險資不動產配置類型漸趨多元

　　今年以來，險資持續(xù)加大對不動產的配置力度。業(yè)內人士認為，一方面，不動產投資契合保險資金保值增值的需求；另一方面，近年不動產處置項目增加，使得險資配置成本降低，而隨著經濟的穩(wěn)步復蘇，不動產項目的投資回報有望提升。

　　同時，從險資配置的不動產類型來看，從早期的辦公樓逐漸拓展至多類型物業(yè)；從配置方式來看，從早期的債權投資逐漸拓展至REITs（不動產投資集合資金信托計劃）等。整體來看，未來險資的不動產配置或將繼續(xù)增加。

　　投資不動產項目動作頻頻

　　今年，險資在不動產項目投資上動作頻頻，新華保險、陽光人壽、中國人壽、長城人壽等險企皆有出手。

　　例如，7月初，東莞厚街萬達廣場投資有限公司發(fā)生股權變更，新的控股股東變更為蘇州聯(lián)商陸號商業(yè)管理有限公司，其實際控制人為陽光人壽。

　　今年年初，新華保險與中金資本簽署有限合伙協(xié)議以共同設立基金，規(guī)模為100億元，新華保險作為有限合伙人擬認購99.99億元。基金的投資策略是以股權及適用法律允許的其他方式，直接或間接主要投向持有型不動產項目資產的被投資企業(yè)。4月份，北京萬達廣場實業(yè)有限公司發(fā)生股權變更，新的控股股東為坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)，而坤華（天津）正是由新華保險持股99.9%，中金資本持股0.1%；7月初，煙臺芝罘萬達廣場發(fā)生股權變更，新的控股股東同樣為坤華（天津）。

　　6月初，遠洋集團公告稱，其關聯(lián)方中國人壽及中國人壽集團擬收購遠洋旗下一項目公司49.895%的股權及相應的債權。該項目公司主要從事物業(yè)發(fā)展，主要負責位于北京的頤堤港二期項目的開發(fā)與運營。

　　5月底，合肥萬達廣場商業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)生股權變更，新的控股股東為蘇州聯(lián)商壹號商業(yè)管理有限公司，穿透股權來看，出手接盤合肥萬達廣場商業(yè)發(fā)展的也是險資機構陽光人壽。

　　此外，4月份，長城人壽以10.2億元購入辦公樓新街高和，據(jù)了解，此次收購兼具了戰(zhàn)略投資及財務投資的雙重屬性，除了作為長城人壽辦公職場使用外，部分物業(yè)將用于對外出租運營。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務運營主管兼華北區(qū)負責人徐茜茜對《證券日報》記者表示，整體來看，今年以來商業(yè)地產市場交投并不活躍。在此背景下，險資的“出手”就顯得更加醒目。

　　高和資本執(zhí)行合伙人周以升對《證券日報》記者分析稱，當前，險資需要配置風險可控且風險溢價較高的產品。不動產正是這樣的一類產品。如果策略得當，不動產投資可以很好地抵御市場下行和通貨膨脹，契合保險資金保值增值的需求，是保險資金另類資產配置的重要組成部分。

　　同時，徐茜茜認為，從險資投資不動產的交易背景來看，并不完全是市場化的交易。例如，部分交易是不動產公司的險資股東購買相應的不動產項目，有比較復雜的考量因素。從當前險資的投資來看，整體面臨可配置的優(yōu)質資源較為稀缺，資金配置壓力較大，而險資配置的第一要務是求穩(wěn)，然后再追求相對較高的收益率。以北京的市場為例，當前不動產投資市場相對較為平靜，但資產處置有所增多，優(yōu)質資產的上架將為買家創(chuàng)造低位收購的機會。同時，今年零售地產率先回暖，租金上漲、空置率走低，后續(xù)也有望為險資帶來較好的投資回報。

　　當然，險資也會通過談判收購價格或者優(yōu)化交易結構等方式來增厚投資的安全墊。據(jù)徐茜茜介紹，以零售地產為例，調查數(shù)據(jù)顯示，過去10年，一線城市核心類別不動產項目的資本化率要求在4%左右，二線城市在5.8%左右，而目前，這兩項數(shù)據(jù)分別上漲至5.5%及以上、7%以上。

　　對零售地產態(tài)度轉變

　　從上述險資配置的不動產案例來看，零售地產是一個重要的投資類型，而在此前，險資對此類地產的投資態(tài)度謹慎。同時，從險資投資不動產項目的類型來看，除了辦公樓，還有軟件園區(qū)、物流園區(qū)、零售地產等，越來越趨于多元化。

　　險資對零售地產的態(tài)度為何轉變？徐茜茜分析認為，由于零售地產是非常專業(yè)的地產類型，需要專業(yè)運營管理團隊以及較強主動管理能力，因此，過去多年，險資對零售地產的配置比較謹慎。

　　但最近兩年，險資接手的不動產類項目中出現(xiàn)了較多零售地產。徐茜茜認為，其中一個比較重要的因素是政策變化使險資對零售地產的投資熱情逐漸高漲。2023年3月份，我國正式將消費基礎設施納入REITs項目發(fā)行范圍，明確優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs；同年10月份，證監(jiān)會對《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》第五十條作適應性修訂，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。政策的支持使得零售地產的流動性增強，也點燃了險資投資該類型物業(yè)的熱情。

　　周以升認為，在市場波動期內，零售資產比辦公資產更有韌性，其面對的是個人客戶群體，較為分散，且與衣、食、娛樂、教育等剛性需求息息相關，因此具有較好的抗跌性。他進一步分析道，在消費基礎設施納入公募REITs試點的背景下，零售資產可通過發(fā)行公募REITs退出或者出售給公募REITs作為擴募資產退出，在退出渠道上比辦公資產增加了更多的可能性。他表示，目前我國不動產REITs處于相對早期階段，現(xiàn)階段上市的REITs基本為原始權益人體系內相對優(yōu)質的資產，配置該領域，險資有望獲得較為穩(wěn)定的投資收益，并將其投資組合從傳統(tǒng)的直接購買不動產擴展到更廣泛的不動產相關金融產品，使得投資方式也更加多元。

　　從險資投資的物業(yè)類型來看，除了辦公樓、零售地產，險資對園區(qū)、倉儲物流等不同類型的不動產項目投資也有所布局。例如，今年4月份，人保資本與菜鳥物流攜手共同設立倉儲物流股權投資基金，聚焦投資于長三角、京津冀等經濟圈多處高標準倉儲物流基礎設施，中國太平與申通快遞也共同參與該基金。

　　相關調研數(shù)據(jù)顯示，目前國內主要險資機構對不動產資產配置比例一般只有3%到4%，與國際同業(yè)平均10%左右的比例有較大差距。“隨著不動產多層次市場的建立，險資不動產投資品類的多元性和規(guī)模有望得到快速提升。”周以升表示，預期其在配置上更傾向于退出路徑清晰、有流動性的優(yōu)質資產，尤其是零售地產、公寓等。