房企何以穿越周期？

　　證券時報記者 范璐媛

　　最近3年，伴隨著地產(chǎn)下行周期，行業(yè)也進行了重新洗牌。昔日依靠高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)“三高”發(fā)展模式擴張而雄霸各項榜單的王者，不少已跌落神壇。

　　以銷售額統(tǒng)計，2023年躋身千億軍團的房企共有16家，較2022年減少4家。碧桂園交出頭把交椅，融創(chuàng)中國、新城控股、旭輝控股、遠洋集團跌出第一梯隊。

　　當(dāng)前的千億軍團中，既有保利發(fā)展、萬科、華潤置地等連續(xù)上榜的傳統(tǒng)強者，也有濱江地產(chǎn)、越秀集團等經(jīng)歷行業(yè)洗牌后一路進擊的后起之秀。地產(chǎn)連續(xù)多年低迷行情下，這些不同起點、不同規(guī)模、不同地區(qū)的房企，何以能共同穿越周期？

　　從經(jīng)營和財務(wù)角度來看，這些房企展現(xiàn)出以下四個共同點。

　　其一，杠桿適中，財務(wù)穩(wěn)健。過去3年發(fā)生債務(wù)違約、資金鏈斷裂的大型房企，多是在樓市繁榮時期選擇了激進式擴張策略。例如融創(chuàng)集團、中國恒大，凈負(fù)債率長期超過150%。

　　而這些穿越周期的房企，凈負(fù)債率大多維持在80%以下，即使在某一年份走高，也會在下一年度迅速回調(diào)。中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口過去五年的凈負(fù)債率均未超過50%。

　　其二，重視現(xiàn)金流。這16家千億房企中，9家連續(xù)5年經(jīng)營現(xiàn)金流為正，萬科更是連續(xù)15年經(jīng)營現(xiàn)金流為正值。

　　除了穩(wěn)定的現(xiàn)金凈流入，這些穿越周期的房企在手現(xiàn)金也更為充裕。2023年末，保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、綠城中國、建發(fā)國際和華發(fā)集團現(xiàn)金占總資產(chǎn)比重超過10%，幾乎是行業(yè)平均水平的兩倍。

　　其三，積極布局一二線城市。例如近幾年躍升勢頭最猛的濱江集團和越秀地產(chǎn)，在一二線城市的土地儲備占比分別達到94%和95%，一二線城市土地和房價相對堅挺，需求旺盛，在地產(chǎn)下行周期中抗風(fēng)險能力更強。

　　相比之下，今年剛剛走下銷售冠軍寶座的碧桂園，近兩年重心才向一二線城市轉(zhuǎn)移，在此之前，公司六成以上的土地儲備來自三四線城市，樓市下行周期中受需求萎縮和資產(chǎn)減值的影響更大。

　　其四，發(fā)力經(jīng)營性業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)具有周期性，無法抵御房地產(chǎn)領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險。在地產(chǎn)下行周期中，業(yè)績堅挺的企業(yè)大多擁有多元增長極。例如保利發(fā)展、萬科、龍湖集團、華潤置地等龍頭，均是在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，公寓、商業(yè)、物業(yè)等多條線開花。