最低可還1元本金！多家銀行出手，房貸"先息后本"熱度升溫

　　住房利好政策接連推出，順應政策調(diào)整，近期又有多家銀行推出了“先息后本”的房貸還款方式，該類產(chǎn)品一經(jīng)推出就快速引發(fā)市場熱議。

　　日前，券商中國記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前已有部分城市銀行客戶申請貸款“先息后本”服務，但也有銀行客戶認為“先息后本”會造成后期還款壓力過大。多位分析人士告訴記者，前期的階段性償息“減壓”期過后，本金償還的壓力和風險不容忽視。

　　最低可還1元本金

　　近日，平安銀行、建設銀行、興業(yè)銀行在內(nèi)的多家銀行先后推出房貸的“先息后本”還款業(yè)務?？偨Y(jié)而言，市場上“先息后本”的主流方案為“先息”期數(shù)24至60期，貸款人僅需償還利息，償息期過后，則需在剩余貸款期限內(nèi)按期償清余下貸款。有銀行表示，此舉是為了降低房貸客戶的還款壓力，每月最低可以只還1元本金。

　　以5月底推出該產(chǎn)品的平安銀行為例，該行住房按揭貸款“特色還款方式”包括“二階段還款”“雙周供”“輕松還”和“氣球貸”等四大類。據(jù)了解，氣球貸是指借款人按約定的總期數(shù)（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。

　　不過，券商中國記者走訪獲悉，部分銀行的房貸“先息后本”還款業(yè)務在一些地區(qū)暫未落地。平安銀行北京某支行一位信貸客戶經(jīng)理對記者表示，當前該行還沒有房貸“先息后本”的業(yè)務，其他類型的“氣球貸”例如抵押經(jīng)營貸可以辦理“先息后本”的模式。

　　也有家住北京的建行房貸客戶透露，其建行手機銀行上顯示“該筆貸款所在地區(qū)暫未開通還款計劃調(diào)整服務”。平安銀行深圳福田某支行客戶經(jīng)理也表示，該行暫時沒有落地“氣球貸”業(yè)務。

　　事實上，房貸還款“先息后本”模式已不是新鮮事，早在兩年前就有銀行推出類似業(yè)務。

　　券商中國記者從興業(yè)銀行獲悉，2022年2月底，該行上線一款名為“隨薪供”的產(chǎn)品，針對中長期個人一手、二手住房貸款客戶，但設定最長期限僅有3年，在該期限內(nèi)暫停歸還貸款本金，只償還貸款利息，是降低短期還款壓力的一種還款方式。

　　而建設銀行2022年起也在多地分行推出名為“輕松供”的類似產(chǎn)品。該產(chǎn)品將個人住房貸款在貸款期限內(nèi)劃分為兩個階段：第一階段，按月歸還1元本金以及當月應歸還的貸款利息(可根據(jù)借款人需求自行確定第一階段期限，最長不超過三年)；第二階段，在剩余貸款期限內(nèi)，剩余貸款本金可選擇按常規(guī)等額本金或等額本息方式還款。

　　適用未來收入改善人群

　　“我看到‘先息后本’的宣傳時也心動了?！崩钕壬嬖V券商中國記者，自己仍有約200萬元的房貸，其所在的借款銀行暫未推出該類服務。不過，李先生也存在顧慮：“一想到后期本金的壓力，我還是想先按揭還款?！痹谏缃幻襟w上，像李先生這樣對房貸“先息后本”望而卻步的群體并不在少數(shù)。

　　券商中國記者算了一筆賬，以建行“輕松供”為例，假設貸款100萬元、還款期限30年，利率3.5%。常規(guī)等額本息還款方式，月供需要4490元。若在兩年前使用該產(chǎn)品，則每月只要還1元本金，月供在2800元左右。但由于使用該產(chǎn)品后延后償還本金，最終產(chǎn)生的利息則高于等額本息將近6萬元。

　　多位分析人士告訴券商中國記者，前期的階段性償息“減壓”期過后，本金償還的壓力和風險不容忽視。不管后續(xù)如何償還，本金償還壓力都是增大的，若對收入和償還能力計算不到位，容易產(chǎn)生違約風險。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對券商中國記者表示，該類產(chǎn)品針對的是當前對還款有顧慮的年輕人、新市民等買房主體人群，在目前承接貸款需求有限的情況下，“先息后本”的設計，能一定程度上減輕購房者的壓力和顧慮。

