養(yǎng)老社區(qū)：“銀發(fā)經(jīng)濟”的理想與現(xiàn)實
中國人說，家有一老，如有一寶�？芍袊擞终f，家家有本難念的經(jīng)。
面對“銀發(fā)經(jīng)濟”的巨大市場潛力，開發(fā)商、險資等各路資金已經(jīng)將目光投向養(yǎng)老這個巨大的市場。只是，一些民營機構的養(yǎng)老社區(qū)過于“高端”，公辦養(yǎng)老機構卻一床難求，這或許就是目前國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的現(xiàn)狀：理想豐滿，現(xiàn)實骨感。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)萬億市場如何分食，進入者都還在摸索，我們不妨從養(yǎng)老社區(qū)說起。
產(chǎn)業(yè)迎最強紅利
中國人口老齡化帶來的挑戰(zhàn)不容小覷，而養(yǎng)老主要有三種基本模式：一種是居家養(yǎng)老，是以家庭成員作為養(yǎng)老支撐主體；一種是社區(qū)養(yǎng)老，依賴政府、家庭成員、社會力量為老年人提供養(yǎng)老服務；一種是機構養(yǎng)老如養(yǎng)老社區(qū)等，是以社會保障制度為根本，由復合型機構來提供養(yǎng)老資源的一種養(yǎng)老模式。目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求已經(jīng)延伸到第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)，具體包含老年社區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)、老年金融、家政服務、文化生活服務和其他相關產(chǎn)業(yè)。
國務院辦公廳在4月16日發(fā)布《關于推進養(yǎng)老服務發(fā)展的意見》�！兑庖姟诽岢�，聚焦減稅降費，養(yǎng)老服務機構符合現(xiàn)行政策規(guī)定條件可享受小微企業(yè)等財稅優(yōu)惠政策。此外，民政部本級和地方各級政府用于社會福利事業(yè)的彩票公益金，到2022年要將不低于55%的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務�！兑庖姟愤�提出，拓展信息技術在養(yǎng)老領域的應用，制定智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)品及服務推廣目錄，開展智慧健康養(yǎng)老應用試點示范。促進人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術和智能硬件等產(chǎn)品在養(yǎng)老服務領域深度應用。在全國建設一批“智慧養(yǎng)老院”，推廣物聯(lián)網(wǎng)和遠程智能安防監(jiān)控技術。
中信建投的報告顯示，根據(jù)聯(lián)合國人口展望數(shù)據(jù)，2020年我國老齡人口將達到2.4億，但這同時也意味著巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間，預計2020年老年人消費潛力約為10萬億元。
天時地利
似乎缺了點“人和”
各路資金進軍養(yǎng)老行業(yè)，可謂是具備了天時地利，但似乎缺了點“人和”。養(yǎng)老行業(yè)涵蓋多個領域，較為常見的一類開發(fā)形式就是養(yǎng)老社區(qū)。
“我是準備給家里的老人計劃一下，但現(xiàn)在的民辦養(yǎng)老社區(qū)門檻越來越高。”在廣州的泰康之家粵園，記者見到了前來參觀的劉女士。
位于廣州市長嶺居國際生態(tài)居住區(qū)內(nèi)的泰康之家粵園，是泰康在華南的首個養(yǎng)老社區(qū)項目�！俺硎鼙蔚谋Ｕ侠嫱猓�可額外獲得泰康全國連鎖高端醫(yī)養(yǎng)社區(qū)的入住權，且投保保費門檻最低總保費200萬元，每年支付20萬元，但這才只是入住的基本門檻。”現(xiàn)場工作人員介紹，“入住后一對夫妻在可大部分自理的身體前提下，每月還需要交近兩萬元左右的費用�！�
“我們很多城市的養(yǎng)老社區(qū)都已經(jīng)基本滿房，往后入住門檻或許要提高至購買300萬元的相關保險產(chǎn)品。”工作人員提醒。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2012年經(jīng)保監(jiān)會批準泰康推出國內(nèi)第一款保險與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計劃。65歲的黃華老人對記者表示，“我在這住了一段時間，院里的老人康復、飲食等服務都還挺好，但就是覺得入住門檻和費用有點過高，而且老人的孤獨感還是很強�！庇性诂F(xiàn)場咨詢的老人也告訴記者，自己的退休工資遠遠不到這個水平，有點“未富先老”的感覺。當前，中國老年人的消費觀普遍還是相對較為保守和謹慎。
與上述高端養(yǎng)老社區(qū)相比，一些公辦養(yǎng)老機構的收費相對較低。記者在深圳市羅湖區(qū)社會福利中心調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里入住門檻視老人的健康和需要護理的程度，每月收費在3000至4000元左右。不過，想入住也不是那么容易。工作人員告訴記者，要年滿60歲以上的羅湖戶籍居民，然后到深圳民政在線登記排隊輪候，優(yōu)先安排年紀較大的老人。
