“錨”，有助于為長期缺乏市場化定價的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)提供參考，緩解不動產(chǎn)缺乏公開市場的權(quán)益定價導(dǎo)致的價格失真問題。三是豐富投資品種、拓寬投資渠道。基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為收益穩(wěn)定、安全性強的中等收益、中等風(fēng)險的金融產(chǎn)品，為各類投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)投資提供了便利的渠道，幫助投資者實現(xiàn)資產(chǎn)配置，幫助投資組合前沿向外延伸，滿足養(yǎng)老金、社保資金、居民理財資金對于不動產(chǎn)的投資需求。

　　市場情緒回歸理性

　　自基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點伊始，交易所、金融機構(gòu)等都通過不同渠道、不同形式開展投資者教育工作，引導(dǎo)投資人正確認(rèn)識基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資價值。首批試點項目上市以來，觀察二級市場的投資表現(xiàn)，可以看到投資者教育工作已初顯成果，市場情緒回歸理性。

　　首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs價格經(jīng)歷了先漲后跌到趨穩(wěn)的過程。上市首日均高開收漲、成交活躍，9只REITs全部溢價發(fā)行。之后成交量呈現(xiàn)出逐漸平穩(wěn)運行的態(tài)勢，部分期間破發(fā)REITs價格調(diào)整到位后出現(xiàn)反彈，市場由情緒交易逐步回歸價值交易。市場投資者已經(jīng)充分認(rèn)識到REITs作為投資產(chǎn)品，其穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有的“角色定位”，更加關(guān)注REITs底層資產(chǎn)及其現(xiàn)金流穩(wěn)定性。

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場未來可期

　　與國外發(fā)達(dá)市場相比，我國的公募REITs市場仍處于試點階段。固基修道，行而不輟，則未來可期。為了不斷完善REITs市場和政策運行機制，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場進(jìn)一步發(fā)展，我們總結(jié)了首批試點項目的實踐經(jīng)驗，并結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)開展過程中對發(fā)行人、投資人關(guān)注問題的梳理，從實操角度提出如下幾點供進(jìn)一步探討。

　　一是優(yōu)化重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策。在實操中，重組環(huán)節(jié)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)行人需按照全部增值額的25%繳納所得稅，但是發(fā)行人作為戰(zhàn)略配售投資人，還需要返投公募REITs產(chǎn)品至少20%的份額。針對發(fā)行人返投部分，發(fā)行人實質(zhì)并未獲得相關(guān)收益，這部分稅負(fù)的繳納極大影響了發(fā)行人的積極性，建議進(jìn)一步出臺更具有支持性的配套支持政策，對所得稅進(jìn)行一定程度的優(yōu)惠、減免。

　　二是提升國有資產(chǎn)交易效率。國內(nèi)優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的主要持有人為國有企業(yè)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定需履行進(jìn)場交易程序，限于時效性、不確定性，將極大地增加REITs發(fā)行難度，降低發(fā)行人積極性。

　　REITs在發(fā)行定價環(huán)節(jié)天然具有“價值發(fā)現(xiàn)”的功能，其交易價值具備公允性。因此建議從地方政府甚至國家層面出臺公募REITs國資交易配套政策，降低操作難度，優(yōu)化操作流程。

　　三是優(yōu)化REITs交易架構(gòu)。首批項目的交易結(jié)構(gòu)均為“公募基金+ABS”，并在實操的過程中去掉了部分項目中擁有的“私募基金”結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)了產(chǎn)品簡化。建議繼續(xù)探索優(yōu)化REITs交易結(jié)構(gòu)，在首批項目的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng)新。

　　四是加強REITs流動性。REITs仍有大量的份額在場外。目前一些投資人基于場外份額對估值、記賬等方面的優(yōu)勢，且如果轉(zhuǎn)場內(nèi)部分投資人反饋需按日以市場收盤價計價，對工作量及估值都有較大影響。但是作為上市的封閉式基金，不存在開放申購贖回這一退出渠道，影響了這部分份額的交易流動性。建議考慮建設(shè)場外份額的統(tǒng)一撮合交易平臺，增加REITs流動性，為REITs的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。