　　李宇嘉分析稱，當下居民按揭貸款申請意愿不強，而銀行面臨資產(chǎn)荒的情況下，仍把按揭貸款作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來搶，導致銀行之間的競爭加劇。各銀行之間，除了貸款利率競爭，更多是服務的競爭，再加上當前銀行降低利率爭搶客戶的空間有限，通過貸款產(chǎn)品設計和創(chuàng)新來拓客就成為一種選項。

　　博通咨詢金融行業(yè)資深分析師王蓬博分析認為，目前有鼓勵房地產(chǎn)的政策出臺后，銀行抓緊窗口期推出相應的產(chǎn)品，既能穩(wěn)住存量用戶，也能吸引新用戶，這是最主要的動機。目前銀行資產(chǎn)端承壓，房地產(chǎn)端仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和出口之一，“先息后本”的產(chǎn)品也能夠促使銀行在行業(yè)競爭中發(fā)力。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對券商中國記者表示：“一般是對后續(xù)五年收入狀況持續(xù)改善的家庭，可以嘗試此類服務。但輕易認為后續(xù)償還能力增加，或者誤判收入狀況，就容易產(chǎn)生新壓力和風險?！辈贿^，嚴躍進也認為對于商業(yè)銀行來說，大規(guī)模推進此類模式同樣會帶來風險，建議對于部分階段性償付壓力有減輕需求的客戶，商業(yè)銀行可以做個體評估后實施。

　　存量房貸調(diào)整呼聲再起

　　近期房地產(chǎn)新政后，各地陸續(xù)取消房貸利率下限，新發(fā)住房貸款利率創(chuàng)下新低。有機構(gòu)統(tǒng)計，近期30個樣本城市的首套房貸利率平均下降20BP（基點），降幅最多的城市達到45BP，最低利率降至3.15%。

　　相對而言，此前購房的客戶存量房貸利率仍維持在4%以上。2023年四季度，央行披露的數(shù)據(jù)顯示，23萬億元存量房貸被下調(diào)利率（占房貸總規(guī)模約60%），調(diào)整后的加權(quán)平均利率4.27%。相比新發(fā)房貸利率，二者之間的利差再次拉大。

　　在此背景下，又有一些銀行客戶選擇對存量房貸提前還款。家住上海的吳先生告訴券商中國記者，今年5月他再次向銀行申請?zhí)崆皟斶€房貸13萬元，這已經(jīng)是他8個月內(nèi)第5次還款，前后總共提前還貸140萬元，為此拼光了此前的積蓄和大半年收入。吳先生表示，近期他所在的公司正在裁員，提前還款主要是出于對未來收入不穩(wěn)定的擔憂，以主動降低負債。

　　據(jù)國泰君安證券韓朝輝團隊日前發(fā)布的研報，2月以來，居民早償率指數(shù)加速上行，4月達到37%的歷史高位，已達到歷史前高水平，反映居民提前還貸行為明顯增多。

　　韓朝輝團隊分析認為，本輪居民早償潮由高收益資產(chǎn)荒（存款利率調(diào)降、長期國債指導、大額存單停售、手工補息治理）驅(qū)動，因而熄火的關鍵是扭轉(zhuǎn)居民對于資產(chǎn)荒的預期，根本措施在于促使價格平穩(wěn)回升、提升通脹預期。

　　近期，有專家發(fā)文呼吁，再次降低“存量房貸”利率的時機已到。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉近日發(fā)文，呼吁再降存量房貸利率。他認為，存量房貸利率的調(diào)整是一個復雜的問題，涉及多方面的利益和市場預期，當下房地產(chǎn)市場最缺的是“信心”，穩(wěn)樓市救市的目的是救經(jīng)濟，而經(jīng)濟復蘇最重要的就是要拉動消費，如果存量房貸利率再降點，普通老百姓每個月就可以有更多錢去消費。

　　不過，有多位專家認為，短期內(nèi)，商業(yè)銀行繼續(xù)降低存量房貸利率的動力不足。李宇嘉對券商中國記者表示，銀行負債成本很高，貸款利率不斷下滑，銀行收益面臨較大挑戰(zhàn)，所以短期內(nèi)貸款利率下降的空間不大。

　　長江證券分析師馬祥云團隊研報中預計，短期內(nèi)再次下調(diào)存量房貸加點概率較低。2023年這輪下調(diào)是當時存量房貸利率相對較高，接近5%。當時政策調(diào)整時提到，下調(diào)部分是銀行歷史上的超額加點，因此如果再次下調(diào)，就意味著必須突破歷史政策。近期銀行凈息差再創(chuàng)歷史新低，造成營收、利潤下滑，銀行經(jīng)營壓力導致出臺沖擊較大的政策會更審慎。