多地上調(diào)房貸利率下限 專(zhuān)家：仍處于歷史低位

　　12月2日，中國(guó)證券報(bào)記者從杭州多家銀行以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)了解到，目前杭州首套房貸款利率下限已上調(diào)至3.1%，這是該地區(qū)11月以來(lái)第二次上調(diào)首套房貸款利率下限。此外，廣州、寧波、無(wú)錫等多個(gè)地區(qū)也于近期上調(diào)新發(fā)放首套房貸款利率下限，調(diào)整后利率下限為3%-3.1%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行調(diào)整新增房貸利率是綜合考量經(jīng)營(yíng)成本、市場(chǎng)供需、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素的結(jié)果，有利于房貸利率維持在合理水平，促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。未來(lái)，不排除有其他城市跟進(jìn)上調(diào)房貸利率下限。此前銀行給予房貸利率較大優(yōu)惠力度，目前房貸利率依舊處于歷史低位。

　　杭州再次上調(diào)房貸利率下限

　　“11月以來(lái)首套房貸款利率下限已上調(diào)兩次，11月初還在執(zhí)行2.9%的最低首套房貸款利率，11月8日起各家銀行陸續(xù)上調(diào)到3%，11月底又上調(diào)至3.1%。”德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)杭州地區(qū)置業(yè)經(jīng)理張健告訴記者。

　　“現(xiàn)在新申請(qǐng)的首套房貸款利率最低為3.1%，是11月30日調(diào)整的，今天（12月2日）多數(shù)銀行應(yīng)該已經(jīng)執(zhí)行了。”中國(guó)銀行杭州地區(qū)一位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者。

　　“本次調(diào)整是對(duì)新發(fā)放房貸利率的調(diào)整，不涉及存量房貸利率，而且此前已經(jīng)通過(guò)審批且錄入銀行系統(tǒng)的貸款合同仍按照原利率執(zhí)行。”上述個(gè)貸經(jīng)理表示。

　　記者了解到不少客戶(hù)為了能申請(qǐng)到3%的利率，趕在11月29日當(dāng)天完成網(wǎng)簽，并加急向銀行提交了貸款申請(qǐng)。

　　“與我們合作的銀行提前一天告知了房貸利率下限上調(diào)的消息，我們及時(shí)通知了意向客戶(hù)?！辨溂液贾莸貐^(qū)經(jīng)紀(jì)人王晶向記者透露，“按照銀行政策，11月29日當(dāng)天提交貸款申請(qǐng)并進(jìn)入審批程序的仍可申請(qǐng)到最低3%的房貸利率，好多客戶(hù)趕在29日簽貸款合同，不少銀行工作人員加班錄入系統(tǒng)。”

　　記者從手邊買(mǎi)房小程序查詢(xún)到，11月29日杭州網(wǎng)簽量為490套，達(dá)到10月以來(lái)的最高值。

　　此外，記者調(diào)研了解到，11月以來(lái)，廣州、寧波、無(wú)錫等多個(gè)地區(qū)上調(diào)新發(fā)放首套房貸款利率下限，調(diào)整后利率下限為3%-3.1%。例如，自11月7日起廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行統(tǒng)一上調(diào)首套房貸款利率下限，各家銀行房貸利率下限不得低于3%。此前，廣州地區(qū)部分銀行首套房貸款利率最低可至2.65%，明顯低于2.85%的公積金貸款利率。

　　多重因素促成房貸利率上調(diào)

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行調(diào)整新增房貸利率是綜合考量經(jīng)營(yíng)成本、市場(chǎng)供需、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素的結(jié)果，有利于房貸利率維持在合理水平，促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

　　今年以來(lái)，隨著LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）多次下調(diào)，銀行房貸利率屢創(chuàng)新低。10月21日央行公布的5年期以上LPR下降25個(gè)基點(diǎn)，多數(shù)地區(qū)房貸利率步入“2字頭”。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，11月以來(lái)多地上調(diào)首套房貸款利率下限，與商業(yè)貸款和公積金貸款利差縮小甚至產(chǎn)生“倒掛”有關(guān)。

　　“近年來(lái)，商業(yè)貸款利率下行較快，而公積金貸款利率調(diào)整較慢。為使商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率之間保持一定差距，銀行上調(diào)房貸利率下限，以維持公積金貸款的普惠性特征?！崩钣罴握f(shuō)。

　　“上調(diào)房貸利率下限也可避免市場(chǎng)形成利率無(wú)序下降的預(yù)期。”李宇嘉補(bǔ)充道，“去年以來(lái)，房貸利率下行速度快，且幅度大，銀行業(yè)出現(xiàn)通過(guò)‘價(jià)格戰(zhàn)’來(lái)獲取客戶(hù)的內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)，一定程度上導(dǎo)致市場(chǎng)形成了利率會(huì)繼續(xù)下降的預(yù)期，從而增加了因等待利率下調(diào)而推遲買(mǎi)房的客戶(hù)?！?/p>

　　此外，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“房貸投放的成本和收益需要平衡，這是目前銀行業(yè)的主流心態(tài)。在息差承壓背景下，銀行對(duì)于提高生息資產(chǎn)收益率有急迫性，是部分銀行上調(diào)房貸利率下限的原因之一。”

　　從市場(chǎng)角度看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期部分地區(qū)銀行上調(diào)房貸利率下限與市場(chǎng)回暖有一定關(guān)系?！八募径纫詠?lái)，部分城市的一二手住宅交易量出現(xiàn)回升，房貸申請(qǐng)量有所增加，銀行房貸投放的壓力有所減輕。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　房貸利率仍處于歷史低位

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州此次上調(diào)房貸利率下限具有一定的風(fēng)向標(biāo)意義，不排除后續(xù)有其他城市跟進(jìn)。整體而言，此前銀行給予房貸利率較大的優(yōu)惠力度，目前房貸利率依舊處于歷史低位。

　　中國(guó)人民銀行發(fā)布的2024年三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，貸款加權(quán)平均利率持續(xù)處于歷史低位。今年9月，新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.31%，同比下降0.71個(gè)百分點(diǎn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期多地上調(diào)房貸利率下限是房貸利率基本見(jiàn)底的信號(hào)，并不代表政策收緊。

　　從12月1日起，多項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策開(kāi)始施行。北京、上海、廣州、深圳、重慶等地取消了普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并明確了取消后的增值稅、購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策，持續(xù)降低房屋交易成本。

　　此前，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》顯示，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。新政自2024年12月1日起執(zhí)行。

　　展望后續(xù)房貸利率調(diào)整趨勢(shì)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果政策調(diào)整，比如下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、下調(diào)存款利率和公開(kāi)市場(chǎng)操作利率等，貸款利率也可能隨之下調(diào)，但下調(diào)空間相對(duì)有限。