ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然：保租房公募REITs規(guī)模將超百億
中證網(wǎng)訊（記者 董添）10月26日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院在第五屆領(lǐng)航·住房租賃產(chǎn)業(yè)國際論壇在北京舉行。會上發(fā)布了《邏輯換軌與策略重鑄：2023中國住房租賃市場資產(chǎn)管理洞察報告》，全面闡述在不動產(chǎn)金融邏輯框架下，住房租賃市場投資機構(gòu)與品牌運營的策應(yīng)行動指南。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然在會上表示，目前擬申報發(fā)行的保障性租賃住房公募REITs達7只，上市后我國保障性租賃住房公募REITs規(guī)模將超百億。強勁的金融推力，將驅(qū)動行業(yè)的底層邏輯向不動產(chǎn)金融邏輯換軌。
趙然表示，各地保障性租賃租房籌建邁入攻堅之年，迎來了量與質(zhì)的雙進階。不僅是籌建速度加快，更值得關(guān)注的是保障性租賃住房公募REITs跑通、規(guī)模持續(xù)擴大，為市場注入了新的活力，進而驅(qū)動住房租賃行業(yè)整體從開發(fā)邏輯向不動產(chǎn)金融邏輯轉(zhuǎn)變，為新市民、青年人提供更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
報告顯示，現(xiàn)行住房租賃市場主體多持“開發(fā)邏輯”，即以資產(chǎn)的建設(shè)和運營為中心的短周期交易。而保障性租賃住房公募REITs，則可以幫助住房租賃市場主體回收部分資金、降低融資成本，進而擴募、再投資，形成穩(wěn)健、長周期的循環(huán)。在這個新的框架下，租賃住房被視為投資組合標(biāo)的，其考量指標(biāo)從單純的盈利能力擴展成為凈營運收入（NOI）、物業(yè)凈收入（NPI）及資本化率（Cap Rate）等資產(chǎn)管理的目標(biāo)。
趙然解釋稱：“我國住房租賃市場發(fā)展歷史較短，多數(shù)市場主體持有的仍然是單體盈利、獲利售出的‘開發(fā)邏輯’。而在不動產(chǎn)金融邏輯的框架下，培育孵化租賃住房項目，通過REITs等創(chuàng)新金融工具實現(xiàn)資金回收，再循環(huán)滾動投資、擴大租賃住房和管理規(guī)模，最終建立一個完整的租賃住房資產(chǎn)管理閉環(huán)，將變得越來越重要�！�
報告分析，開發(fā)邏輯下定位改造、運營管理是市場主體的“護城河”。在不動產(chǎn)金融框架下，資產(chǎn)培育、REITs發(fā)行、擴募調(diào)整等立足于資產(chǎn)全生命周期管理的能力將得到凸顯。換言之，“無論是市場的投資機構(gòu)，還是品牌運營商，在行業(yè)邏輯換軌的背景下均面臨重筑護城河的挑戰(zhàn)”。
對于住房租賃行業(yè)的投資機構(gòu)而言，資產(chǎn)管理能力不僅直接關(guān)聯(lián)到短期的經(jīng)濟回報，在更深層次也是實現(xiàn)長期投資戰(zhàn)略和持續(xù)提升資產(chǎn)價值的關(guān)鍵。相較于開發(fā)邏輯框架，不動產(chǎn)金融邏輯更強調(diào)對資產(chǎn)“全生命周期”的管理，即涉及底層資產(chǎn)識別、建筑效率管理、運營效率管理等更加復(fù)雜的范疇。
對品牌運營商來說，則需要更加注重凈利潤最大化和品牌價值塑造。報告表示，在租賃住房資產(chǎn)管理的全生命周期中，品牌運營商的業(yè)務(wù)邊界清晰，即不斷地降本增效，一方面創(chuàng)新業(yè)務(wù)提升溢價上線，另一方面精細(xì)化運營控制成本下線。趙然分享：“以租賃式社區(qū)為例，商業(yè)配套的運營、生活服務(wù)的供給，都是品牌運營商提升營收的有效手段�！庇捎谌藗兺Ａ粼谧庾‰A段的時間越來越長，租住漸漸成為主流生活方式，“品牌運營商不妨將自己定位為居住生活的提案者，而不僅僅是居住空間的提供者”。
在不動產(chǎn)金融的視野中，資本性支出與運營支出是截然不同的概念。報告提示，品牌運營商在管理過程中需要動態(tài)平衡兩種支出的關(guān)系。人房比、能源及物業(yè)在開發(fā)邏輯下常常被籠統(tǒng)歸為“成本中心”，而未能給予細(xì)致的效率考察。實際上，如果拉長資產(chǎn)管理的視線，以建筑能效為例，“投資于節(jié)能技術(shù)和綠色建筑材料雖然可能會增加初始的資本支出，但長期來看它們可以為企業(yè)帶來顯著的運營成本節(jié)省”。
“從開發(fā)邏輯到不動產(chǎn)金融邏輯，其本質(zhì)是一系列評價標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)則變了�！壁w然表示，無論是投資機構(gòu)還是品牌運營商，都到了重鑄戰(zhàn)略、重筑護城河的時刻。