一些民營機構的養(yǎng)老社區(qū)過于“高端”，公辦養(yǎng)老機構卻一床難求，這或許就是目前國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的現(xiàn)狀：理想豐滿，現(xiàn)實骨感。不過，一些養(yǎng)老社區(qū)與地產(chǎn)也有著解不開的關系，更成為一些城市的主打牌。
而在江蘇揚州，由于得天獨厚的地理和環(huán)境優(yōu)勢，這座城市打造了“頤養(yǎng)之城”的新名片。揚州市民政局2018年底公布的揚州中心城區(qū)養(yǎng)老地圖勾勒出整個城市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，北至邗江區(qū)公道鎮(zhèn)，南至開發(fā)區(qū)八里鎮(zhèn)，東至江都區(qū)仙女鎮(zhèn)，西至邗江區(qū)蔣王街道，已經(jīng)建成35個頤養(yǎng)示范社區(qū)，9個街道級日間照料中心，11個街道級中心廚房，6家護理院，33個養(yǎng)老院。記者發(fā)現(xiàn)在揚州市區(qū)周邊的各類特色養(yǎng)老社區(qū)，更是吸引南京、上海等周邊客戶前來考察。
記者在位于揚州西郊捺山腳下的石柱山國際康養(yǎng)城看到，這座康養(yǎng)城宛如一個主打養(yǎng)老的大型綜合社區(qū)，包括住宅項目、大型頤養(yǎng)中心、生態(tài)農(nóng)場、恒德護理院等，而康養(yǎng)城由揚州恒豐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司投資建設，目前住宅項目銷售均價已經(jīng)“過萬”。以恒德護理院為例，目前雙人間收費是每月3000元，單人標準間每月4000元，按照老年人生活護理等級的不同可以個性化定制服務，收費從600至4500元不等。而在當?shù)兀�有捺山頤樂小鎮(zhèn)、江揚天樂湖醫(yī)養(yǎng)中心等項目，集聚上萬人的康養(yǎng)小鎮(zhèn)呼之欲出，似乎也成為特色小鎮(zhèn)發(fā)展熱潮中的一種特別模式。
除了養(yǎng)老社區(qū)，市場還出現(xiàn)了共有產(chǎn)權養(yǎng)老。2017年12月，北京市民政局正式發(fā)布了共有產(chǎn)權養(yǎng)老試點項目“恭和家園”已投入運營的消息。記者發(fā)現(xiàn)，恭和家園是北京的共有產(chǎn)權養(yǎng)老試點項目，其中購房者購買的是95%的產(chǎn)權，另外5%產(chǎn)權由開發(fā)商自己持有。除此之外，購房者每戶每月還需要繳納一定的服務費，包括物業(yè)費、管家費等費用。
如何平衡
社會效益與收益
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也與土地拍賣、特色小鎮(zhèn)、共有產(chǎn)權連上關系，外部的政策環(huán)境也在支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但依舊存在著許多風險，投資方需要考慮如何平衡社會效益和投資效益。有投資過養(yǎng)老社區(qū)的陳經(jīng)理告訴記者，大部分民營養(yǎng)老社區(qū)虧損的原因在于入住率的不足，導致運營成本無法規(guī)�；芾怼Ｒ话銇碚f，養(yǎng)老社區(qū)的入住率必須在75%以上，才有實現(xiàn)盈利的可能。
“在中國，僅從養(yǎng)老社區(qū)的利潤率來看平均在8%左右，純服務的養(yǎng)老社區(qū)很難迅速盈利。不過，從宏觀角度而言養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不應該是以盈利為第一位，社會性占據(jù)最主要地位。”一位資深醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)投資基金合伙人對記者表示。
以醫(yī)療健康投資為主的高特佳相關負責人表示，從行業(yè)內(nèi)來說只要涉及醫(yī)療健康投資的機構，都會對養(yǎng)老行業(yè)做研究，目前來看主要關注兩個方向：中高收入人群的養(yǎng)老需求以及醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的機會，尤其是開創(chuàng)針對老年人的產(chǎn)品和服務模式，比如一些特定的產(chǎn)品包括多功能浴池、智能馬桶以及行動能力差的輔助養(yǎng)老設備等，這些設備的針對性強，需求量大，利潤空間也比較高。此外，智能養(yǎng)老的產(chǎn)品也是關注的重點。
說起養(yǎng)老社區(qū)，還是不得不提到開發(fā)商。如今，住宅市場的增長天花板讓房企愈發(fā)堅定多元化布局。房企也正逐漸轉(zhuǎn)型城市配套服務商，“銀發(fā)經(jīng)濟”促使房企將養(yǎng)老視為多元化業(yè)務中的重要一環(huán)。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有近80家地產(chǎn)商進軍養(yǎng)老地產(chǎn)領域，萬科、龍湖、招商蛇口等眾多龍頭房企踴躍入場。
對于房企如何吃上“銀發(fā)經(jīng)濟”這塊蛋糕，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進建議，開發(fā)商應繼續(xù)在社區(qū)建設中搭建半獨立半混居的服務�！氨热缫粋�小區(qū)有10棟樓，這個時候可以單純設計一棟有較好的老年服務設施，而老年人平時社區(qū)生活也可以接觸其他年齡的人群。另外，也需要強調(diào)老年文化建設，不斷創(chuàng)新服務，這都是開發(fā)商需要做的事。（記者 吳家明 李明珠）
